宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）卫民再终字第1号再审申请人（一审被告、二审上诉人）宋年平，男，生于1978年2月，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区海原县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）李风宝，男，生于1965年7月，回族，大学文化，职工，住宁夏回族自治区海原县。再审申请人宋年平与被申请人李风宝房屋租赁合同纠纷一案，宁夏回族自治区海原县人民法院于2014年6月23日作出（2014）海民初字第773号民事判决。宋年平不服，于2014年7月21日向本院提起上诉，本院于2014年9月26日作出（2014）卫民终字第244号民事判决，维持了宁夏回族自治区海原县人民法院（2014）海民初字第773号民事判决。后宋年平又向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，2015年2月11日宁夏回族自治区高级人民法院作出（2015）宁民申字第12号民事裁定，指令本院再审。2015年3月16日本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人宋年平，被申请人李风宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审查明：2011年11月16日，李风宝与宋年平签订了房屋租赁合同，李风宝将其自建的位于海原县城东城路的上下两层楼房共计四间半租赁给宋年平修车使用，租赁期限五年，自2012年1月1日至2016年12月31日止，年租金20000元，由宋年平按年度交纳。2013年前的租金宋年平已向李风宝履行完毕。2014年初宋年平向李风宝交付本年度租金时，李风宝要求按市场价交付，双方发生争执。一审认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。本案根据查明的事实，李风宝出租给宋年平的楼房，未取得建设工程规划许可证属私自建设，且一审辩论终结前也未能取得经主管部门批准建设的相关手续。因此，双方签订的房屋租赁合同，违反上述法律规定，属无效合同。故对李风宝要求确认其与宋年平签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。关于李风宝主张宋年平承担2014年1月1日至2014年3月31日期间房租费9864元（90天×109.6元），并承担2014年4月1日至交付房屋期间的租金，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。因此，对李风宝的该项诉讼请求予以支持，但其主张每日租金109.6元，不符合双方的约定，应以约定的每日租金54.8元（20000÷365）计算。关于合同无效给宋年平是否造成损失的问题，宋年平既未主张也未向法庭提供证据，可通过另一法律关系解决。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：
一、李风宝与宋年平于2011年11月16日签订的房屋租赁合同无效，宋年平于判决生效后30日内返还李风宝的房屋；
二、宋年平支付李风宝自2014年1月1日至2014年3月31日期间的房租费4032元（90天×54.8元），并支付2014年4月1日至返还房屋时的租金。案件受理费50元，减半收取25元，由李风宝负担。二审查明的事实与一审查明的事实相一致，对一审查明的事实予以确认。二审认为：根据本案一、二审查明的事实，李风宝在建设涉案房屋时，未经建设主管部门审批，没有办理建设土地规划许可证。李风宝将其没有取得建设工程规划许可证建设的房屋租赁给宋年平使用的事实清楚，一审依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，认定李风宝与宋年平签订的房屋租赁合同无效，并无不当。由于宋年平在2014年至今仍然占用房屋，依据上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审参照双方合同约定的租金标准判决宋年平承担实际占用房屋期间的租金亦无不妥。一审法院为了查明案件事实，依职权调取证据，并不违反法律规定，亦未超出诉讼请求进行审理，审理程序合法。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，宋年平的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宋年平负担。本院再审过程中，宋年平申请再审称：一审中李风宝没有提到租给宋年平的房屋无建设规划许可证，一审法院帮助李风宝调取了合同无效的证据，寻找了合同无效的理由，且一审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定李风宝租给宋年平的房屋为违法建筑，程序违法。李风宝的房子已经租了十几年了，李风宝本人就在三楼居住，二审中，宋年平举证证明李风宝租给别人的房屋都有建设规划许可证，而且相邻楼房都有建设规划许可证，李风宝还有两间房子，租给别人使用，怎么不用未取得建设规划许可证起诉合同无效，而认为宋年平租的房子就是违法建筑？综上，原一、二审判决认定部分事实错误，认定的基本事实缺乏证据证明。请求：裁定中止原一、二审判决的执行，并依法改判。再审庭审中，宋年平请求继续履行房屋租赁合同。李风宝再审中辩称：李风宝给宋年平租房时就申明该房没有办理相关证件，李风宝至今也没有办理相关证件，与李风宝相邻的房屋办理了相关证件，因该地是海原县政府拍卖的，海原县政府给其办理证件是必须的。宋年平的再审申请自相矛盾，逻辑混乱，请求驳回宋年平的请求，维护生效判决的权威。本院再审认为：原一审以海原县住房和城乡建设局出具的李风宝商住楼没有办理建设工程规划许可证的证明，认定李风宝与宋年平订立的房屋租赁合同无效事实不清；原一审在诉讼过程中就合同无效是否给宋年平造成损失没有释明，不利于宋年平对其利益的维护。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，
裁定如下：
一、撤销本院（2014）卫民终字第244号民事判决和宁夏回族自治区海原县人民法院（2014）海民初字第773号民事判决；
二、本案发回宁夏回族自治区海原县人民法院重审。
审 判 长 陈文普
代理
审判员 张国宏
代理
审判员 郭群杰
二〇一五年五月七日
书 记 员 徐 婷本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 微信公众号“”