广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4909号上诉人（原审原告）潘瑞莲，女，1962年6月6日出生，汉族，住址：5807KauffmanAve，TempleCity，CA91780，USA。
委托代理人：项智辉、关遂祺。被上诉人（原审被告）张毅强，住广州市白云区。
原审
第三人：何花，住广州市白云区。
上诉人潘瑞莲因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：潘瑞莲是位于广州市白云区京溪村大街8号（下称“涉案房屋”）的宅基地使用权人。张毅强自2006年12月18日开始向潘瑞莲承租涉案房屋。2013年1月10日，双方继续就涉案房屋签订《租赁合同》，约定：租赁期2013年1月10日至2018年1月9日；每月租金1300元；承租方须交纳押金2600元；承租方在租赁期内需要转租房屋、铺位，必须征得出租方同意，方可办理相应转让手续，出租方收取手续费1300元；承租方如有需要任何改建，必须征得出租方同意方可动工，否则后果由承租方全部负责，承租方要保护房屋内外所有设施财物等。如有损坏一切费用由承租方负责等。上述《租赁合同》中的出租方（甲方）一栏为“李某甲强”。上述合同签订后，张毅强于2013年5月15日与何花签订《租赁协议书》，将涉案房屋转租给何花，租赁期从2013年5月15日起至2014年5月15日止。2013年9月，何花与张毅强解除租赁关系，并搬离涉案房屋。2014年2月25日，潘瑞莲以张毅强擅自转租为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令解除潘瑞莲与张毅强于2013年1月10日签订的《租赁合同》；2、张毅强和何花共同交还广州市白云区京溪村大街8号房屋给潘瑞莲。一审庭审中，潘瑞莲明确《租赁合同》是李某甲强代表其与张毅强签订，其为实际收取涉案房屋租金的出租人。张毅强确认李某甲强是接受潘瑞莲委托与其签订合同。张毅强表示何花搬离涉案房屋后，曾将涉案房屋交由一名为周某的人使用，后周某搬离涉案房屋，现涉案房屋由其与一名为李某乙的人合作经营发廊。另潘瑞莲明确其要求解除与张毅强签订的《租赁合同》除张毅强存在转租行为外，还包括张毅强存在损坏涉案房屋结构的行为。张毅强表示曾将厨房的灶台改小，但并未改造过房屋的结构。另潘瑞莲认为由于张毅强在何花搬离涉案房屋后，又将涉案房屋转租给了案外人周某和李某乙，故申请周某、李某乙作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼。原审法院认为：因潘瑞莲、张毅强均确认李某甲强实际为受潘瑞莲的委托与张毅强签订了上述《租赁合同》，故上述《租赁合同》实为潘瑞莲与张毅强之间签订的《租赁合同》。上述合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，潘瑞莲向张毅强交付了涉案房屋，张毅强亦使用涉案房屋至今。现潘瑞莲以张毅强转租未经潘瑞莲同意为由，要求解除上述《租赁合同》，虽然张毅强确实存在转租行为，但由于上述《租赁合同》对承租方存在转租行为的情况下，约定应当向出租方交纳手续费1300元，并未明确在未征得出租方同意的情况下转租潘瑞莲享有合同解除权。另外，潘瑞莲表示张毅强存在损坏涉案房屋结构的行为。由于潘瑞莲没有证据证明张毅强对涉案房屋的结构进行了改造，且上述合同亦未约定在承租方存在改变房屋结构的情况下，出租方享有合同解除权。另由于何花已搬离涉案房屋，故潘瑞莲以张毅强存在转租行为和擅自改变涉案房屋结构为由要求解除上述《租赁合同》，并要求张毅强和何花返还涉案房屋缺乏理据，原审法院不予支持。因潘瑞莲要求解除上述《租赁合同》及要求张毅强返还涉案房屋的请求不成立，故潘瑞莲要求追加案外人周某、李某乙为本案无独立请求权第三人参加诉讼的意见亦缺乏依据，故原审法院对潘瑞莲的上述意见不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年8月25日作出如下判决：驳回潘瑞莲的全部诉讼请求。本案一审受理费100元，由潘瑞莲负担。判后，上诉人潘瑞莲不服原审判决，向本院提起上诉称：1、2013年5月，张毅强将涉案房屋转租给何花，我方于2013年8月发现张毅强的转租行为后即要求收回涉案房屋，却遭到张毅强和何花的拒绝。张毅强的转租行为损害了我方的权益，一审判决不但不保护我方的合法权益，还纵容了张毅强的侵权行为。2、张毅强在一审判决之后，冒用、伪造潘瑞莲的身份证到房屋出租管理部门企图办理涉案房屋的租赁登记备案手续，张毅强违法行为已经构成解除合同的条件之一。潘瑞莲上诉请求：撤销原审判决，改判解除潘瑞莲与张毅强的租赁关系，张毅强立即交还涉案房屋给潘瑞莲，诉讼费由张毅强承担。
被上诉人张毅强二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。我方虽然有转租行为，但是双方合同没有约定我方不能转租，因此潘瑞莲没有解除合同的权利。我方并没有改变房屋结构，没有伪造过潘瑞莲的身份证去作租赁登记备案手续。原审第三人何花答辩称：一审判决与我方无关，对于潘瑞莲的上诉请求事实理由与我方无关，我方已经退出涉案场地，我方不发表意见。各方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。二审中，潘瑞莲向本院书面提交申请：由于目前实际使用涉案房屋的李某乙并非本案的当事人，因此要求张毅强、何花交还涉案房屋已经没有实际意义。因此请求撤销起诉请求的第二项以及上诉请求的第三项，即撤回要求张毅强、何花交还诉讼标的的请求。对于目前实际使用涉案房屋的人员，我方将另外通过法律途追究其相应的法律责任并收回房屋。
本院认为，本案二审争议的焦点是潘瑞莲以张毅强擅自转租为由要求解除涉案《租赁合同》的主张能否得到支持的问题。涉案《租赁合同》约定“承租方在租赁期内需要转租房屋、铺位，必须征得出租方同意，方可办理相应转让手续，出租方收取手续费1300元”，从上述约定看，虽然出租方并不排斥承租方转租，而是附有条件即“收取手续费1300元”，但明确约定“必须征得出租方同意”。本案张毅强承认转租给何花，但抗辩称其已向潘瑞莲的委托代理人，也是《租赁合同》的签署人“李某甲强”支付650元，故应视为潘瑞莲同意转租。由于潘瑞莲对此予以否认，张毅强应负有举证责任。但本案张毅强未能提供证据证明“李某甲强”收取了其650元，也未能提供证据证明潘瑞莲同意其转租。因此，张毅强的转租行为违反了双方合同的约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据上述法律规定，潘瑞莲以张毅强擅自转租为由要求解除涉案《租赁合同》具有充分的法律依据，应予以支持。原审法院未适用上述法律，导致处理不当，本院予以改判。鉴于潘瑞莲二审期间表示撤回要求张毅强与何花共同交还涉案房屋的诉讼请求，属于当事人自行处分民事权利，并不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，潘瑞莲的上诉请求和理由成立，应予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理结果不当，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第292号民事判决；
二、潘瑞莲与张毅强于2013年1月10日签订的《租赁合同》于本判决发生法律效力之日起予以解除。本案一审受理费100元、二审受理费100元，均由被上诉人张毅强负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理
审判员 黄春成
代理
审判员 陈慧芳
二〇一五年四月十七日
书 记 员 杨仁义 搜索“”