江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第0250号上诉人（原审原告）于卫东。委托代理人吉兴奎，江苏天煦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡善超。委托代理人胡耀华。
上诉人于卫东因房屋租赁合同纠纷一案，不服润州区人民法院（2014）润金民初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于卫东诉称，2013年1月20日，于卫东与胡善超签订房屋租赁合同，约定：胡善超将位于镇江市长江路267号翠堤春晓22幢一层102室、二层210、211室、三层309、310室、四层409、410室房屋，面积共计1300平方米，出租给于卫东使用。租赁期限120个月，2013年租金45万元，以后租金每年递增至53万元为恒定标准。同时约定将二楼楼顶一并出租给于卫东。合同签订后，于卫东依约支付了租金，并投入资金对房屋进行了装修，但不久后于卫东发现二楼楼顶被他人安装广告牌。于卫东之所以高价租赁该房屋，是由于当时考虑二楼楼顶可以改造成茶餐厅增加收入，现已无法改造，造成茶餐厅预期利润损失。现于卫东提起诉讼，请求依法判令将租金在原有基础上每年下调7万元，胡善超另赔偿于卫东可得利益损失3万元。胡善超辩称，于卫东的诉请没有事实和法律依据。原审法院
经审理查明：2013年1月20日，于卫东与胡善超签订了房屋租赁合同一份，当时胡善超父亲胡某也在场，合同约定：胡善超将位于镇江市长江路267号翠堤春晓22幢一层102室、二层210、211室、三层309、310室、四层409、410室房屋，面积共计1300平方米，出租给于卫东使用。租赁期限120个月，2013年租金45万元，以后租金每年递增至53万元为恒定标准。同时第十二条约定，“租期满时，于卫东投入的固定资产均无偿交给胡善超（电梯、隔墙、阳光房等）。”第十三条约定，“在租期内，二楼楼顶无偿供于卫东使用。”合同签订后，于卫东依约支付了租金，并投入资金对房屋进行了装修，2013年9月，于卫东以租赁标的物为经营场所，申领了润州区江山壹贰捌宾馆的个体工商户营业执照，并开业。上述出租的房屋为胡善超所有，在镇江市金山公园景区周边，该房屋相邻的建筑物系胡善超父亲胡某所有，涉案租赁合同所言的二楼楼顶系胡某所有的建筑物的楼顶，现胡某将该处建筑物出租他人经营饭店，楼顶处承租人搭建了广告牌。同时，于卫东也在该楼顶搭建了部分杂货间。原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。于卫东与胡善超之间的租赁合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。现于卫东主张胡善超没有依约将相邻建筑物的二楼楼顶提供给于卫东使用，构成违约，而合同约定是将二楼楼顶无偿供于卫东使用，该约定并未限定为于卫东的独占性使用从而排除第三人的利用，虽然该标的物系第三人所有，但于卫东已实际使用了部分空间，不能据此认定胡善超违约，况且，于卫东之设想搭建茶餐厅，搭建位置系在二楼楼顶，此种利用方式首先要符合相关的建筑规定，否则即为违法建筑，即便胡善超缔约当时知情，此种约定也属无效。此外，租金标准系合同双方当事人合意内容，也难以看出存在重大误解、显失公平等情况，法院不宜强行干涉，且其诉求的租金下调和赔偿损失数额，也无相应事实依据，综上，于卫东之诉请，无事实和法律上的依据，予以驳回。原审法院判决：驳回于卫东的全部诉讼请求。
上诉人于卫东不服原审判决，向本院提起上诉称：双方租赁合同约定二楼平台给于卫东无偿使用，二楼平台的无偿使用具有经济价值，该无偿使用也是于卫东当初决定高价承租涉案房屋的因素之一，但是该平台目前被案外人搭建了广告牌，影响了于卫东的使用，胡善超的行为构成违约。于卫东请求二审撤销原判、依法改判。
被上诉人胡善超在二审中辩称，原审判决是正确的，依法应予以维持。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，于卫东与胡善超签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应按协议的约定全面履行各自的义务。该协议的第十三条约定“在租期内，二楼楼顶无偿供于卫东使用”。双方一致认可该条款中“二楼楼顶”是指与于卫东承租的房屋相邻的胡善超的父亲胡某所有的房屋二楼顶楼。该二楼顶楼的所有权人胡某虽然没有在涉案《房屋租赁协议》上签名，但是该协议签订时胡某在场，同时根据胡某作为胡善超的委托代理人在本案一、二审中的陈述，可以确定胡某对涉案《房屋租赁协议》在其享有所有权的“二楼顶楼”上设置的义务是认可的。胡善超作为出租方，应当向于卫东提供符合涉案《房屋租赁协议》约定的租赁物，包括可供于卫东无偿使用的“二楼楼顶”。该“二楼楼顶”目前的使用状态因案外人搭建广告牌受到影响。也就是说，作为租赁物提供者的胡善超未能在租赁期内向于卫东提供涉案《房屋租赁协议》约定的租赁物（“二楼顶楼”），应当承担相应的违约责任。于卫东要求减少租金，应当予以支持。综合考虑“二楼楼顶”的面积、双方关于“无偿使用”的约定、广告牌对“无偿使用”的影响和目前“二楼楼顶”的状况，本院酌情认定涉案租金以合同约定的各年租金为基数下调10%，直至影响消除。至于于卫东主张的可得利益损失，因其未提供证据证明，本院不予支持。据此，原审判决应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销润州区人民法院（2014）润金民初字第197号民事判决；
二、涉案《房屋租赁协议》项下的租金以合同约定的各年租金为基数下调10%，直至影响消除；影响在一租赁年度内消除的，按实际消除日期平摊到租赁年度月租金为基数下调10%计算。一审案件受理费1150元，由胡善超负担575元，由于卫东负担575元；二审案件受理费2300元，由于卫东负担1150元胡善超负担1150元（于卫东已预交2300元，除于卫东应当负担的1150元，余款1150元由胡善超于本判决生效后十日内给付于卫东）。本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
审 判 员 李书文
代理
审判员 张 剑
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 高 健 关注微信公众号“”