山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民一终字第128号
上诉人（原审被告）：郓城县芳洁日用化工厂。
负责人：窦芳菲，该公司总经理。
委托代理人：王保忠，山东九州苑律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：郓城县新华职业培训学校。
法定代表人：李文健，该校校长。
委托代理人：陈尊明，山东郓州律师事务所律师。
上诉人郓城县芳洁日用化工厂因与被上诉人郓城县新华职业培训学校租赁合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2014）郓民初字第869号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开审理了本案。上诉人郓城县芳洁日用化工厂的委托代理人王保忠、被上诉人郓城县新华职业培训学校的委托代理人陈尊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2013年5月21日原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告出租其厂内前右侧9间车间、左侧北2间车间、南屋（东）2间、东西向瓦房8间、路东北部平房14间及整个院落，用于开办培训学校，合同上明确约定了租赁期限、租金及缴纳方式、双方的权利义务，原、被告双方在合同上签字并盖有单位公章。合同签订后，原告按照合同约定将第一年租金11万元于2013年5月27日转账至被告委托代理人窦占允名下银行卡内，被告将前右侧9间车间、左侧北2间车间、东西向瓦房8间、路东北部平房14间及整个院落交付原告，剩余南屋（东）2间至今未交付。原告于2013年10月1日将左侧北2间车间转租给经营史丹利化肥的闫成沛，并收取第一年租金8300元。原告在租赁房屋外墙打出对外招租的条幅。原告在租赁院落内建设了办公室6间、钢结构厂房1间，办公室地基部分为被告所建，原告在租赁院落内增加部分的建筑物评估价值为69348元。另查明：被告��城县芳洁日用化工厂现处于吊销状态，庭后未交纳反诉费。原审法院认为，本案争议的焦点问题是：
一、租赁合同的效力问题、履行情况及是否应解除；
二、被告应否返还原告租金及赔偿损失；
三、被告的反诉请求是否成立、原告应否支付违约金。关于第一个焦点，原、被告签订合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。原告按合同约定支付了第一年租金11万元，被告将租赁房屋除南屋（东）2间外全部交付原告，原告对房屋进行了粉刷，并进行了部分建设，被告将南屋（西）交付给原告，原告亦进行了墙面粉刷，可视为租赁合同中租赁物进行了部分变更，并不影响合同的继续履行。现原告要求解除合同，被告在庭审中表示同意解除合同，故该份租赁合同应予解除。关于第二个焦点问题，原、被告签订合同后，原告按合同约定交付租金，被告按���同约定履行了大部分义务，至于未交付的南屋（东）2间，被告采取了交付南屋（西）的补救措施，原告亦接受，现合同已履行一年有余，被告不应再返还租金。原告为实现合同目的进行了部分建设，其在租赁院落内新增部分的建筑物，被告可按评估价值返还原告。至于原告作为承租人对租赁房屋进行的粉刷，按合同约定由原告承担，故该项费用不宜由被告再返还。关于第三个焦点，因被告的反诉请求未在人民法院指定期限内依法交纳诉讼费用，故不予合并审理。综上，原审法院认为，原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且内容不违反法律和法规的强制性规定，应为有效合同。现原告要求解除合同，被告亦同意解除，故原告要求解除合同的诉讼请求，应予支持。现合同已履行了一年有余，原告要求被告返还租金的诉讼请求，不予支持。至于赔偿损失��原告在租赁院落内建设的房屋，经评估机构评估价值为69348元，故被告应返还原告69348元。对于被告的反诉请求，因被告未交纳反诉费用，故不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：
一、解除原告郓城县新华职业培训学校与被告郓城县芳洁日用化工厂于2013年5月21日签订的房屋租赁合同；
二、被告郓城县芳洁日用化工厂赔偿原告郓城县新华职业培训学校损失69348元，于判决生效后10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由原告负担2916元，被告负担1534元。
上诉人郓城县芳洁日用化工厂不���原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、上诉人原审时同意解除合同，是在被上诉人赔偿损失、支付违约金，并将自建房屋和设施归上诉人所有的前提条件下同意。上诉人若得不到合理补偿，不会同意解除合同。原审法院未审理上诉人的要求，而认定上诉人同意解除合同，属认定事实错误。2、被上诉人郓城县新华职业培训学校的自建房屋是在征得上诉人同意的情况下，在上诉人院内建造的，并约定合同期满后无偿归上诉人所有。在双方未对该房屋的归属协商的情况下，原审法院未查清该房屋是否能由上诉人使用即判决上诉人赔偿没有法律依据。请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人郓城县新华职业培训学校答辩称：1、原审过程中上诉人代理人明确同意解除涉案租赁合同，且并没有向法院提出同意解除合同还附有被上诉人赔偿损失等条件。2、原审法院在双方均同意解除合同的前提下，根据合同约定，并结合合同法规定对合同履行过程中添附的房屋等财产进行折价处理，也在法庭的审理范围内。在合同未履行届满即行解除的情况下，该添建的房屋应属被上诉人所有，原审法院委托评估机构对该房屋价值进行了评估，并判令上诉人赔偿的结果正确。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：首先，在本案原审庭审时，上诉人郓城县芳洁日用化工厂对被上诉人要求解除合同的诉讼请求明确表示同意，并主张应由被上诉人支付违约金。该意思表示虽系上诉人原审委托代理人陈述，但上诉人原审时的两位委托代理人均具有“代为承认、放弃、变更诉讼请求”的代理权限，且是与上诉人负责人协商后作出，故应视为上��人认可。关于上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，因其未在法院指定期限内缴纳反诉费用，故原审法院对此未予审理并无不当。上诉人现以因原审代理人未向其负责人解释“解除合同”的意思故负责人不同意为由，主张其未同意解除合同，无事实根据和法律依据，本院不予采纳。其次，双方在涉案租赁合同中约定，合同期满后，被上诉人的新建房屋归上诉人所有。现被上诉人按照合同约定进行了部分建设，但因该建筑物位于上诉人厂院内，且具有一定的使用价值，故原审法院依法对该建筑物价值进行了评估并据此判令由上诉人返还69348元符合双方所签订合同目的，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1534元，由上诉人郓城县芳洁日用化工厂负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理
审判员 李 锋
代理
审判员 李 兴
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 刘启国 搜索“”