山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东民四终字第76号
上诉人（原审原告）：张春雨。
委托代理人：李敏，山东宁海律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：东营胜兴置业有限公司。
法定代表人：解君，经理。
委托代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。
上诉人张春雨因与被上诉人东营胜兴置业有限公司（以下简称胜兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2014）东开民初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张春雨的委托代理人李敏、被上诉人胜兴公司的委托代理人谢树光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春雨向原审法院起诉称，2009年9月，原告购买被告位于阳光100城市丽园67号楼商品房一套，双方约定房屋总价款275004元，被告应于2011年5月30日前将房屋交付原告。原告依约交付购房款后，被告至今未按照合同约定完全交付房屋并办理房产证，原告多次找被告协商未果。诉讼请求：
一、要求被告按照合同约定支付逾期交房及办证违约金15000元；
二、本案诉讼费用由被告承担。胜兴公司辩称，一、被告已按照合同约定及时向原告交付了房屋且原告已入住，原告要求支付逾期交房违约金没有依据；
二、原告主张逾期办证违约金没有依据。原、被告签订的商品房预售合同中约定：在房屋交付之日起60日内，买受人应及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，并及时交纳相关税费，如非因出卖人原因导致买受人未能按期取得房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告至今未能将办理房屋所有权证的资料提交给被告，没有办理房屋所有权证的责任应由原告承担。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院查明，2009年9月6日，原告张春雨与被告胜兴公司签订商品房预售合同，原告购买被告阳光100城市丽园67号楼X单元XXX室房屋一套，房屋代码为869XX，房屋总价款为275004元；房屋交付期限为2011年5月30日前，交付时应取得竣工验收备案表和面积实测技术报告书。原告已付清房款。被告胜兴公司向原告张春雨发放交房通知书，原告张春雨于2011年5月29日在交房手续流转单及房屋验收交接表上签字确认，并接收房屋钥匙，被告将房屋交付给原告，原告现已入住涉案房屋。原告至今未取得房屋产权证。合同第九条约定被告应当在2011年5月30日之前，将取得建筑工程竣工验收备案表和取得面积实测技术报告书的商品房交付原告使用。合同第十条对逾期交房的违约责任约定为：逾期超过90日后，原告有权解除合同，由被告在解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房价款0.015%支付自逾期交付次日起至实际交付日止的违约金。合同第十六条同时约定被告应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案，因被告原因致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房款的0.01%支付违约金。合同附件五第五条对产权登记作了补充约定，如非被告原因导致原告未能按期取得房屋所有权证的，被告不承担违约责任；如原告为按揭付款，则自房屋交付之日起60日内，原告应及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，并及时交纳相关税费。涉案房屋所属的67幢楼的原楼号为28幢，被告在2013年3月12日和2013年5月15日完成了对该幢楼房的竣工验收备案和房屋面积测绘。庭后经原审法院调查确认，被告就本案涉案房屋，于2013年6月18日到房产部门申请办理初始登记，2013年7月31日房产部门完成初始登记并记载于登记簿。原审法院认为，原告虽主张其签订商品房预售合同时被告只提供给原告合同第12页及第20页，剩余合同内容被告没有提供，完整的商品房预售合同是被告于2013年6月份提供的，但以上内容原告未能提供证据证明，依法不予采信。原告在商品房预售合同上签字并摁手印，因此可以认定原、被告所签合同系双方当事人协商一致的真实意思表示，应为有效合同。原、被告双方应严格按照约定履行义务。关于逾期交房问题。合同第九条交付期限约定：“出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，双方约定附加交房条款，目的是交付质量合格、面积符合约定的房屋，就本案来说，被告2013年3月取得了建筑工程竣工验收备案表，证实先前交付的房屋不存在质量问题，原告也没有提交相反证据；实测报告测绘出的面积偏差可以通过增加、减少差价款或解除合同等弥补。该交付行为并未给原告造成实际损失，原告也未提交证据证实损失情况。该条款约定了交房行为及条件，原告作为完全民事行为能力人，在接收房屋时应尽到审查注意义务，若不具备交付条件，其有权拒绝接收直至被告交付符合约定的房屋，现原告已签字确认并接收、入住房屋，视为对其权利的处分。原告以被告交付房屋不符合约定条件为由，主张按日0.02%支付逾期交房违约金，证据与理由不足，不予支持。关于逾期办证问题。根据房屋权属登记的有关规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。本案原、被告在合同第十六条中约定，被告应在2011年5月30日交付商品房之日后的180日内申请初始登记，但被告实际申请时间为2013年6月18日。即使原告提供了资料，因不具备初始登记这个前提，仍然无法办证。故因被告的违约行为，致使原告不能申请及时办理房产证，被告应承担违约责任。根据合同约定，被告应向原告支付已付购房款0.01%的违约金，原告在庭审中主张该违约金数额过低，要求按日万分之二计算，但没有证据证明其因迟延办证所遭受的实际损失，同时也不符合合同的约定，依法不予支持，违约金数额应为27.50元（275004元×0.01%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：
一、被告东营胜兴置业有限公司于判决生效之日起七日内支付原告张春雨逾期办证违约金27.50元；
二、驳回原告张春雨的其他诉讼请求。案件受理费175元，由被告东营胜兴置业有限公司负担。
上诉人张春雨不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。被上诉人在交房时未取得竣工验收备案表及面积实测技术报告书、未在约定时间内为上诉人办理房地产权属证书的行为构成合同根本性违约，原审法院认定被上诉人不构成违约是错误的。
二、原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的《商品房预售合同》对违约金的约定显失公平，并且有违公序良俗。原审法院按照合同约定判决被上诉人支付违约金27.50元，与合同法平等、公平的基本原则相悖，属于适用法律错误。在被上诉人违约且无法估算损失的情况下，可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定判决被上诉人按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人胜兴公司答辩称，原审判决认定事实正确、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人张春雨为支持其上诉主张，在二审庭审中提交房屋租赁合同两份。证明：与涉案房屋同类的房屋平均年租金为13500元，并要求依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，按照年租金13500元来计算延期交付房产的损失。被上诉人胜兴公司质证称，不能确认两份合同的真实性，且与本案无关，不能证明上诉人的证明目的。被上诉人胜兴公司为反驳上诉人张春雨的上诉主张，提交（2015）东民四终字第65号民事裁定书一份。证明：该案系该系列案件中的一个，该案的当事人胡宗瑞就东营经济技术开发区人民法院（2014）东开民初字第106号民事判决提起上诉后撤诉，一审判决已生效，判决认定的事实应作为本案的证据使用。上诉人张春雨质证称，对该证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。该案是因为胡宗瑞急需用他的房屋抵押贷款，需要先办理房产证，迫于无奈才撤回了上诉。当事人撤回上诉系其对自己权利的处分，并不意味着对于原审判决没有异议，并不代表原审判决认定事实正确。
本院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，与涉案房屋同类房屋的租金价格，应当是有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金价格，上诉人在二审中提交的两份房屋租赁合同中载明的租金价格不符合上述要求，被上诉人胜兴公司不予认可，本院不予采信。对于被上诉人胜兴公司提交的（2015）东民四终字第65号民事裁定书，该裁定书中载明的内容系个案当事人对自己民事权利的处分，与本案争议没有关联性，本院不予采信。二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为，被上诉人胜兴公司已在合同约定的时间内将涉案房屋交付上诉人，上诉人也已签字确认并接收、入住房屋，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，能够认定双方对涉案房屋转移了占有，应视为涉案房屋的交付使用，上诉人关于被上诉人胜兴公司逾期交付房屋的上诉理由不能成立。被上诉人在向上诉人交付房屋后采取继续履行的方式补齐了合同约定的竣工验收备案表、面积实测技术报告书，上诉人也无证据证实因房屋交付时不具备合同约定的交付条件给其造成了其他损失，原审驳回其要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。涉案《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方关于各项违约责任及违约金的约定不存在显失公平及违反公序良俗的情形，原审依据合同第十六条关于产权登记的约定，判令被上诉人胜兴公司按照已付房价款的0.01%向上诉人支付违约金并无不当。因双方在合同第十六条明确约定了出卖人逾期办理房地产权属证书的责任，本案不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“合同没有约定违约金”的情形，上诉人主张按照上述司法解释中规定的标准计算逾期办证违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人张春雨的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人张春雨负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理
审判员 李 静
代理
审判员 许晓芳
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 邢春艳 来自