广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1026号
上诉人（原审被告）：俞雪明，住广州市。
委托代理人：杨远帆，与俞雪明关系。
被
上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地广州市。
法定代表人：曾健庆。
委托代理人：徐虹。
上诉人俞雪明因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称房管一所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2012年9月27日，广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称房管二所，甲方）与俞雪明（乙方）签订《广州市直管房屋（住宅）租赁合同》，合同约定甲方同意将坐落在越秀区朝天路普宁里11号303房出租给乙方作住宅用途，使用面积48.21平方米，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，月租金为313.2元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方同意并确认下列事项：……3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项即（租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金）、第3项（违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金）承担责任。根据2013年12月27日广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的越国房字（2013）30号《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》记载，北京街、光塔街和洪桥街辖内直管房管理工作自2014年1月1日起由房管一所办理房屋租赁手续、房屋修缮保修手续等管理工作。现涉讼房屋由俞雪明使用，房管一所按合同约定收取俞雪明租金至2014年9月。2014年5月14日，房管一所向俞雪明发出《关于收回房屋的通知》，要求俞雪明于2014年5月23日前，将朝天路普宁里11号303房交回给房管一所，并办理退租手续，未果。同年8月26日，房管一所向本院起诉，提出上述请求。另查，据房产登记号稳字50911号记载，房产地址海珠区滨江东路沙地直街31号604房；建筑面积39.2525平方米；产权人俞雪明；占有部分全部；所有权来历1998年向广州泮溪饮食服务（集团）公司买。房管一所于2014年8月26日向原审法院提起诉讼，以俞雪明已有自有房屋，按照《广州市直管房公租合同》应该解除合同并将房屋交还给房管一所，但是俞雪明拒绝交还为由，请求：1、解除房管一所、俞雪明的租赁合同，俞雪明将广州市越秀区普宁里11号303房屋腾空交还房管一所；2、俞雪明支付2014年7月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费（参照广州市房屋租金参考价的标准，28元／平方米／月）。俞雪明原审答辩称：房管一所与俞雪明签订房屋租赁合同前，俞雪明已把广州市海珠区滨江东路沙地直街31号604房的房产证原件和复印件交给房管一所，以作为计算涉讼房屋的租金依据。2008年12月俞雪明购买了福场路富力金禧花园A1栋3705房的商品房并获得了房产证，房管一所理应知道俞雪明已有购房，但还在2010年和2012年连续两次和俞雪明签订租赁合同，证明房管一所一直承认俞雪明租住涉讼房屋是合法的、合情的、合理的。1999年，俞雪明单位按照上级主管部门要求，把俞雪明单位一套自有产权房无条件与上级主管部门的直管房进行交换，但上级主管部门却没有及时交换的直管房退回给俞雪明单位，俞雪明某此错过了购买房改房。俞雪明夫妇现仍在广州饮食服务企业集团有限公司工作，俞雪明双方从来没有领取过住房补贴，仍有权继承租住涉讼房屋。住房制度改革配套政策均没有规定购买商品房，必须退回房改房和租房，故不同意房管一所的诉讼请求。原审法院认为：广州市朝天路普宁里11号303房是房管一所管辖的产业，广州市越秀区第二土地房屋管理所与俞雪明就涉讼房屋签订的合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同约定的租赁期已届满，双方没有重新续签合同，作为承租人的俞雪明仍继续使用，出租方没有提出异议，并收取俞雪明的租金至2014年9月止，根据法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期，当事人可以随时解除合同。上述合同明确约定，承租人即俞雪明如有自有产权房屋的，应将涉讼房屋交回房管一所，经查俞雪明现在本市已另有房屋，故房管一所要求俞雪明交回承租房的请求合法合理，予以支持。在双方的租赁合同关系解除前，俞雪明向房管一所支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照合同约定标准计算。解除后，房管一所要求参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，合法合理，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款的规定，于2014年11月20日作出如下判决：
一、自判决发生法律效力之日，广州市越秀区第一土地房屋管理所与俞雪明就广州市越秀区朝天路普宁里11号303房的租赁合同关系予以解除；
二、自判决发生法律效力之日起三十日内，俞雪明户迁出广州市越秀区朝天路普宁里11号303房，将房屋腾空交还给广州市越秀区第一土地房屋管理所；
三、自判决发生法律效力之日起十日内，俞雪明将从2014年10月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（按每月313.2元计）支付给广州市越秀区第一土地房屋管理所；自判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由俞雪明逐月支付给广州市越秀区第一土地房屋管理所（每月按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计）；
四、驳回广州市越秀区第一土地房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费75元，由俞雪明负担。判后，上诉人俞雪明不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决程序违法。房管一所不具原告主体资格。涉讼房屋租赁合同签字的双方当事人为：（甲方）房管二所，（乙方）俞雪明是合同权利人。本案中，享有诉权的只能是甲方和乙方；
二、一审法院认定事实错误。（一）俞雪明在答辩书中明确声明在双方签订房屋租赁合同前，俞雪明已把首房的房产证原件和复印件交给房管二所作为计算涉讼房屋租金的依据。故俞雪明自有产权房屋是房管一所“已知”而不是“经查”，一审对此认定事实错误。（二）涉案的租赁合同第三小点系属加重俞雪明责任剥夺俞雪明权利的格式条款，俞雪明是其处于弱势地位才签署该合同，该条款应该被撤销，而不是一审法院认定的有效合同。
三、一审法院违法判决，应予撤销。国家住房制度改革配套政策没有规定享受了房改政策的人员如有自有产权房屋，必须退回房改房，所以俞雪明仍有租赁涉讼房屋的权利。俞雪明获得涉讼房屋的租赁权，是俞雪明单位根据国家、省市住房制度改革配套政策分配补差房屋，是合法、合情、合理的。俞雪明强烈要求按广州市房改办印发《关于出售存量公有住房的通知》（穗房改办（2002）11号）文的规定，按市场评估价由俞雪明购买涉讼房屋。如暂不能购买的，俞雪明依法有权继续租赁涉讼房屋，以原租金或商定新的租金继续租赁涉讼房屋。为此上诉请求：1.撤销一审法院判决，驳回房管一所在一审中的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由房管一所承担。
被上诉人房管一所答辩称原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据当时政策，房改房可以按照成本租金收取，但是现在规定，如果名下有自有房产就必须收回，303房并非房改房，俞雪明是否参与房改房是其与其单位之间的关系。房管一所与俞雪明对原审法院查明事实没有异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。
本院认为：根据2013年12月27日广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的越国房字（2013）30号《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》，办理涉案房屋的租赁手续的相关事宜已由房管二所转移到房管一所，因此俞雪明关于房管一所并非本案适格主体的主张缺乏依据，本院不予支持。首先，房管二所与俞雪明签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的租期届满后，俞雪明并未续签书面租赁合同，故原审法院认定房管一所、俞雪明双方形成不定期的租赁关系，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此房管一所可随时主张收回涉案公房。其次，《广东省公有房产管理条例》明确规定：“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。”目前俞雪明名下拥有两套房产，已不符合承租公房的条件。最后，俞雪明认为其错过房改故有权继续承租涉案房屋的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。因此，原审判令解除双方的租赁关系、俞雪明向房管一所腾空交还房屋及支付房屋使用费，合法合理，本院予以维持。综上所述，俞雪明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人俞雪明负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理
审判员 黄春成
代理
审判员 陈慧芳
二〇一五年五月七日
书 记 员 原 炜 来源：百度搜索“”