江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第967号上诉人（原审原告）陈志明，男，1959年8月29日生，汉族，某行员工。委托代理人ＸＸ，北京德恒（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京市浦口区房产经营有限责任公司，组织机构代码55377469-9，住所地南京市浦口区新马路54号。法定代表人郭汇陵，该公司经理。委托代理人甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。原审第三人程世清，男，1963年3月27日生，汉族，某公司员工。委托代理人许玉良，江苏天九律师事务所律师。委托代理人姜新平，江苏天九律师事务所律师。
上诉人陈志明因与被上诉人南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称浦口房产公司）以及原审第三人程世清房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈志明及其委托代理人ＸＸ、被上诉人浦口房产公司的委托代理人甄浦鸣、原审第三人程世清的委托代理人许玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志明原审诉称，自解放前起，其祖父母就居住在南京市浦镇东门某地150号第三进平房（除堂屋外，该房约22.6平方米），陈志明父母结婚也在该房子内。1996年陈志明母亲去世后，陈志明父亲一人居住在老宅内，陈志明当时住在浦镇东门某地146号某室，便于照顾老人，1998年房改期间，陈志明的父亲选择购买了陈志明居住的浦镇东门某地146号某室，将其自己居住的浦镇东门某地150号第三进平房更名至陈志明名下。1999年左右，邻居请求过渡住房，陈志明的父亲出于“有人帮助照看老宅也好的想法”同意邻居的远亲程世清过渡居住，陈志明和父亲从没有收过程世清的房租。2008年老父亲去世，某地150号的租赁证遗失。2013年第三季度浦口区浦镇东门某地150号片区因拆迁丈量房屋面积时，陈志明找不到租赁证，委托家人去浦镇东门房管所查询时，发现房管所的登记簿有关栏目内浦镇东门某地150号承租人陈志明的名字上用圆珠笔划了一道痕，旁边写了“程世清”三个字。当天下午，陈志明在程世清的妻子小史处看到了“浦房东字第0813号公有住房租赁证”，发证时间为1998年7月16日。陈志明认为，陈志明是浦镇东门某地150号第三进平房的实际承租人，从未放弃过对这间房子的承租权；租赁证上租赁户名由“陈志明”变更为“程世清”，陈志明从没有向房管部门出具过书面申请，房管部门办事程序缺失、不到位导致问题的产生；陈志明对“浦房东字第0813号公有住房租赁证”的发放过程完全不知情，在此期间，先是程世清未和实际承租人陈志明提出更名要求，冒名申请，再是房管部门未按照南京市公有住房租赁契约即租赁证的第七条的内容执行更名的办事程序，置实际承租人陈志明于不顾，从未询问过陈志明的意见、找过陈志明，陈志明一直以为这间房屋在陈志明名下；租赁证的变更时间是在1998年7月16日，而陈志明与前妻的离婚判决是在1998年6月，陈志明刚离婚一个月，老人和陈志明尚未确定居住去向，老父亲怎么可能考虑将楼上下房屋更名？陈志明认为，浦口房产公司发放“浦房东字第0813号公有住房租赁证”的做法，在认定事实、适用法规以及在程序上，均存在严重的错误或缺失，给程世清钻了空子，未收回旧证就发放新证，造成“一房两证”的问题，是如今房屋租赁纠纷的根本症结所在。因此，请求判令浦口房产公司收回“浦房东字第0813号”公有住房租赁证，判令浦镇东门某地150号第三进平房的承租权归陈志明享有。浦口房产公司承担本案诉讼费。浦口房产公司原审辩称，陈志明居住在南京市白下区四条巷18号1幢306室，说明陈志明已有住房，不具备公租房的居住条件；陈志明与我方没有签订租赁协议，没有协议约定租赁时间，根据相关法律规定，房屋主管部门随时随地可以收回房屋；陈志明在诉状中称自己同意将房屋转给程世清居住，且从1998年起从未收取房租，说明陈志明应当知道或者知道房屋由程世清居住，从本案的客观事实上看，转租关系已经形成，并符合双方的意思表示，我方变更租赁关系，不违背双方意思；陈志明应当知道权利被侵害起，两年之内应当提起诉讼。综上，请求驳回陈志明的诉讼请求。程世清原审述称，1997年程世清因为结婚需要房屋，在他人的介绍下，居住到浦镇东门某地150号第三进平房内，之后程世清与陈志明的父亲协商给了陈志明父亲2500元后，双方到房管所办理了手续，程世清领取了新的租赁契约并实际居住，按时缴纳房租至今。陈志明自1998年7月起没有对程世清居住房屋提出异议，现在提出收回租赁证，主张撤销租赁关系，过了诉讼时效；程世清与浦口房产公司是合法的租赁关系，陈志明起诉的理由是变更租赁关系没有经过陈志明的书面同意，我们认为陈志明依据的规定都是在程世清与浦口房产公司签订租赁合同之后，从陈志明一直没有提出异议可以充分证明，当时的承租权转让无论是在对价上还是在当时程序上、手续上，都是符合当时的客观实际，陈志明的诉请缺乏事实依据，请求依法驳回。原审法院
经审理查明，座落于南京市浦口区浦镇东门某地150号的平房第三进产权人为浦口房产公司，建筑面积为22.6平方米，该房原系陈志明的父亲陈少夫承租，在1998年前期变更至陈志明名下承租。2013年7月浦镇东门某地150号平房所在区域拆迁，陈志明因找不到租赁证，遂向浦镇东门房管所查询，发现浦镇东门某地150号平房第三进（22.6平方米）登记的承租人已变更为程世清，故引发本起诉讼。原审法院另查明，浦口房产公司于1998年7月16日向程世清核发了浦镇东门某地150号平房第三进（22.6平方米）的公有住房租赁证（浦房东字第0813号），至此该房实际由程世清居住使用至今。原审庭审中，各方当事人对诉争房屋的承租权是如何变更的事实存在争议，陈志明认为，陈志明系诉争房屋的承租人，浦口房产公司未经承租人许可，未与承租人解除租赁关系，就向程世清发放了租赁证，造成“一房两证”的局面。浦口房产公司则认为陈志明知道或者应当知道诉争房屋由程世清居住，自1998年以来从未提出异议，客观上转租关系已经形成，浦口房产公司向程世清发放租赁证符合双方的意思表示。程世清则述称，1998年是陈志明的父亲同意将房子给程世清住的，当时给了陈志明父亲2500元钱，陈志明的父亲将写有陈志明名字的租赁证交给程世清，让程世清去过户，后来程世清的妻子去房产部门将承租人为陈志明的租赁证交给房产部门，领取了承租人为程世清的租赁证。程世清的证人沈某到庭作证，证明当时程世清与陈志明的父亲是经过沈某的介绍谈妥了转租事宜，程世清支付了2500元给陈志明的父亲，陈志明的父亲将租赁证交给程世清，将2500元交给了在场的陈志明的事实。对于浦口房产公司、程世清及证人沈某的陈述，陈志明并不认可，陈志明的质证意见为，陈志明的父亲是通过老邻居沈某介绍，将房子给沈某的亲戚程世清过渡，并非转租，对于父亲是否收程世清2500元钱，陈志明并不知情也不在场，也不知道是什么钱。上述事实有承租人为程世清的公有住房租赁合约、公房租金收据、证人证言及双方当某原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，在1998年7月16日以前浦口房产公司与陈志明之间存在房屋租赁关系，而在1998年7月16日以后，浦口房产公司又就同一房屋与程世清建立了租赁关系，现陈志明认为自己是诉争房屋的承租人，而浦口房产公司与程世清则认为程世清是诉争房屋的承租人，双方各执一词。原审法院认为，证人沈某与程世清有亲戚关系，且是一家之言，其证言证明效力低下，不宜采信。对变更诉争房屋的承租人是否履行相关手续的举证责任在浦口房产公司，而浦口房产公司不能完成上述举证责任，故原审法院认定浦口房产公司未经陈志明同意擅自变更了承租人，构成单方违约。现陈志明诉请浦口房产公司收回“浦房东字第0813号”公有住房租赁证，判令浦镇东门某地150号第三进平房的承租权归陈志明享有，实际上是要求浦口房产公司解除与程世清关于诉争房屋的租赁合同，继续履行与陈志明之间的租赁合同。因程世清自1998年7月16日起已与浦口房产公司形成了十多年的租赁关系，现已无法继续履行与陈志明的租赁合同，故对陈志明的诉请不予支持。关于诉讼时效问题，因浦口房产公司与程世清并未向法庭举证陈志明知道或者应当知道承租人变更的事实超过两年，故对于浦口房产公司与程世清辩称本案超过诉讼时效的辩解意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回陈志明的诉讼请求。原审案件受理费80元，由浦口房产公司负担。陈志明不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、程世清通过其亲戚沈某的介绍，入住到陈志明承租的诉争房屋中，程世清在领取浦房东字第0813号公有住房租赁证前明知浦口房产公司并未与陈志明解除租赁关系；浦口房产公司未经陈志明同意擅自变更了承租人；浦口房产公司与程世清均没有告知陈志明诉争房屋已变更承租人。以上事实已表明了浦口房产公司与程世清存在恶意串通，故浦口房产公司与程世清之间的租赁合同无效。
二、浦口房产公司与程世清恶意串通，损害了陈志明的利益，陈志明基于浦口房产公司与程世清之间的合同无效，向法院提起诉讼。原审法院认为因程世清自1998年7月16日起已与浦口房产公司形成十多年的租赁关系，故认定浦口房产公司无法继续履行与陈志明的租赁合同，该认定逻辑错误。浦口房产公司与程世清之间的合同无效，程世清也丧失了诉争房屋的居住权，陈志明完全可以继续履行其与浦口房产公司之间的租赁合同。综上，原审法院认定事实、适用法律均错误，请求二审法院依法改判支持陈志明的上诉请求。
被上诉人浦口房产公司答辩称，一、陈志明已不具备承租公租房的资格，陈志明现在南京市秦淮区有固定住宅，根据南京市对公房租赁的相关规定，公房出租的对象应为无固定住所的，故陈志明已不具备承租公租房条件。
二、陈志明在实际使用涉诉房屋的时候，擅自转让，违反了公房管理的规定，浦口房产公司有权收回房屋。
三、浦口房产公司自1998年就将涉诉房屋租给程世清使用，时长16年，陈志明还有其他承租房屋在附近，其明知自己的房屋被他人居住，而未提出异议。故浦口房产公司认为陈志明主张权利已超过了时效。
四、陈志明主张自己拥有涉案房屋的承租权，但陈志明未交付租金，也从未向房屋管理机关提出任何异议和主张。综上，浦口房产公司请求驳回上诉，维持原判。原审第三人程世清述称，其认为陈志明起诉系因涉诉房屋面临拆迁，基于利益而提出来的。陈志明将房屋转租给程世清已过去了十多年，其亦经常回到涉诉房屋与邻居相聚，但其从未就涉诉房屋提出过异议，也未交纳房租，故程世清对承租权变更系明知的，且陈志明主张权利已过诉讼时效。1998年，双方通过协商，陈志明之父已将涉诉房屋的承租权转让给程世清，而1998年，并未有承租权转让的相关规定，依据当时公房管理的规定，由新的承租人即程世清与浦口房产公司建立了新的关系。综上，请求二审法院驳回陈志明的上诉，维护第三人程世清的合法权益。二审中，各方当事人对原审查明的事实均无异议且无新证据提交，故本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈志明请求将涉诉房屋的承租权归其所有，现根据浦镇东门房管所的记录，承租人已经变更为程世清；且陈志明并未提交涉诉房屋租赁证原件，其自1998年起不在涉诉房屋居住，亦未交纳过租金，故陈志明提交的证据不足以证明其现在对涉诉房屋具有承租权。陈志明以浦口房产公司与程世清恶意串通为由，主张上述双方签订的租赁合同无效，但其并未提供充分证据对该事实予以证明；故对于陈志明这一上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈志明负担。本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
代理
审判员 涂 甫
代理
审判员 付 双
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 朱亚芳 百度搜索“”