江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝民初字第00750号原告江西省城发物业管理有限公司，住所地南昌市西湖区孺子路248号。法定代表人刘淑华，该公司经理。委托代理人李小敏，新余市钢城法律服务所律师。被告张小珍，男，1969年6月25日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。委托代理人谭丽丽，江西至开律师事务所律师。
原告江西省城发物业管理有限公司（下称原告）与被告张小珍（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，依法由
代理
审判员刘雅萍适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人李小敏、被告委托代理人谭丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月16日，原告与新余市渝水区复兴大厦业主委员会签订了《复兴大厦物业服务合同》，合同约定，原告为复兴大厦业主提供物业服务，4-25层的物业管理费2.8元/平方米.月，物业服务费按月交纳，逾期未交加收滞纳金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告作为复兴大厦第15层的所有人却违约，自2013年8月16日一直拖欠物业服务费，车位使用费以及水电费，经原告多次催讨未果，特诉至法院请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业服务费27818.22元（从2013年8月16日起暂算至2014年7月31日止）及违约金1479.8元；2、被告立即向原告支付车位使用费3080元；3、被告立即向原告支付先行垫付的水电费2738元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，其与原告不存在物业服务合同，业主委员会未召开业主大会选聘物业公司，违反法定程序；原告参与物业管理，系原告单方行为，被告没有义务向其交纳物业费；物业收费过高，不符合市场行情，且开发商承诺免除被告几年的车位使用费，而且对车位费没有约定；原告物业管理不到位。原告对其主张的事实向本院提交了以下证据：1、原告企业法人营业执照、法人代表身份证明各一份。证明：原告具备本案主体资格及物业管理资格。2、业主委员会备案申请表、备案通知书、选聘物业公司邀请函、中标通知各一份。证明：复兴大厦于2011年6月10日依法成立了业主委员会；原告通过竞争获得了复兴大厦的物业管理服务权，双方约定的物业服务价格也是招标投标确定的。3、复兴大厦物业管理合同（2011年、2012年）复兴大厦物业服务补充协议各一份。证明：物业管理费为每月每平方米2.8元，物业服务费按月缴纳，逾期未交，原告可视情况加收适当滞纳金；物业所在地法院有管辖权；服务管理期限到期未续签的话，仍按原合同履行。4、地下车库委托经营管理合同一份。证明：被告地下车位收费标准及每层为2个车位的分配原则。5、物业费、水电费、车位使用费收据及利息计算表各一份。证明，原告按以前的惯例将收款收据给了被告，由被告自己去审核，审核通过了原告去垫付。被告所欠物业费、水电费、车位使用费及利息的具体数额。6、复兴大厦物业移交清单一份。证明：原告于2014年8月4日退出诉争的小区。对原告提交的1-4号证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；对原告提交的5号证据，被告认为系原告单方制作，不予认可。
本院认为，该证据系原告单方制作，未得到被告认可，本院不予采信；对原告提交的第6组证据，被告对真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以采信。根据上述证据和庭审笔录，可以认定如下案件事实：2011年8月15日，原告经招投标被复兴大厦业主委员会确定为物业服务企业，并确定了物业费收费标准为2.8元/㎡,原告陈述其在之后的一年一直为复兴大厦提供物业服务。2012年8月15日，原告（乙方）与复兴大厦业主委员会（甲方）签订《复兴大厦物业服务合同》，约定：“…物业服务期限暂定壹年。自2012年8月16日起至2013年12月31日止，到期未续签前或未移交前按原合同履行。…甲方采取包干制的模式，全部委托给乙方管理，…4-25层物业管理费价格为2.8元/平方米·月，…甲方按月向乙方交纳物业服务费，逾期未交，乙方可视情况加收适当滞纳金。…地下停车场：按与开发商的协议执行。在电业局未变动电费收费标准的情况下，甲方支付电费（含二次用水）1.19元/度…。2012年12月11日，复兴大厦开发商新余市日用杂品公司（甲方）与复兴大厦业主委员会（乙方）原告（丙方）签订《地下车库委托经营管理合同》，载明：…甲方现将地下停车库36个停车位委托给乙方统一经营管理，乙方受托后将车位交由本大厦业主使用，并委托丙方统一日常管理与维护。…2013年至2014年每个车位的车位使用费190/月…乙方受托后按此价位转租给本大厦业主使用，委托丙方统一管理和维护，丙方收取每个车位管理费30元/月，租金与管理费统一由丙方代为收取，于每月30日之前与甲方结算。《复兴大厦物业服务合同》到期后，原告与复兴大厦业主委员会未进行续签，2014年8月4日，原告将复兴大厦物业服务移交给新余市新余市中海物业管理有限公司。原、被告均认可该物业为商业物业，被告从2013年8月16日至2014年7月31日未交物业费以及被告使用了两个车位。原告陈述其与开发商每月都进行了结算，已按每个车位每月190元的标准将车位使用费支付给了开发商，被告自2014年1月前一直按每月220元/车位向被告交纳车位费。另查明，被告所有的该物业面积为856.56㎡。
本院认为，本案属物业服务合同纠纷。虽然原告与复兴大厦业主委员会签订《复兴大厦物业服务合同》约定的服务期限已到，但同时该合同约定了到期未移交前按原合同履行，被告已认可其从2013年8月16日至2014年7月31日未交物业费，故被告拖欠原告的物业费为856.56×2.8×10+856.56×2.8÷30×15=25183元，故对于原告要求被告支付物业费27818.22元的诉讼请求，本院予以部分支持。至于违约金，因双方在合同里未有明确约定计算方式，且双方对于物业服务质量存在争议，故对于原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于车位使用费，被告虽辩称开发商承诺减免，但未提供相关证据，根据《地下车库委托经营管理合同》从2014年1月至2014年7月，被告拖欠的车位费为(190+30)×7×2=3080元，故对于原告要求被告支付拖欠的车位使用费3080元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付原告先行垫付的水电费的诉讼请求，
本院认为，因原告未提供足够证据证明其支付了该笔费用，故对于原告这一诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《国务院物业管理条例》第四十二条之规定，
判决如下：
一、被告张小珍应于本判决生效之日起十日内支付原告江西省城发物业管理有限公司物业费25183元；
二、被告张小珍应于本判决生效之日起十日内支付原告江西省城发物业管理有限公司车位使用费3080元；
三、驳回原告江西省城发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元（已由原告江西省城发物业管理有限公司预交），由原告江西省城发物业管理有限公司承担66元，被告张小珍承担274元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
代理
审判员 刘雅萍
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 黄 欢 来源：百度搜索“”