江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2301号上诉人（原审原告）陈海霞，女，1989年2月16日生，汉族。委托代理人杨学斌，江苏益邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京大道房地产开发有限公司，住所地高淳区淳溪镇镇兴路288号。法定代表人吴宗强，该公司执行董事。委托代理人沈炜，男，1985年3月30日生，该公司综合部职工。委托代理人洪良友，江苏高的律师事务所律师。
上诉人陈海霞因与被上诉人南京大道房地产开发有限公司（以下简称大道房地产）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2014）高民初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈海霞原审诉称，双方于2011年8月11日签订商品房预售合同2份，合同约定陈海霞购买大道房地产开发的位于南京市高淳区淳溪镇湖滨一品苑某幢某单元402室房屋及某幢7室地下室，双方就买卖的标的、价款、房屋交付时间及条件、违约金等作了全面约定。合同签订后，陈海霞依约支付房款共计1280544元。但大道房地产并未按合同约定时间交付房屋，且至今仍未满足合同约定的交付条件。故诉至法院，要求大道房地产支付陈海霞逾期交房违约金（违约金计算至实际交付之日），并承担诉讼费。大道房地产原审辩称：1.陈海霞主张的违约金计算标准过高，应当按照高淳区租房标准计算，且即使要计算违约金也应当计算至2013年8月7日；2.大道房地产出售的房屋已于2013年8月7日满足合同约定的交付条件，且大道房地产多次以电话形式催促陈海霞收房，已经尽到通知义务；3.陈海霞至今尚欠房屋面积补差款34952元，根据双方签订的合同，大道房地产有不交房的权利。原审法院
经审理查明，2011年8月19日，双方签订商品房预售合同两份，合同约定：陈海霞购买大道房地产开发的位于南京市高淳区淳溪镇湖滨一品苑某幢某单元402室房屋及某幢7室地下室，房屋价款分别为1217334元、63210元，房屋交付时间为2013年6月8日前，房屋交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程备案证明材料及用于房屋权属登记的《房屋测绘结果》等材料。被申请人迟延交付房屋的，按照已收价款的万分之三／天计算，向陈海霞支付迟延期间的违约金。合同订立后，陈海霞按约向大道房地产支付了商品房及储藏室房款共计1280544元，双方至今仍未办理房屋交接手续。合同履行过程中，大道房地产于2013年4月19日取得本案所涉房屋面积实测成果报告，于2013年7月26日取得房屋建筑工程竣工验收备案证书，于2013年8月7日起的建设工程规划验收合格证书，大道房地产曾于2013年6月3日书面通知陈海霞接收房屋。以上事实，有陈海霞提交的商品房预售合同2份、发票2份、贷款清单1份及当事人陈述在卷佐证。原审法院认为，本案的争议焦点为：大道房地产是否应当承担逾期交房的违约责任；如应承担违约责任，违约金应如何计算？陈海霞认为，大道房地产起诉前，尚不具备合同约定的房屋交付条件，其行为构成违约，应当承担迟延交付的违约责任，违约金期限应当自2013年6月9日起计算至实际交付之日止。关于违约金比例双方签订合同中有明确约定，应当按照合同约定的日万分之三计算。大道房地产认为，2013年8月7日涉案房屋已经符合合同约定交付条件，且大道房地产也以电话等形式多次催促陈海霞收房，故即使需要支付违约金，违约期限也应当自2013年6月9日起计算至2013年8月7日，且合同约定违约金比例过高，应当按照高淳区同地段房租价格进行计算。原审法院认为，双方签订的商品房预售合同主体适格、内容合法，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，意思表示真实，具有法律约束力。陈海霞已按约定支付了合同约定的购房款，已经依约履行合同义务，但大道房地产在双方约定的交付时间，尚不具备交付条件，其行为构成违约，应当承担违约责任。双方合同中对房屋交付时间及条件作出了约定，大道房地产于2013年4月19日取得本案所涉房屋面积实测成果报告，于2013年7月26日取得房屋建筑工程竣工验收备案证书，于2013年8月7日取得建设工程规划验收合格证书。故大道房地产于2013年8月7日已具备房屋交付条件，大道房地产的违约期限应当自2013年6月9日起计算至2013年8月7日止。双方虽然在合同中对违约金作出明确约定，故应当按日万分之三计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：
一、南京大道房地产开发有限公司支付陈海霞逾期交房违约金22666元（以1280544为基数，按万分之三／天，从2013年6月9日起至2013年8月7日止，共计22666元），限于判决生效之日起5日内给付；
二、驳回陈海霞的其他诉讼请求。原审案件受理费2153元，由南京大道房地产开发有限公司负担。
上诉人陈海霞服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院未查明大道房地产通知陈海霞交付房屋的时间，未查明涉诉房屋具备交付条件的时间。直至2014年1月20日，大道房地产才通知上诉人交房，故被上诉人逾期交房的违约状态一直持续，逾期交房违约金也应一直计算。2、被上诉人未向上诉人出具房屋已具备交付条件的证明文件，也未向上诉人实际交付房屋，且违反了作为出卖人的通知义务。综上，请求依法撤销原审判决，并依法改判，被上诉人负担诉讼费用。
被上诉人大道房地产答辩称，原审法院认定事实清楚，被上诉人已经口头和电话多次通知上诉人，同期房屋的业主也陆续于2013年8月入住，上诉人理应知晓。本院二审
经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，大道房地产与陈海霞签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，大道房地产未在约定的时间内向陈海霞交付房屋，应当承担相应的违约责任。双方合同中对房屋交付时间作出了约定，但涉诉房屋于2013年8月7日才具备房屋交付条件，故大道房地产的违约期限应当自2013年6月9日起计算至2013年8月7日止，其中2013年8月7日，涉诉房屋已经具备交付条件，故该段期间违约天数为59天，违约金共计为22666元，原审法院对违约金的计算总额正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2153元，由上诉人陈海霞负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理
审判员 涂 甫
代理
审判员 付 双
二〇一五年六月三日
书 记 员 张 毅 来自