广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1684号
上诉人（原审被告）：广东利海集团有限公司。
法定代表人：谢海榆。
委托代理人：余世冰、吴文君。
被
上诉人（原审原告）：邹正。
被
上诉人（原审原告）：俞正明。两被上诉人的共同
委托代理人：卢泓、张越华。
上诉人广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）因与被上诉人邹正、俞正明商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2××4）穗海法民三初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，2011年5月6日，邹正、俞正明（乙方，买方）与利海公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：邹正、俞正明向利海公司购买利海假日轩（房屋地址位于广州市海珠区华怡路104号、106号205房）房屋，建筑面积107.29平方米，套内面积83.81平方米，总金额1920000元，于网签之日支付1160000元，剩余房款760000元于2011年5月6日前申请办理银行按揭方式支付；邹正、俞正明应在2012年6月30日前交付房屋；（二十一条）邹正、俞正明委托利某公司办理产权登记，利某公司应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为邹正、俞正明办妥产权登记，并将以邹正、俞正明为产权人的房产证交付给邹正、俞正明；邹正、俞正明应在收到利某公司书面通知后3个工作日内向某公司提供房地产登记机构要求的、需邹正、俞正明提供的证件资料；（二十二条）如因利某公司未履行相关义务造成邹正、俞正明不能按照本合同第二十一条约定期限办妥并取得房产证的，利某公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向邹正、俞正明支付违约金，逾期达到120日的，则邹正、俞正明有权在该120日届满之日起半年内解除合同；邹正、俞正明要求解除合同的，应书面通知利某公司，利某公司……退还已收房款并支付利息，同时按商品房总价款的10%向邹正、俞正明支付违约金；邹正、俞正明要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应自逾期之日的次日起至邹正、俞正明实际取得房产权证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向邹正、俞正明支付违约金等。上述合同附件七《补充协议》约定：……七、邹正、俞正明负有在利某公司办理相关手续、证件（包括但不限于办理房屋契税缴纳、房产证等）过程中协助义务，须在收到利某公司通知后3天内向某公司提供相关资料、文件，若邹正、俞正明未能在约定时间内履行相关义务的，利某公司有权按照邹正、俞正明逾期时间顺延商品房及相关证书的交付时间，并要求邹正、俞正明按日以合同总房款0.5‰向某公司支付违约金；……九、如利某公司已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，利某公司不承担责任；
十、邹正、俞正明逾期支付房款，致使利某公司未能按期办理产权登记的，其责任由邹正、俞正明承担；等。合同签订后，邹正、俞正明向某公司支付了合同约定的全部房款。之后，邹正、俞正明与利某公司进行面积差结算，利某公司开具了总额为1911693元的发票给邹正、俞正明。2012年6月30日，利某公司将涉案房屋交付给了邹正、俞正明。邹正、俞正明于2013年5月29日向税务局缴纳了涉案房屋的契税。2××4年1月21日，邹正、俞正明购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。2××4年3月26日，邹正、俞正明向原审法院提起本案诉讼，诉称：2011年5月6日，我方和利某公司签订《商品房预售合同》，约定我方向某公司购买利某假日轩第104号、106号幢2层205号房房屋，总价款为1920000元，交楼日期为2012年6月30日，利某公司应于该商品房交付之日起210个工作日内（即2013年5月3日）到房地产登记机构为我方办妥产权登记，并交付房产证，逾期每日按总价款的0.05%计付违约金。之后，我方依约支付了全部购房款，利某公司也已将涉案房屋交付给我方。然而由于利某公司的过错，一直到2××4年3月6日，利某公司才将上述房地产权证交付我方。利某公司已构成违约，故起诉要求判令：1、利某公司赔偿邹正、俞正明因利某公司逾期办理邹正、俞正明房地产权证的违约金294720元（从2013年5月4日起计至2××4年3月6日止；每日按总房价1920000元的万分之五计算）；2、本案诉讼费由利某公司承担。利某公司原审辩称，不同意邹正、俞正明的诉讼请求。理由如下：1、房屋初始登记是办理产权的先行条件，开发商在确定办理产权证期限时会将办理初始登记的时间合理计算在内。根据规定，相关部门自收件窗口立案受理办理初始登记后，领取《房地产登记受理回执》之日计算30个工作日。在本案中，我方在2012年7月17日已经申请办理了房屋初始登记，房管局也立案受理，并且承诺在2012年8月28日领取房屋初始登记证明，该段时间为我方可合理预见的时间。但实际上，房管局却在2013年5月17日才发证，也就是说在2012年8月29日至2013年5月17日的期间我方是不可预见、不可控制，故该段时间不应当计算在我方承诺的办证期间内，因此产生的责任也不应当由我方承担；2、邹正、俞正明未及时缴纳契税并提供完税证明，也应当为此承担责任。邹正、俞正明在2013年5月29日才完成契税缴纳，并将契税完税证明交到我方处，导致迟延出具产权证；3、虽然商品房买卖合同第21条约定我方需将房产证交付给邹正、俞正明，但在合同第22条关于产权证的违约责任条款中，明确显示了违约责任的截止方式为邹正、俞正明方取得产权即可，明确将21条陈述的“交付”变更为“取得”。也就是说，当房管局在登记备案时，我方即已经办妥了产权证，同时邹正、俞正明也实际意义上取得产权，纸质版的交付并不是计算违约金的依据；4、涉案合同为广州市国土资源和房屋管理局制订的，关于迟延办证的违约责任条款也是未经双方充分磋商制定，加重了我方的责任，故应调整为已付房款的同期银行贷款利率。即使我方存在逾期办证的情况下，邹正、俞正明选择继续履行合同，违约金累计不应超出房价款的10%。原审诉讼中，邹正、俞正明与利某公司均确认：1、收楼之日起210个工作日的截止时间是2013年5月3日；2、邹正、俞正明是2××4年3月6日收到房产证的。邹正、俞正明与利某公司均同意以面积差结算后的购房款作为违约金的本金。利某公司自认没有证据证明房屋初始登记在利某公司名下后，利某公司通知了邹正、俞正明缴纳契税。利海公司就其抗辩意见还提供以下证据：广州市房地产交易登记中心的《受理回执》，记载：收件日期2012年7月17日，申请人广东利某集团有限公司，房地产坐落海珠区华怡路104号、106号；注意事项：2.请于2012年8月28日之后（不含当天），申请人凭此回执及身份证办理领证手续……邹正、俞正明质证表示：对证据的真实性没有异议，利某公司没有证据证明是房管部门不作为的情况下，邹正、俞正明认为是利某公司的责任，利某公司第一次提交的资料不齐。原审法院认为，邹正、俞正明与利海公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应全面履行。根据查明的事实，邹正、俞正明于2012年6月30日收楼，按照合同中“邹正、俞正明委托利某公司办理产权登记，利某公司应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为邹正、俞正明办妥产权登记，并将以邹正、俞正明为产权人的房产证交付给邹正、俞正明”的约定，利某公司要在2013年5月4日前为邹正、俞正明办妥房产证，并交付给邹正、俞正明。邹正、俞正明2××4年3月6日才收到涉案房产证，故对利某公司存在逾期违约的事实，予以认定。利某公司辩称其已于2012年7月17日向房管登记部门申请对涉案楼房进行大确权，并领取收件回执，因房管登记部门未在承诺的时间内出具登记资料，且邹正、俞正明未及时完税，才导致超出约定的时间交付房产证，其对此不应承担责任。由于邹正、俞正明与利某公司双方约定的是“利某公司应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为邹正、俞正明办妥产权登记”，而非“利某公司应在210个工作日完成为办理房产证而向房管局递件及收到回执”，同时，利某公司也未能举证证明其在约定办证期限内已为涉案房屋递交了办证资料的手续。另一方面，利某公司作为房产开发商，理应清楚知道房管局收件后，会有办理周期，其应对办理周期的延误对邹正、俞正明承担风险。因此，利某公司辩称其在办证期限内完成递件并取得回执，已按约履行了办证义务，不能成立，不予采信。对于利某公司称邹正、俞正明未及时完税导致没有及时提交办证所需资料的问题，虽然从邹正、俞正明提交的纳税发票反映邹正、俞正明于2013年5月29日缴纳税费，时间确晚于约定的办证期限，但根据合同第二十一条“邹正、俞正明应在收到利某公司书面通知后3个工作日内向某公司提交房地产登记机构要求的需邹正、俞正明提供的证件资料”和补充协议中“邹正、俞正明负有在利某公司办理相关手续、证件（包括但不限于办理房屋契税缴纳、房产证等）过程中协助义务，须在收到利某公司通知后3天内向某公司提供相关资料、文件”的约定，邹正、俞正明是在收到利某公司通知后才提交办证所需资料，现利某公司不能举证证明其在办证期限内已及时通知邹正、俞正明缴纳税费及提供该税费凭据等办证所需资料，因此，对利某公司的该辩称意见，亦不予采纳。利某公司关于迟延办证违约金应计至产权登记之日的抗辩意见不符合合同约定，故对该意见，也不予采纳。诉讼中，邹正、俞正明与利某公司均确认邹正、俞正明已于2××4年3月6日收到房产证，且同意以面积差结算后的购房款作为违约金的本金，故邹正、俞正明要求利某公司每日按总房价1911693元的万分之五的标准支付从2013年5月4日起至2××4年3月6日止的迟办证违约金，合法合理，予以支持，总额应以邹正、俞正明主张的金额为限。利某公司提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2××4年12月17日作出如下判决：被告广东利某集团有限公司在本判决生效之日起10日内向原告邹正、俞正明支付从2013年5月4日起至2××4年3月6日止的逾期办证违约金（每日按1911693元的万分之五的标准计算，总额以原告主张的294720元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5721元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。判后，上诉人利某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决认定事实不清。（一）一审法院未查明房管局原因延误我方办理小产权证的事实。1、我方已经提交相关证据证明于2012年7月17日递件给房管局，房管局承诺在2012年8月28日出具大产权证，但实际其在2013年5月17日才发证，导致耽误办理小产权证。根据《商品房买卖合同》附件七第九条约定：“如甲方已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，甲方不需承担责任。”因房管局的原因造成2012年8月29日至2013年5月17日的办证期间延误，责任不应由我方承担。2、房管局在2××4年1月21日出具《广东省房地产权证》即涉案房屋意见登记备案，邹正、俞正明在该日在法律意义上已经取得小产权证，书面形式的房产证交付并未影响其权利取得，故我方不应承担2××4年1月21日起至2××4年3月6日止的逾期办证违约金。（二）、一审法院没有对邹正、俞正明的实际损失进行查明，涉案房屋已经办理了抵押登记，不具备转让、融资等经济交易功能，且由邹正、俞正明生活居住使用，因此邹正、俞正明并没有因为延迟办理房产证的时间而导致任何损失。
二、原审法院判决适用法律错误。1、根据《商品房买卖合同》及附件七补充协议的约定，延迟出具产权证是房管局的行为导致，我方可以免责。2、根据《合同法》第一百一十四条第二款与《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，在合同继续履行与邹正、俞正明未存在实际损失的前提下，邹正、俞正明请求的逾期办证违约金明显过高，请求法院予以调整。故上诉请求：1、改判利某公司无须支付2××4年1月21日起至2××4年3月6日止的逾期办证违约金42057.40元；2、本案一审、二审诉讼费用均由邹正、俞正明承担。被上诉人邹正、俞正明二审答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。利某公司提出其无需支付办妥房产证之日至实际领证之日的违约金，这是不成立的。双方约定的是利某公司将房地产权证交到我方手里这一天为准，利某公司主张的登记时间肯定不是领证时间，从登记到领证需要一个多月。利某公司的说法不能成立，登记日期到领证日期的违约金应照样计算。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：利海公司与邹正、俞正明签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应切实履行。双方合同约定，利某公司应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为邹正、俞正明办妥产权登记，并将房产证交付给邹正、俞正明；如因利某公司未履行相关义务造成邹正、俞正明未能按约定的期限办妥并取得房产证的，邹正、俞正明要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应自逾期之日起至邹正、俞正明实际取得房产证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向邹正、俞正明支付违约金。按照合同约定，利某公司应在约定的期限内到房地产登记机构为邹正、俞正明办妥产权登记，并将房产证交付给邹正、俞正明，利某公司二审中主张是因产权登记机关的原因造成办证期间延误故其不需承担责任。因利某公司没有举证证明其所述的产权登记机关的办证期间延误是产权登记机关的原因造成的，故对利某公司该主张，本院不予支持。因此，利某公司因自身原因未能按约定的期限为邹正、俞正明办妥并交付房产证，构成违约，应按合同约定承担逾期办理房产证的违约责任。关于利某公司上诉主张的其已经于2××4年1月21日办妥房产证，邹正、俞正明在该日在法律意义上已经取得房产证，书面形式的房产证交付并未影响其权利取得，故其不应承担2××4年1月21日起至2××4年3月6日止的逾期办证违约金。按照合同的约定，利某公司承担逾期办理房产证的违约责任是从逾期之日起至邹正、俞正明实际取得房产权证之日止而非利某公司为邹正、俞正明办妥房产证之日止，邹正、俞正明在本案中主张利某公司承担逾期办理房产证的违约责任计算至其实际取得房产权证2××4年3月6日之日止，因此，原审法院判决违约金计算邹正、俞正明实际取得房产证之日止，并无不当，本院予以确认。利某公司的该项主张据理不足，本院不予采纳。综上，经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。利某公司的上诉主张缺乏充分依据，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费852元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理
审判员 姚伟华
二〇一五年五月七日
书 记 员 邹文芳颜玉婵 来源：