上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第662号上诉人（原审原告）贺琛。上诉人（原审原告）俞蕾。委托代理人贺琛。被上诉人（原审被告）上海金地物业服务有限公司。法定代表人陈楠。委托代理人张梅英。委托代理人谢王钢。
上诉人俞蕾、贺琛因物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2010年9月19日，上海金深房地产开发有限公司（以下简称：“金深房产”）与上海金地物业服务有限公司（以下简称：“金地物业”）签订《前期物业服务合同》，约定由金地物业对金地天御苑进行物业管理服务。该合同中金深房产授权金地物业对业主、物业使用人违反《业主临时公约》的行为进行劝阻、制止。上述合同到期后，双方于2013年9月1日签订关于《金地天御苑城前期物业服务合同》延期协议，约定：合同期限延期自2013年9月18日起至金地天御苑城小区业主大会成立且与新选聘的物业公司签订物业服务合同止。合同其他内容继续生效，服务标准以及收费标准均按照《金地天御苑城前期物业服务合同》执行。原审法院另查明：2010年11月27日，贺琛、俞蕾与金深房产签订《上海市商品房预售合同》，约定贺琛、俞蕾向金深房产购买位于上海市青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX层XXX室系争房屋。金深房产已选聘金地物业对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》，贺琛、俞蕾与金深房产已签订了《天御苑临时管理规约使用公约》。该合同附件五中《临时管理规约》第二部分第八条第十一项约定：禁止封闭阳台，在室外（如绿化、道路等公共部位）设置晒衣架、花架等延伸物。该规约附件第一条约定：业户不得在阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井内搭建建筑物、构筑物（含开挖地下室、禁止任何形式封闭采光井、搭建遮阳、遮雨、遮光棚、太阳能热水器等）；第二条约定：不得封闭阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井；不得在露台、采光井、庭院内搭建阳光房。贺琛、俞蕾同时还签署承诺书，内容为：“本人（单位）已详细阅读并理解建设单位上海金深房地产开发有限公司制定的《临时管理规约》及《金地天御苑住宅阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井使用规定》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”原审法院再查明：金地物业向系争房屋所在小区业主发放的物业服务生活宝典中包括《临时管理规约》，该规约第二部分关于物业的使用第八条第十一项约定：禁止封闭阳台，在室外（如绿化、道路等公共部位）设置晒衣架、花架等延伸物。第五部分附则第三十条约定：本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日起生效，至业主大会成立并通过相关管理规约后终止。该规约的附件第一条约定：业户不得在阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井内搭建建筑物、构筑物（含开挖地下室、禁止任何形式封闭采光井、搭建遮阳、遮雨、遮光棚、太阳能热水器等）；第二条约定：不得封闭阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井；不得在露台、采光井、庭院内搭建阳光房。俞蕾于2012年9月15日在《临时管理规约承诺书》上签字，并承诺：“一、确认已详细阅读上海金地物业服务有限公司天御苑客户服务中心制定的《临时管理规约》及《金地天御苑住宅阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井使用规定》；
二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守上述内容；
三、本人同意承担违反《临时管理公约》及《金地天御苑住宅阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井使用规定》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反《临时管理规约》及《金地天御苑住宅阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井使用规定》的行为承担连带责任；
四、本人同意转让该物业时取得物业受让人签署的《临时管理规约》及《金地天御苑住宅阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井使用规定》承诺书并送交建设单位或物业管理企业。”金地物业在同页上加盖了公章。原审法院还查明：2014年8月，贺琛、俞蕾曾就相同事宜涉讼。原审法院以（2014）青民三（民）初字第2513号案立案受理，后贺琛、俞蕾撤回起诉。系争房屋于2014年9月9日取得房地产权证，现权利人登记为贺琛、俞蕾。现贺琛、俞蕾涉讼，要求判令双方当事人签订的金地天御《临时管理规约》第二部分关于物业的使用第八条第十一项及附件第一条和第二条中关于“禁止搭建遮阳遮雨、不得封闭阳台等”规定无效。原审法院审理中，贺琛、俞蕾表示：系争房屋阳台面积确是计算一半，但从一物一权的原则来说，不论面积如何计算，阳台是房屋不可分割的部分，其享有专用所有权。金地物业的管理规约为格式条款，未与贺琛、俞蕾进行协商，其中有关封闭阳台的条款排除了贺琛、俞蕾的权利，故认为该些条款无效。金地物业表示：贺琛、俞蕾认可现房屋的阳台是计算一半面积，而专有权是以权属登记面积为准。金地物业认可该条款是格式条款。对方认为不允许业主封闭阳台的条款排除了其权利，但贺琛、俞蕾并无该权利，故不存在排除其权利的说法。根据有关住宅室内装饰装修管理办法第5条第5项、第6条，城市市容和环境卫生管理条例第10条及上海市的其他相应规定，虽然封闭阳台不属于违章建筑，但该行为已经违反了小区管理的规定。金地物业作为物业公司是对小区进行管理，小区的权利属于全体业主，如要变更相关规则需要征得一定比例业主的同意。原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，贺琛、俞蕾与案外人金深房产签订的《上海市商品房预售合同》，以及金地物业与金深房产签订的《前期物业服务合同》，均系合同当事人真实意思的表示。在《上海市商品房预售合同》中约定了金深房产已选聘金地物业对系争房屋进行物业管理，并已与金地物业签订了《前期物业服务合同》，故该物业公司与金深房产签订的《前期物业服务合同》对贺琛、俞蕾二人具有法律约束力。金地物业依据前期物业管理合同内容与贺琛等人签订了《临时管理规约》，该规约中对封闭阳台的事宜进行约定，贺琛、俞蕾也签字认可并承诺执行。现贺琛等二人以该规约中有关不允许业主封闭阳台的条款排除了业主的专有权利，要求确认无效的请求，无事实和法律依据，不予支持。原审法院据此作出判决：贺琛、俞蕾要求确认其与金地物业签订的金地天御苑《临时管理规约》第二部分关于物业的使用第八条第十一项及附件第一条和第二条中关于“禁止搭建遮阳遮雨、不得封闭阳台等”规定无效的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人俞蕾、贺琛不服，向本院提起上诉称：虽然根据国家有关计算房产面积的规范规定，系争房屋阳台仅计入一半产权面积，但是并不因此而否认该房产业主对阳台享有专有权。原审法院根据本案双方当事人签署的约束力小于国家法律的《临时管理规约》等，判定上诉人作为系争房屋业主提出的应享有阳台部位的专有所有权的主张，无事实和法律依据，显违背事实。系争房屋的阳台部位完全符合最高人民法院对于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释第二条中，有关物权的专有部分的规定，上诉人作为业主依法享有系争房屋阳台部位的专有所有权。同时依据上述司法解释第四条的规定，虽然上诉人签署了《临时管理规约》等，但是由于未经协商和明示，限制法律赋予业主的相关权利的格式条款，均应无效，且侵犯了业主的合法权益。由于被上诉人金地物业是系争房屋所在小区的物业管理单位，作为业主的上诉人有权选择其作为当事人提起诉讼，而且侵权的违法条款并不能洗白为合法条款，上诉人依法享有相应的权利。原审判决错误适用法律法规及有关司法解释，未优先考虑对消费者利益的特殊保护，双方当事人之间的权利和义务，还应受涉及消费者权益法律的保护。上诉人为弥补系争房屋阳台的设计缺陷和改善生存环境，实现消费者基本权利而提起的诉讼，并未损害他人的利益。据此，上诉人认为原审判决认定事实错误、证据不足，且适用法律不当，请求本院参照类似案例的判决，依法撤销原审判决，改判确认上诉人享有系争房屋阳台的专有所有权，并支持上诉人的原审诉请等。
被上诉人金地物业辩称：虽然系争房屋所在小区的前期物业管理服务合同等是开发商与被上诉人共同起草，但是目前该小区内没有业主封闭阳台。有关辩论意见均在原审法院审理中阐述清楚，无其他辩论意见。故被上诉人认为原审判决正确，应予维持。本院
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然上诉人俞蕾、贺琛是系争房屋的权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，并且享有合理利用该不动产包括阳台部位等相应空间的权利，但是因上诉人无足够证据证明其签署《临时管理规约》时，并未经过双方协商一致的程序和违背其真实的意思表示，而且上诉人同时还明确作出遵守该临时管理规约一切条款的承诺，和愿意承担相应的违约责任等。上述事实无证据证明与其他法院生效的法律文书所确认的事实完全一致。同时，鉴于系争房屋所在小区的业主大会尚未成立，其他业主也签署了上述《临时管理规约》等，目前该小区内尚无证据证明有业主封闭阳台部位等情况，故就上述临时管理规约的部分条款是否进行变更，可由全体业主在有关业主大会成立后，再行协商解决。上诉人所享有的系争房屋相应物权，包括合理使用相应的阳台部位，均应受法律保护，但其在上诉中要求确认其享有系争房屋阳台的专有所有权，并非其原审诉请。本案综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人俞蕾、贺琛负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 陈 俊
审判员 吴 俊
二〇一五年六月三日
书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”