杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭经开民初字第432号
原告：王龙。
委托代理人：吴正亮，浙江鼎和律师事务所律师。
被告：叶绍震。
委托代理人：彭振刚，浙江泰杭律师事务所律师。
原告王龙诉被告叶绍震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法适用简易程序由
代理
审判员刘承娜独任审判，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告王龙的委托代理人吴正亮，被告叶绍震的委托代理人彭振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王龙起诉称：2015年3月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于下沙伊萨卡国际城绮风园6幢3单元101室房屋。合同签订后，被告又将该房屋出售给他人致使原告无法承租使用该房屋。被告已构成违约，原告要求被告支付约定的违约金，被告无理拖延。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付违约金30000元；3.被告承担本案的诉讼费用。原告王龙为证明其主张的事实，向本院提交下列证据材料：1.《房屋租赁合同》，用以证明原、被告于2015年3月29日签订合同，约定原告向被告承租房屋的事实。2.情况说明，用以证明被告违约未能交付房屋，致使原告无法承租使用的事实。3.装修合同、收据，用以证明原告因该房屋签订装修合同并支付装修预付款的事实。
被告叶绍震答辩称：
一、同意原告解除合同的请求。
二、原告主张与事实不符，被告不存在违约行为。双方签订租赁合同的期限为2015年4月1日至2018年3月31日，原告签订装修合同时房屋交付期限未至，不存在原告主张的违约行为。即使按照原告主张，违约金也过高，双方约定月租金1650元，年租金19800元，三年租金为59400元，被告的行为并未对原告造成任何实际性损失，被告的租金收益一年也只有19800元，原告主张违约金30000元明显过高。被告叶绍震未向本院提交证据材料。原告提供的证据，被告对证据1的真实性和证明对象予以认可；证据2，三性不认可，情况说明上的盖章是合同专用章，该签章只对合同签订具有约束力，对情况说明无证明力，被告与第三人签订买卖合同，不会直接导致被告对原告违约的后果，房产中介出具的情况说明也不能证明被告存在违约行为；证据3，关联性不予认可。
本院认为，证据1符合真实性、合法性、关联性，予以确认；证据2，与原、被告的陈述基本一致，予以确认；证据3，收据不符合形式要件，该组证据与本案无直接关联，不予认定。本院
经审理查明：2015年3月29日，原告王龙与被告叶绍震签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告承租位于下沙伊萨卡国际城绮风园6幢3单元101室房屋，房间数3，建筑面积131平方米，租赁期限为2015年4月1日至2018年3月31日，月租金1650元。其他约定事项：装修期45天；到期后房屋增设他物留出租人；不改变房屋结构；按框架分隔房间；如有违约，违约方支付守约方违约金30000元；租期2015年5月3日至2018年5月2日。合同签订后，被告将房屋出卖给他人，未能向原告交付房屋。庭审中，被告同意于本案起诉之日即2015年4月14日解除《房屋租赁合同》。
本院认为：原告王龙与被告叶绍震之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力，被告应当按约向原告交付出租房屋，但合同签订后，被告将房屋出卖给他人，未能向原告交付出租房屋，致使合同不能实际履行，应当承担相应的违约责任。原告要求自起诉之日即2015年4月14日解除《房屋租赁合同》，被告同意解除，本院予以确认。原告要求被告支付违约金30000元，被告抗辩违约金过高，要求按照一个月租金1650元予以调整，最高不超过3000元，
本院认为，虽然合同中约定了如有违约，违约方支付守约方违约金30000元，但约定的违约金过高，本院酌情按照三个月的租金损失予以调整，数额为4950元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，
判决如下：
一、原告王龙与被告叶绍震签订的《房屋租赁合同》于2015年4月14日解除。
二、被告叶绍震于本判决生效后十日内支付原告王龙违约金4950元。
三、驳回原告王龙的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费550元，减半收取275元，由原告王龙负担230元，被告叶绍震负担45元。原告王龙于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告叶绍震于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。
代理
审判员 刘承娜
二〇一五年五月十一日
书 记 员 沈吉丹 来自