河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第646号原告王越东，邢台第一附属医院员工。委托代理人李金焕，河北甲信律师事务所律师。被告河北永康房地产开发集团有限公司，住所地：邢台市桥西区新兴西大街139号永康大厦。法定代表人康永革，系该公司经理。委托代理人李连进、刘征，河北齐心律师事务所律师。
原告王越东诉被告河北永康房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员吴会峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告王越东及其委托代理人李金焕到庭参加了诉讼，被告河北永康房地产开发集团有限公司（以下简称：永康公司）的委托代理人刘征到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王越东诉称，2013年6月17日原、被告签订了房屋认购协议书，原告在被告开发的永康境界小区购买了4号楼1单元304室，建筑面积128.19平方米，总价708832元。原告交首付218832元。协议约定2015年12月31日前将合同约定的房屋交原告使用。被告至今没有施工。原告现在从售楼工作人员那里才知道，该栋楼到现在都没有取得预售许可证。被告承诺2015年12月31日前交房，原告根本无法实现合同目的。原告买的4号楼是第一期，现在被告告知2017年6月份才能交房。6号楼也是第一期，取得了预售许可证，现在已经出地面，原告要求换到6号楼，被告不同意。原告在签订合同时，被告没有告知4号楼没有预售许可证。根据《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。”《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，被告与原告签订的房屋认购协议书是违法行为，是无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”原告急需用房，多次找被告协商未果，无奈诉至法院，要求依法确认原、被告之间的房屋认购协议无效；判令被告返还已付购房款2188832元及利息（自2013年6月17日起按中国人民银行同期贷款利率6%计算至判决履行完毕止）、赔偿损失承担已付房款218832元一倍的赔偿责任。原告为支持自己主张向本院提交了如下证明材料：1、认购协议书一份；2、收据三张；3、原告身份证一份。
被告河北永康房地产开发集团有限公司辩称，第一，原、被告之间订立的认购协议书依法不属于最高院关于审理商品房解释第五条规定的应认定为商品房的情形，不应认定为商品房买卖合同；第二，原被告之间订立认购协议书系双方真实意思表示，不存在违反国家强制性或禁止性的情形，因此不具备认定合同无效的情形，依法应驳回原告的主张协议无效的诉讼请求；第三，被告不存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售证明的情形，因此原告主张被告返还二倍购房款的情形、利息等主张没有事实依据，依法应驳回。第四、原告当庭陈述其主张损失为436674元，请法庭核对原告诉讼费的票据是否根据标的额相应缴纳诉讼费用，如没有按标的额缴纳，法院不应进行审理。被告为支持自己的主张向本院提交了如下证明材料：1、被告方的认购协议书一份；2、4号楼商品房预售许可证一份。
经审理查明，被告永康公司于2002年12月17日注册成立，营业期限：2002年12月17日至2022年12月16日。经营范围：房地产开发及销售、房屋租赁、物业服务（法律、行政法规、国务院禁止经营的除外，限制经营待取得许可证后方可经营）。原、被告于2013年6月17日签订认购协议书1份。该协议约定：1、买受方（本案原告王越东）自愿提前认购出卖方（被告永康公司）永康境界小区4号楼1单元904室；该房屋建筑面积约：128.09平方米（最终以产权登记部门预测面积为准）。2、认购房屋单价为：5533.86元/平方米（折后价），总价：708832元整。3、买受方选择银行按揭贷款（含公积金贷款）付款方式，自签订本协议时，买受方应当向甲方交纳不低于本协议约定的总房款的30%的首期认购款218832元，该款已经包含买受方原交纳的定金20000元。双方明确，买受方借款额为人民币490000元整。4、本协议是双方就买受方认购永康境界小区楼房位置、楼号、层次和认购款交纳方式、时间等约定，（注：不包含面积），是将来为订立正式商品房屋买卖合同的预合同，只是在协议期内不将约定房源另售他人的一种承诺。不是双方正式商品房买卖合同。在签定本协议时，双方就有关条款已经明确并知情，双方明确在签定合同时双方均没有任何欺诈行为。……6、出卖方预定在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的房屋交付买受方使用。如遇不可抗力，不能按时交房，出卖方应在30日内通知买受方。原、被告签订认购协议后，被告于2015年3月30日取得邢台市住房保障和房产管理局颁发的编号为：邢房预售证第2015015号，项目名称及预售范围：永康●境界北区4#楼的邢台市商品房预售许可证。另查，原告王越东分别于2013年6月10日、6月13日、6月17日向被告永康公司交款20000元、58832元、140000元共计218832元整。被告收款后由其财务为原告出具加盖财务专用章的收据3张。上述事实由原告提交的证据1、2、3、被告提交的证据1、2和庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的认购协议，是基于双方自愿的意思自治行为，是其真实意思表示，该协议形式上虽注明“是将来订立正式商品房买卖合同的预合同，只是在协议期内不将约定房源另售他人的一种承诺。不是双方正式商品房买卖合同。”但其内容中对于预售房产的座落、层次、单价、总价、付款方式、交付条件和期限均作了明确的约定，且被告已按协议收受原告缴纳的定金和首付款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本案原、被告签订的认购协议符合商品房预售合同的主要特征，应认定为商品房预售合同。另据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”本案被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的商品房预售合同，违反了国家强制性规定，再据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定的。”，依法应确认原、被告签订的认购协议属无效合同。无效合同，自始没有法律约束力，因合同取得的财产应予返还。故被告永康公司应返还已收取原告王越东的首付款2188832元及自2013年6月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至全部返还之日止的利息。关于原告主张在订立协议时，被告存在欺诈的行为，要求赔偿损失、承担已付房款218832元一倍赔偿的请求。根据原、被告签订协议第4条中：“在签定本协议时，双方就有关条款已经明确并知情，双方明确在签定合同时双方均没有任何欺诈行为。”的内容，结合本地区房地产业的实际交易习惯和现原告认购房产已出地面的事实，无法认定被告与原告在签订合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。故原告此项诉求本院无法支持。本案经调解无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，
判决如下：被告河北永康房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告王越东购房款218832元整，并自2013年6月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清之日止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4070元，由被告河北永康房地产开发集团有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判员 吴会峰
二〇一五年四月二十八日
书记员 马永安 微信公众号“”