山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威民一终字第374号上诉人（原审被告）山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区世纪大道99号。法定代表人魏中华，经理。委托代理人崔国文，山东新和（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王怡军。被上诉人（原审原告）苗青。以上二被上诉人之共同委托代理人姜超，山东沛然律师事务所律师。
上诉人山东人和房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2014）文民一初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告于2011年10月28日与被告签订商品房买卖合同一份（编号为20111028D519B7156296），约定原告购买被告开发的位于人和国际花园居民小区香榭园18号1单元601室房产一套，房屋总价款为490082元，其中首付294082元，贷款196000元，被告应当在2012年12月1日前将验收合格的房屋交付原告。被告逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退回全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约将购房款如数交付被告，被告为原告出具收据一张。原告为办理购房事宜，于2011年12月13日向山东慧缘融资性担保有限公司缴纳预售担保费3920元，自2011年12月28日-2014年2月28日期间，二原告向中国农业银行办理银行贷款支付的利息总和为31151.13元。被告至今未向原告交付所购房屋。山东人和国际花园于2013年8月13日发给原告“告知通知书”一份，阐明“由于施工进度及其他原因可能会导致原计划在2013年8月30日交房现会无法完全达到交房条件”。2014年1月29日，原告以被告逾期交付涉案房屋为由诉至原审法院，要求解除与被告之间的商品房预售合同并由被告返还房款及利息、赔偿损失。被告以原告的解除权已消灭，被告的房屋已经验收合格，合同不应解除为由提出抗辩。原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、收款收据、中国农业银行文登支行明细表等相关证据在案为证。原审法院认为，双方当事人通过意思自治依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。原告已按合同约定向被告支付全部购房款，被告应依约定的时间向原告交付房屋。其未予交付，造成违约，被告应承担违约责任。依双方签订的合同约定，被告逾期超过60日，原告有权解除合同。原告王怡军、苗青系夫妻，涉案房屋系原告夫妻二人共同财产所购置，原告苗青与本案有直接利害关系，故被告所述原告苗青主体不适格一说，不予支持。原告提起诉讼的时间为2014年1月29日，且被告于2013年8月20日向原告发出告知通知书，明确写明不能在2013年8月30日前如期履行交付房屋义务，故被告提出原告在2012年12月1日后60天（2013年2月1日）至2014年2月1日期间享有解除权且原告已过诉讼时效的说法不能成立。原告因处理退房事宜产生的误工费、差旅费无充分证据证明实际数额，故不予支持。关于原告要求与被告解除合同、返还购房款之诉请，证据充分，理由正当，予以支持。合同中约定，原告获得解除合同权利并要求解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款。自原告提起诉讼之日应视为通知到达，至今已超过60日，所以被告应自判决确定之日履行付款义务。虽然原、被告在合同中约定了违约金的计算方法，但该约定的违约金数额低于原告的损失，故原告要求被告支付其占有、使用原告购房款期间的银行同期贷款利息之诉，于法有据，予以支持。被告之辨，未提供证据证实，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中国人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：
一、解除原告王怡军、苗青与被告山东人和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（编号为201111028D519B7156296）；
二、被告山东人和房地产开发有限公司于判决生效后十日内，返还原告王怡军、苗青购房款490082元，并支付二原告支付的贷款利息31151.13元；
三、被告山东人和房地产开发有限公司给付原告文登市住房保障和房产管理局登记费及档案利用费210元、预售担保费3920元、维修资金10354元，共计14484元，于判决生效后十日内付清；
四、驳回原告王怡军、苗青要求被告支付误工费、差旅费3000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由被告山东人和房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人山东人和房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，二被上诉人合同解除权自2013年2月1日成立，而二被上诉人原审中起诉状落款时间为2014年3月11日，已超过解除权行使期限，二被上诉人的解除权已消灭。上诉人因资金困难等原因未按时交付房屋，现房屋即将验收合格，且上诉人延期履行交房义务未给二被上诉人造成严重后果，不构成根本违约，合同不应解除。请求依法撤销原判，予以改判。
被上诉人王怡军、苗青辩称，涉案房屋至今不符合合同约定的交付条件，二被上诉人依约享有合同解除权，其解除合同并由上诉人赔偿损失的诉请合法有据。请求依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，在商品房预售合同中，按合同约定期限交付房屋是上诉人的主要义务，对被上诉人实现合同目的具有重大影响，双方当事人亦将延期交房的严重情形约定为合同解除事由，故上诉人应严格履行按期交房的合同义务，但涉案房屋至今未经验收合格，因此上诉人主张延期履行交房义务不构成根本性违约，于法相悖，本院不予采纳。根据合同约定，上诉人交房时间为2012年12月1日，逾期超过60日即2013年1月31日后，二被上诉人有权解除合同，故二被上诉人解除权发生之日为2013年1月31日。另根据有关司法解释的规定，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭，故二被上诉人的解除权行使期限自2013年1月31日起至2014年1月30日止。二被上诉人于2014年1月29日向原审法院提起诉讼，并未超过解除权行使期限，其合同解除权并未消灭，有权解除诉争商品房预售合同。上诉人主张二被上诉人解除权已经消灭，与事实不符，本院不予采纳。综上，上诉人之上诉请求，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人山东人和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理
审判员 侯善斌
代理
审判员 蒋 涛
二〇一五年五月十一日
书 记 员 刘双双 更多数据：