上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第688号上诉人（原审原告）庄燕。上诉人（原审原告）胡思燕。被上诉人（原审被告）周广权。被上诉人（原审被告）封琦。
上诉人庄燕、胡思燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，周广权、封琦系上海市松江区荣乐西路＊＊＊弄＊＊＊号501室房屋（以下简称系争房屋）产权登记人。2013年9月30日，庄燕作为乙方与周广权、封琦作为甲方签订《居间合同（买卖）》一份，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为人民币（以下币种相同）161万元，甲方应于2013年10月15日前支付首付42万元，于2013年12月31日前支付18万元，贷款100万元以银行放款为准，借款合同大约2014年2月20日。等购房款到帐后，甲方腾出房屋，搬出时间为十天。甲方承诺房屋满五唯一，乙方承诺征信良好。如果甲乙双方任一方违约，赔偿守约方总房价的10%。该《居间合同（买卖）》另对其它相关事项作了相应约定。2013年10月9日，庄燕、胡思燕与周广权、封琦就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定的转让价格为155万元，双方于2014年4月8日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续，庄燕、胡思燕应于2013年10月15日前支付45万元，于2014年1月10日前支付1万元，于2014年4月8日前支付108万元。该《上海市房地产买卖合同》另对其它相关事项作了相应约定。庄燕、胡思燕支付房款的情况为：2013年9月25日支付定金1万元，2013年10月12日支付房款48万元。2014年4月2日，庄燕、胡思燕在原审法院起诉周广权、封琦，案号为（2014）松民三（民）初字第1073号（以下简称1073号案件）。该案中，庄燕、胡思燕诉称其已按约支付定金及首付款共49万元，并于2014年2月27日签订了公积金及商业贷款合同，满足了房屋过户条件，其于2014年2月28日向周广权、封琦提出要求办理过户手续，但周广权、封琦不同意配合。故请求判令：1、周广权、封琦配合办理系争房屋的过户手续，将系争房屋过户至庄燕、胡思燕名下，并将系争房屋交付给庄燕、胡思燕；2、周广权、封琦支付庄燕、胡思燕逾期过户违约金；3、撤销双方于2013年10月9日签订的《上海市房地产买卖合同》。该案中周广权、封琦辩称，庄燕、胡思燕存在逾期支付房款的行为，构成根本违约，并提起反诉请求判令：1、解除双方于2013年9月30日签订的《居间合同（买卖）》；2、庄燕、胡思燕支付解约违约金16.1万元。该案审理过程中，庄燕、胡思燕的贷款银行＊＊银行上海分行松江支行的工作人员陈述：庄燕、胡思燕与周广权、封琦双方于2013年12月到该行申请贷款，并提交了包含网签买卖合同在内的申请资料，该行受理后于2014年2月底审批完结并向庄燕、胡思燕出具了抵押贷款合同，但后因庄燕、胡思燕与周广权、封琦之间有纠纷，该行已于2014年5月通知庄燕、胡思燕后续的贷款手续不再办理，并将相关材料退还了庄燕、胡思燕。另外，网签买卖合同是贷款申办时的必备材料，如果申请贷款时提交的网签合同无效、解除或终止的，原贷款流程将难以为继，双方仍需办理贷款的，可签订合法有效的网签买卖合同重新申请。针对1073号案件双方的本、反诉请求，原审法院于2014年9月2日作出一审民事判决，该判决认为：首先，双方签订的《居间合同（买卖）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。而对于双方签订的《上海市房地产买卖合同》，双方均在审理中确认并非双方当事人的真实意思表示，该合同的签订仅是为了办理审税等手续的需要，双方真实的意思表示是《居间合同（买卖）》，但行为意思表示真实是民事法律行为的基本条件之一，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方真实意思表示，依法应属无效而非可撤销；其次，在《居间合同（买卖）》中并未约定逾期付款情况下守约方可以行使合同解除权，庄燕、胡思燕迟延支付12万元房款的行为不构成根本违约，属于迟延履行，周广权、封琦并无证据表明其在庄燕、胡思燕迟延履行后进行过合理催告，故对于周广权、封琦要求解除《居间合同（买卖）》并要求庄燕、胡思燕支付解约违约金的反诉请求不予支持。因庄燕、胡思燕未付清全款，故对于其要求交房的诉讼请求不予支持。因《居间合同（买卖）》中对于过户时间没有约定，故对于庄燕、胡思燕要求房屋过户的诉讼请求不予支持。且本案中系庄燕、胡思燕违约而非周广权、封琦违约，故对于庄燕、胡思燕要求支付逾期过户违约金的诉讼请求，亦不予支持；最后，因周广权、封琦解除《居间合同（买卖）》的理由不成立，原则上《居间合同（买卖）》应继续履行，但因该《居间合同（买卖）》对于房屋何时办理过户等缺乏具体明确的约定，这些内容需要通过合同解释或者双方进一步磋商才能确定，且合同继续履行要建立在庄燕、胡思燕具备付款能力的基础上，否则有失公允。现庄燕、胡思燕表示其有付款能力，却无充分证据加以证明，且其明确表示无法一次性现金支付剩余房款112万元，而是必须通过银行贷款方式支付其中的106万元。经查实，原贷款程序已难以为继，庄燕、胡思燕即便能重新申请贷款，也需要经历一定的程序和周广权、封琦的配合，贷款能否发放以及何时发放均无可知。考虑到交易成本和庄燕、胡思燕的履行能力，结合合同自由、公平和诚实信用原则，为使双方之间的交易关系尽快得以稳定，双方之间的《居间合同（买卖）》应予解除，合同解除后，周广权、封琦将房款49万元返还给庄燕、胡思燕，至于双方之间因合同解除仍有其他争议的，另行再诉。据此，判决确认双方于2013年10月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，双方于2013年9月30日签订的《居间合同（买卖）》于判决生效之日解除，周广权、封琦返还购房款49万元，驳回庄燕、胡思燕的其余本诉请求以及周广权、封琦的其余反诉请求。原审法院作出一审判决后，周广权、封琦上诉至本院。针对周广权、封琦要求庄燕、胡思燕支付16.1万元违约金的上诉请求，
本院认为，双方间的《居间合同（买卖）》在合同性质上属于预约，该合同约定的10%违约金条款应是针对一方存在根本性违约，守约方行使单方解除权的情形。虽然庄燕、胡思燕未能按照约定支付第二笔房款，但是其贷款已经足额获得审批，不排除双方在签订正式买卖合同时对付款时间另行协商，故庄燕、胡思燕即便违约也不构成根本性违约。本院于2014年10月28日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2014年10月28日，庄燕、胡思燕诉至原审法院请求判令周广权、封琦支付违约金16.1万元。周广权、封琦则不同意庄燕、胡思燕的诉讼请求。原审认为，根据生效民事判决的认定，庄燕、胡思燕与周广权、封琦双方之间《居间合同（买卖）》的解除并非由于周广权、封琦的违约行为造成，庄燕、胡思燕要求周广权、封琦支付解约违约金没有依据。虽然庄燕、胡思燕延迟支付房款的行为不构成根本性违约，但是迟延履行仍属违约，因为庄燕、胡思燕延迟支付房款的违约行为，双方产生争议，致使银行贷款审批受阻，该不利后果应由庄燕、胡思燕自行承担。原审法院审理后，于2015年1月27日依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：驳回庄燕、胡思燕的诉讼请求。一审案件受理费3，520元，减半收取1，760元，由庄燕、胡思燕负担。原审法院判决后，上诉人庄燕、胡思燕不服，向本院提起上诉称：
一、上诉人已先期支付被上诉人定金及房款计49万元，达到总房价的30%，符合交易习惯和国家规定。
二、双方交易的关键在于贷款的审批。双方约定第二笔房款的支付就是为了补足可能发生的贷款不足，双方口头约定贷款审批后缺多少补多少，但在合同表述上未进行明确约定。
三、＊＊银行上海市分行于2014年2月27日就已审批了上诉人的房屋抵押贷款和公积金贷款合同，原审中该银行工作人员向法院所陈述的并非事实。
四、上诉人认为，法律规定延迟履行可以约定违约金，但没有约定就不构成违约，本案所涉合同并未对此进行约定。
五、上诉人虽然迟延支付后续房款，但上诉人曾主动向被上诉人提出补足欠付房款，上诉人于原审中也同意支付被上诉人延期付款的利息，但被上诉人仍然拒绝继续履行合同。原审判决仅强调上诉人延迟付款，但未考虑到上诉人已采取了补救措施。
六、被上诉人单方面提出终止合同，拒绝出售系争房屋。上诉人多次通过短信和口头，并通过中介公司通知对方继续履约，但被上诉人一直置之不理。
七、被上诉人曾向原审法院提起1073号案件，要求上诉人支付其违约金，但未获法院支持。被上诉人恶意制造该诉讼，目的是为了非法解除合同。综上，被上诉人的行为已构成违约，应向上诉人支付违约金。由于合同解除，上诉人延误购房一年多导致房屋租金、房价上涨、银行利息等损失约30万元，是约定的违约金16.1万元所无法弥补的。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人周广权、封琦辩称：上诉人并没有按合同约定的时间及时支付房款，系上诉人违约在先，在此情况被上诉人不可能配合上诉人办理过户手续，之后因网签合同过期，更加无法过户。现本案所涉合同已经生效判决予以解除，上诉人系违约方，被上诉人无违约行为。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人要求被上诉人支付违约金161，000元的诉请是否有法律依据。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。本案中，上诉人与被上诉人之间曾就本案所涉房屋买卖合同纠纷于原审法院进行诉讼。上诉人与被上诉人均于该案审理中一致确认《上海市房地产买卖合同》所约定内容并非双方真实意思表示，而《居间合同（买卖）》确系双方真实意思表示。但鉴于《居间合同（买卖）》缺乏具体明确的约定，且上诉人无法证明其付款能力足以继续履行合同义务，故原审法院基于公平和诚实信用原则，判决确认《上海市房地产买卖合同》无效，《居间合同（买卖）》解除。该判决现已生效。从本案实际情况来看，在双方交易过程中因上诉人未依约按时足额支付购房款，延迟履行其付款义务，构成违约。本案双方就房屋买卖产生争议源于上诉人的违约在先，因此上诉人应自行承担对其不利的法律后果。被上诉人在上诉人迟延履行付款义务的情况下，拒绝继续履行合同并无不当，上诉人以此主张被上诉人违约，并无事实和法律依据。原审法院判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，520元，由上诉人庄燕、胡思燕负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理
审判员 孙 飞
代理
审判员 陈蓓蓉
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 王 申附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：