上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第370号上诉人（原审被告）海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心。上诉人（原审被告）海南国际传媒有限公司。上诉人（原审被告）上海凡士力合电子商务有限公司。上诉人（原审被告）上海梅高美电子商务有限公司。上诉人（原审被告）祝冬辉。五上诉人共同委托代理人曹洪，上海兴浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海华泾投资发展有限公司。委托代理人刘加快，上海刘加快律师事务所律师。上诉人海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心（以下简称传媒中心）、海南国际传媒有限公司（以下简称传媒公司）、上海凡士力合电子商务有限公司（以下简称凡士力合公司）、上海梅高美电子商务有限公司（以下简称梅高美公司）、祝冬辉因与被上诉人上海华泾投资发展有限公司（以下简称华泾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，系争房屋的房屋产权人为上海市徐汇区＊＊＊＊人民政府。2011年9月，＊＊＊＊人民政府授权华泾公司系争房屋的租赁、转租、收款权限等权利。授权期限为2011年9月至2030年2月9日。2014年2月12日，＊＊＊＊人民政府另授权华泾公司就系争房屋委托招聘物业公司进行管理。2012年3月1日，华泾公司（甲方）与传媒中心（乙方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为2479.04平方米。房屋用途为乙方经营范围内的办公用房。租金支付原则：先付后用，付三押一。租金按建筑面积每平方米每天人民币（下同）1.5元计算，其中：第一年按照每平方米每天1.05元标准支付租金，每年租金标准为950，092.08元，每月租金标准为79，174.34元；第二年、第三年按每平方米每天1.5元标准支付租金，每年租金标准为1，357，274.4元，每月租金标准为113，106.2元。租金、押金支付及押金返还原则：（1）按先付后用，付3押1的原则。本合同生效之日起三个工作日内，乙方支付甲方首期租金237，523.02元、押金113，106.2元。（2）甲方对乙方支付的租金开具发票、对押金开具收据。乙方所交押金视同履约保证金。租赁关系终止时，在乙方退还租赁物业给甲方并交接完毕，且乙方结清水、电、通讯、注销或变更以该租赁建筑物为住所地（如有）等所有费用及事宜后，甲方在3个工作日内将收取的押金（含如发生乙方拖欠租金、水、电等费用抵扣后的押金金额情形）无息返还给乙方。物业管理费及支付方式：乙方在本合同签订同时应与甲方签订相关物业管理合同，物业费为每月每平方米5.8元，按月计收，每月的物业管理费为14，378.4元，起交日期为2012年3月1日。本合同租期为3年，即自2012年3月1日起至2015年2月28日止。违约责任：合同任何一方未能按本合同履行义务的视为违约，违约方应依本合同及法律规定承担民事责任；违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；违约方支付的违约金不足抵付履约方损失的，还应赔偿造成履约方实际损失与违约金的差额部分。乙方有违约行为的，甲方除有权要求乙方支付租金及使用费之外，有权终止合同，并要求乙方支付违约金；乙方违约造成甲方经济损失的，乙方还应向甲方赔偿支付违约金后不足部分的经济损失。同日，华泾公司与传媒中心双方签订《物业管理服务合同》，约定物业管理费为每月每平方米5.8元，每月计14，378.4元。起交日期为2012年3月1日。2014年2月18日，华泾公司（甲方）与传媒公司（乙方）、传媒中心（丙方）、凡士力合公司（丁方、保证人）、梅高美公司（戊方、保证人）、祝冬辉（己方、保证人）签订补充协议书，约定：
一、乙方、丙方共同确认，截至2014年1月底，拖欠甲方系争房屋租金、物业管理费共计1，632，068.68元，分别为租金1，428，729.28元，物业管理费186，919.2元，水电费16，420.2元。该笔1，632，068.68元欠款在本协议签署之日起30日内向甲方支付完毕。如发生逾期支付情形，每逾期1天，则按应支付数额的千分之五计算支付甲方滞纳金。
二、丁方、戊方、己方作为保证人自愿为乙方、丙方按时全额向甲方支付上述1，632，068.68元欠款提供保证担保；丁方、戊方、己方的保证方式为连带责任保证；保证人保证担保的范围为欠款本金、滞纳金及甲方为实现该笔债权支出的费用。同时，丁方、戊方、己方同意为乙方、丙方全面履行2012年11月7日与甲方签署的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》的项下义务提供连带责任保证。2014年4月3日，华泾公司起诉至原审法院。2014年5月14日，华泾公司与五上诉人签订和解协议书，约定：华泾公司（甲方）与上诉人乙方、丙方于2012年3月1日签订的系争房屋的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》继续履行。五上诉人在2014年6月底之前支付新拖欠的＊＊＊＊楼2014年第二季度4、5、6三个月的租金339，318.6元、物业管理费43，135.2元，合计382，453.8元，并同时将该房屋2014年第三季度7、8、9三个月的租金支付完毕，以后不得再次发生拖欠租金等行为。如上诉人逾期支付上述款项，则甲方有权按此前签署的房屋租赁合同、补充协议书等有关规定追究上诉人逾期付款的违约责任。
六、本协议生效之当日，华泾公司应就（2014）徐民四（民）初字第1070号、1071号、1072号三宗租赁合同纠纷案件向徐汇区人民法院提出撤诉申请，并清洁（结清）此次所有诉讼、保全程序。该三宗案件华泾公司诉状中的诉讼请求给付部分除上诉人方2014年5月7日支付的2，206，168.51元外，有关违约金、滞纳金、解除＊＊＊＊楼租赁合同等其他诉讼主张在此次诉讼庭外和解中甲方予以放弃不再向上诉人主张。如上诉人在今后的履约过程中再次发生严重违约行为，且严重损害甲方合法权益的，则华泾公司享有恢复行使向上诉人主张本条放弃的诉讼请求的权利。2014年8月18日，华泾公司委托律师向五上诉人发送律师函，要求五上诉人在收到律师函后10日内将拖欠租金等费用支付完毕，逾期不支付，华泾公司将通过司法途径维护自身合法权益。届时，拖欠租金等费用的本金、违约金及诉讼费、律师费等实现该项债权的费用，华泾公司将主张并诉求五上诉人连带支付。2014年9月22日，华泾公司诉诸原审法院，请求判令：1、解除2012年3月1日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》；2、五上诉人支付2014年4月-9月房屋租金678，637.2元；五上诉人支付2014年4月-9月物业管理费86，270.4元；4、五上诉人支付水电费130，496.83元；5、五上诉人支付违约金226，212.4元；6、五上诉人支付滞纳金149，550.6元；7、五上诉人支付诉讼费、律师费50，000元。原审庭审中，上诉人、被上诉人双方均确认传媒中心交纳押金113，106.2元。华泾公司不同意在诉请中予以扣减。2014年11月28日，原审法院至上海市徐汇区＊＊＊＊政府就系争房屋出租情况进行了解，该镇副镇长汪＊＊＊＊表示，＊＊＊＊政府没有向五上诉人承诺退系争房屋的租金，除房屋租赁合同外并没有其他优惠政策。按照当时徐汇区政府的政策，如果传媒中心对地区经济发展有贡献，符合租金补贴的条件，通过向区政府申请，经批准可以享受相应补贴，但是传媒中心并不符合条件。＊＊＊＊政府并没有和上诉人签订备忘录，也没有会议纪要。被上诉人对该份谈话笔录的真实性无异议，上诉人对该份谈话笔录的真实性无异议，但认为汪＊＊＊＊没有说实话。原审认为，华泾公司与传媒中心签订的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》以及华泾公司与五上诉人之间签署的《补充协议书》、《和解协议书》均系各方真实意思表示，对订立方均具有法律约束力。根据《和解协议书》的约定，五上诉人在2014年6月底之前支付新拖欠的＊＊＊＊楼2014年第2、3季度的租金及第2季度物业管理费，否则华泾公司有权按此前签署的房屋租赁合同、补充协议书等有关规定追究上诉人逾期付款的违约责任。现上诉人并未支付上述的费用，华泾公司依据房屋租赁合同要求解除合同并要求上诉人支付拖欠租金的诉讼请求，法院予以支持。关于华泾公司主张的违约金与滞纳金，法院认为虽然《房屋租赁合同》中约定了违约金，但是《和解协议书》中的滞纳金条款的本质仍为违约金条款，法院认为滞纳金条款已将违约金条款进行变更。而华泾公司主张的滞纳金中包含的上诉人因违反《补充协议书》中约定逾期支付截止2014年1月底的租金而产生2014年2月18日至同年4月2日的滞纳金，虽然《和解协议书》中约定若上诉人再次违约华泾公司可享有恢复行使向上诉人主张的权利，但是该滞纳金并非本案中上诉人因逾期支付2014年4月至9月房屋租金及物业管理费产生，故法院在本案中不作处理，华泾公司可另案起诉。故法院将依照《和解协议书》中约定的违约金条款计算上诉人应当支付的违约金。五上诉人主张华泾公司及＊＊＊＊政府曾与五上诉人签署会议记录，承诺五上诉人减免相应租金，但是未提供相应证据予以证明，结合法院依职权向＊＊＊＊政府了解的情况，法院对此主张不予认可。对于华泾公司主张的物业管理费、水电费以及诉讼费、律师费等诉讼请求，上诉人予以认可，法院予以支持。另外，华泾公司应将上诉人已付租金押金在上诉人付清相关费用后，返还给上诉人。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于
二〇一四年十二月二十六日判决：
一、解除上海华泾投资发展有限公司与海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心就上海市徐汇区华泾路＊＊＊＊号内＊＊＊＊楼签订的《房屋租赁合同》；
二、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于判决生效之日起三十日内向上海华泾投资发展有限公司支付2014年4月1日起至2014年9月30日止的房屋租金678，637.2元；
三、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于判决生效之日起三十日内支付上海华泾投资发展有限公司物业管理费86，270.4元；
四、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于判决生效之日起三十日内支付上海华泾投资发展有限公司水电费130，496.83元；
五、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于判决生效之日起三十日内向上海华泾投资发展有限公司支付2014年7月1日起至实际支付前款列明租金、物业管理费之日止违约金（计算公式为：以764，907.6元为基数，按日万分之五计算）；
六、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于判决生效之日起三十日内向上海华泾投资发展有限公司支付诉讼费、律师费50，000元；
七、上海华泾投资发展有限公司于判决生效之日起三十日内返还海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉已付租金押金113，106.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计8，345元，保全费5，000元，由上海华泾投资发展有限公司负担2，345元，由海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉负担11，000元。判决后，传媒中心、传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉不服，上诉称，原审认定事实错误，原审对汪＊＊＊＊谈话笔录制作程序违法，且其内容不真实；本案租赁合同明确约定其与＊＊＊＊政府备忘录为合同附件，原审未责令华泾公司举证属违法。原审认定支付违约金没有依据且过高。故上诉请求撤销原判，发回重审或改判驳回华泾公司原审诉讼请求。
被上诉人华泾公司辩称，上诉人理由不符合事实，其同意一审判决，故请求驳回上诉、维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人传媒中心与被上诉人华泾公司签订的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》以及华泾公司与上诉人传媒中心、传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉间签署的《补充协议书》、《和解协议书》均系各方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定。上诉人传媒中心、传媒公司与被上诉人华泾公司间的房屋租赁合同（含物业服务合同）关系及上诉人凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉因租赁连带保证而承诺的租金等共同给付之债依法应属有效。有效合同约束当事人按约全面履行。本案上诉争议焦点有二：一为是否存在＊＊＊＊政府备忘录为合同附件。经查，上诉人一、二审中均坚持主张备忘录之存续，但其始终未能举证证明。上诉人诉讼期间请求法院调查，原审法院为此已至＊＊＊＊政府进行了相关调查，但未能得出备忘录曾签署的结果。上诉人主张该部原审法院调查程序违法及内容不真实但未能提交任何证据佐证，本院不能采信，依法上诉人应就其主张有关备忘录的举证责任承担举证不能之后果。必须指出，即使根据上诉人主张事实，所谓＊＊＊＊政府存有相关返还上诉人租金的承诺，因＊＊＊＊政府非本案法律关系当事人，上诉人以之抗辩出租人本案租金债权显然并无法律依据。关于违约金部分，系依各方明示约定之租金滞纳金标准核定，该标准并不高于正常商业交易标准或相关法定标准，上诉人所谓其未付租金系等待返还租金抵扣云云即使成立亦不能对抗其欠付不同债权人租金的违约事实，该部请求本院不能支持。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。五上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，758元，由上诉人海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理
审判员 许 京
代理
审判员 蒋辉霞
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：