云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第259号上诉人（原审原告）昆明龙华房地产有限公司。住所地：昆明市北京路**。法定代表人阎立，总经理。委托代理人张昆，男，1954年11月16日出生，汉族，昆明龙华房地产有限公司法律顾问兼办公室主任，住昆明市盘龙区，特别授权代理。被上诉人（原审被告）昆明春彤物业管理有限公司。住。住所地：昆明市穿金路麦田时光大厦**/div>法定代表人李春敏，总经理。委托代理人郭忠、张海夫，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明龙华房地产有限公司（以下简称“龙华公司”）与被上诉人昆明春彤物业管理有限公司（以下简称“春彤公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理确认：原告龙华公司是由中房集团昆明公司和澳门华美达有限公司于1992年成立的中外合资企业，原告龙华公司于1994年开发建设了昆明龙华花园小区，本案所争议的龙华花园A幢3单元702号房屋属于该小区尚未销售的房屋，至今未办理过产权登记。2004年经昆明市对外经贸局批准，原告龙华公司终止经营，由龙华公司合资双方协商分配公司剩余资产。龙华花园小区原由昆明广安物业服务公司进行物业管理，本案诉争房屋龙华花园A幢3单元702号一直由昆明广安物业服务公司使用，用于小区保安居住。2011年3月，昆明广安物业服务公司终止对昆明龙华花园小区的物业服务，由被告春彤物业公司接手进行物业服务，并由被告一直使用龙华花园A幢3单元702号房屋，2014年3月，被告春彤物业公司终止对龙华花园的物业管理服务，现该小区于2014年3月后由昆明淳雅物业服务有限公司进行物业管理服务。2011年5月，中房集团昆明公司曾以原告的名义向法院提起诉讼，要求被告春彤物业服务公司搬出并返还原告龙华花园A幢3单元702号房屋，并支付原告中房集团昆明公司占用房屋期间的使用费，经昆明市中级人民法院二审后认为，原告中房集团昆明分公司并不具备诉讼主体资格，该房屋应当由龙华公司享有权利，故驳回原告中房集团昆明公司的诉讼请求。2013年4月，龙华公司再次以原告的身份诉至法院，请求确认龙华花园尚未售出的A幢一单元702号、二单元701号和702号，三单元701号和702号房屋权属由其享有，经一审法院审理后，依法驳回原告龙华公司的诉讼请求。现原告认为被告春彤公司未经许可占用使用龙华花园A幢3单元702号房屋，故诉至一审法院，请求判令：
一、被告立即向原告返还所侵占的龙华花园A幢3单元702号房屋；
二、被告赔偿原告非法占用原告房屋的使用费72000元（每月2000元，36个月计算）及门锁撬坏损失750元，并承担侵占房屋期间发生的全部水、电、煤气等费用；
三、由被告承担本案诉讼费。一审法院经审理认为：本案争议焦点为被告春彤物业公司是否占有使用龙华花园A幢3单元702号房屋？针对此争议焦点，被告在庭审中否认使用过龙华花园A幢3单元702号房屋，但依据之前生效法律文书确认的事实，被告自2011年3月进入龙华花园小区物业管理服务时，就使用上述房屋用作物业用房，且该事实经一审法院调查核实，被告使用上述房屋用于小区保安居住，直至2014年3月被告终止对龙华花园小区的物业管理服务，被告才搬出上述房屋，故一审法院对被告未使用龙华花园A幢3单元702号房屋的辩解不予采纳。而被告春彤公司使用上述房屋是否侵害了原告合法的财产权益?是否应当赔偿原告由此造成的损失？根据侵权责任法的规定，侵权赔偿责任的产生应当具备侵权行为、侵权后果及行为与后果之间是否有因果关系。根据原告庭审提供证据显示，自2004年12月起至2014年11月30日止，中房集团昆明公司与昆明广安物业服务公司就签订租赁合同，由昆明广安物业服务公司对龙华花园尚未售出的五套房屋承租使用，其中本案诉争的3单元702号房屋就属于其中之一，该套房屋由昆明广安物业服务公司作为物业用房，一直由其保安居住，其余房屋由广安公司另行转租。而原告龙华公司也认可上述租赁合同的存在，本案诉争的龙华花园3单元702号房屋一直租赁给昆明广安物业服务公司使用，且一直作为物业用房，由小区保安居住。在昆明广安物业服务公司撤出龙华花园小区时，昆明广安物业服务公司与中房集团昆明公司并未终止租赁合同。被告春彤物业公司进入龙华花园后，确实将该房屋用于保安居住，但2014年3月后被告即搬出该房屋未再使用，即被告占有使用房屋的行为已经不存在，原告现要求被告返还其房屋的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。对原告要求被告支付其占用期间房屋使用费的诉讼请求，在被告春彤物业公司使用该房屋期间，该房屋是属于租赁给昆明广安物业服务公司使用的状态，即被告侵占房屋使用的行为并未对原告造成实际的经济损失，故原告再次要求被告春彤物业公司支付使用费的诉讼请求亦无事实及法律依据，一审法院不予支持。对原告要求被告支付撬坏门锁损失及占用房屋期间水电费的诉讼请求，原告均未提交证据证实，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告昆明龙华房地产有限公司的诉讼请求。”案件受理费1418元，由原告龙华公司承担。一审宣判后，上诉人龙华公司不服一审判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决提到的租赁合同是早在2004年，上诉人将龙华小区所剩的五套未售房屋移交给控股股东中房昆明公司后，该公司与其下属的广安物业签订的，该合同与本案争议没有任何关联，属另外的法律关系，一审判决混淆了两个不同的法律关系，是错误的。
二、本案的基本事实是被上诉人直到现在也未将其占用的房屋返还给上诉人，上诉人认为，只要被上诉人的搬出不是基于物归原主向被侵权人返还房屋的法律事实与行为，无论其是否实际使用，其非法侵占上诉人房屋的行为就依然存在并未终止，上诉人的诉讼请求依然成立。
三、被上诉人长期非法侵占上诉人房屋至今不还的行为给上诉人及上诉人的控股股东造成未能出租或出售该被占房屋获得收益的实际损失，一审判决却认为上诉人所占房屋是属于租给广安公司使用的状态，认定被上诉人侵占房屋的行为未给上诉人造成任何损失，明显错误。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人春彤公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。答辩人在进入涉案房屋之前该房屋已经作为物业用房，答辩人不存在侵权。上诉人的上诉理由不成立，请求法院予以驳回。二审
经审理查明的案件事实与一审一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明：涉案房屋系由龙华小区业主委员会交由春彤公司作为物业用房使用。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：春彤公司的行为是否构成侵权？
本院认为：《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”本案中，涉案房屋在2004年就被广安物业作为物业用房使用，在长达一年的时期里，龙华公司对此并无异议，可推定该房屋为龙华公司在龙华花园小区内配置的物业管理用房，而对于物业用房的权属归属，《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”《中华人民共和国物权法》第七十三规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，春彤公司是由龙华小区业主委员会同意使用的涉案房屋，且用途仍然是物业用房，其行为并未侵犯龙华公司的所有权，龙华公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1418元，由上诉人昆明龙华房地产有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理
审判员 黄金成
二〇一五年六月五日
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