广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2009）天法民四初字第2124号
原告：广州市沙东有利集团有限公司（原广州市天河区沙东街沙东村民委员会），住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：杨锦兴，董事长。
委托代理人：詹小彤、谭少娟，均系广东金领律师事务所律师。
被告：广州市天河区城镇房地产开发总公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：陈如华，总经理。
委托代理人：潘作仁、吴雅琴，依次为广东颐和律师事务所律师、律师助理。
被告：友和投资有限公司，住所地香港九龙。
法定代表人：范记顺，负责人。
委托代理人：许解富，广东国智律师事务所律师。
委托代理人：杜江南，广东惟中律师事务所律师。
原告广州市沙东有利集团有限公司（简称“沙东公司”）诉被告广州市天河区城镇房地产开发总公司（简称“天河城镇公司”）、友和投资有限公司（简称“友和公司”）合作开发房地产合同纠纷一案，本院2009年8月4日受理后，依法组成合议庭，分别于2010年3月12日、2010年3月29日、2013年2月26日、2013年10月11日公开开庭进行了审理。原告沙东公司的委托代理人詹小彤、谭少娟，被告天河城镇公司的委托代理人潘作仁、吴雅琴，被告友和公司的委托代理人许解富、杜江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沙某公司诉称：原告(甲方)与被告天河城镇公司及天河城镇公司沙河分公司(两者为乙方)于1997年8月13日签订《合作开发项目合同》，合同第一条约定，兴建项目地点是沙河顶水某岗广州动物园东侧地段。合同第二条约定，兴建项目及规模为：占地面积5417平方米，兴建三层裙楼(内设电梯两台至三层楼面平台)、四至九层为住宅的商住楼一栋(另设地下室一层)，总建筑面积约20600平方米(以报建批准为准)。合同第三条约定：“合作形式为：原告提供上述用地(指沙河顶水某岗动物园东侧地段5417平方米用地)，并负责办理相关手续；乙方负责投资。商住楼建成后按建筑面积计，双方按5：5分成。公用面积按实际比例分摊。”第四条规定：“面积分配：1-3层裙楼及地下室归属甲方：4-9层归属乙方。如面积不足或超过所分配比例时在中间交接层割补。”第六条又规定：“工程期限为：自乙方办妥建房所需的一切手续，领到《施工许可证》后开工之日起，贰拾个月内交付验收，包括内外水通电通。逾期竣工交付使用，乙方按每平方米每月40元计算租金给甲方。”此外，双方还约定“地下室及首至三层裙楼建筑装修标准”为合同附件。2000年11月22日，双方又签订一份《水某岗综合楼补充协议》，双方在第二条中确认，现该楼宇的四至九层基本符合验收标准，一至三层未按照图纸要求进行装修，地面未贴地砖，内外水电设施均未完成，首层外墙未按照合同规定的标准进行装修。在此情况下乙方要求办理楼宇验收手续，为照顾乙方售楼等实际需要，甲方同意乙方在未完成合同规定的建筑装修标准的情况下，先给予办理竣工验收申报。双方在第三条又确认：该项目的开工日期为1998年7月20日，根据合同规定施工期为二十个月，该项目应于2000年3月2日前完工。双方考虑到施工过程中水荫横路管线施工和内环路施工导致楼宇施工受影响等因素。双方确认施工期顺延至2000年8月20日。此外，双方在第五条中约定，如果乙方对该楼宇的一至三层和地下室不租用或不按时缴纳租金，乙方必须按照原合同条款的规定向甲方交付该部分面积每平方米四十元的租金，作为向甲方补偿延期交楼的损失，从2000年8月20日开始直至乙方按照原合同规定的建筑装修标准和国家的竣工验收标准完成甲方所得面积的全部工程为止(包括内外水电、消防配套设施的安装)。《合作开发项目合同》及《水某岗综合楼补充协议》签订后，虽然合作开发项目水某岗综合楼己建成，该项目四至九层住宅基本符合验收标准并交付使用，但被告天河城镇公司及天河城镇公司沙河分公司对该项目一至三层裙楼至今未按合同规定的建筑装修标准履行装修义务，至今未交付使用。根据2009年4月16日广州市公证处对沙河顶水荫岗动物园东侧合建商住楼地下室、1—3层现状的证据保全《公证书》[(2009)粤穗广证内经字第50100号]显示：被告天河城镇公司及天河城镇公司沙河分公司仍未按照原合同规定的建筑装修标准和国家的竣工验收标准完成原告所得面积的全部工程(包括内外水电、消防配套设施和电梯的安装)。因此，该商住楼地下室、1-3层至今未具备使用条件，未能交付使用。而且，被告天河城镇公司及天河城镇公司沙河分公司至今未履行面积分配，未确认按合同约定将1-3层裙楼及地下室归属原告是否符合约定的5：5分成，未履行如面积不足或超过所分配比例时在中间交接层割补。本项目批准报建商业住宅综合楼壹幢(玖层)、总建筑面积17955平方米(地下室2590平方米)；《补办广州市城市规划局建设工程规划验收合格证存根》[穗规天验证字(2001)第7号]验收确认该商业住宅综合楼建筑面积为19730平方米。而根据原告自行测量资料显示，该商业住宅综合楼建筑面积为19482平方米(总面积的50％为9741平方米)，该楼宇1—3层裙楼及地下室面积为9148.03平方米；4-9层面积为10333.97平方米，即被告天河城镇公司及天河城镇公司沙河分公司应割补592.97㎡给原告。但本案中，由于被告天河城镇公司及天河城镇公司沙河分公司未履行面积分配，未确认按合同约定将1-3层裙楼及地下室归属原告是否符合约定的5：5分成。且由于被告天河城镇公司及天河城镇公司沙河分公司的房屋已经全部处置，原告对面积不足只能要求赔偿损失。此外，被告天河城镇公司及天河城镇公司沙河分公司至今未办理该项目的大确权，原告所得面积办理产权的手续和事宜无法进行。在上述合作开发项目合同履行过程中，原告悉知被告友和公司与被告天河城镇公司及天河城镇公司沙河分公司存在挂靠关系，根据被告友和公司与友和公司沙河分公司于1996年8月18日签订的《合作开发经营房地产合同》显示，被告友和公司实际上是该项目的实际投资人，负责本项目经营房地产开发投资和经营，服从被告天河城镇公司及其分公司的协调和领导及管理，并向被告天河城镇公司支付管理费，因此被告友和公司与被告天河城镇公司、天河城镇公司沙河分公司应对原告承担连带责任，由于天河城镇公司沙河分公司不具独立法人资格，且已被注销，故而应由被告天河城镇公司承担其应承担的法律责任。根据合同约定的法律规定，原告对该项目一至三层裙楼至今未符合合同规定的建筑装修标准，至今未交付使用，有权要求两被告承担迟延交楼的违约责任，支付从诉讼之日起往前倒推两年的迟延交楼违约金。从2000年8月20日完工至今，两被告未按合同约定的建筑装修标准对一至三层及地下室履行装修义务，因此原告认为两被告已无能力继续履行合同，有权要求两被告立即按现状交楼，并要求赔偿其不履行合同造成原告的经济损失，包括原告自行装修至合同约定的标准产生的费用以及原告采取适当措施防止损失扩大按合同约定的标准代为设计、安装消防、购买及安装电梯、水电设施而支出的合理费用，由两被告承担。因两被告对原告分配面积不足，已无法在该合建综合楼中间交接层割补，原告有权请求判令两被告赔偿无法进行割补所产生的经济损失。此外，两被告应立即办妥该项目大确权和出具该项目的房地产权属证明书，并一个月内协助原告办妥l-3层裙楼及地下室房地产权证，否则依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以房屋价值参照金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之五承担逾期办证的违约金。现提起诉讼，请求法院判令：1、确认水某岗综合楼项目一至三层裙楼及地下室合共9148.03㎡建筑面积所有权归原告所有(确权金额为13722045元)。2、两被告立即按现状交付水某岗综合楼项目一至三层裙楼及地下室给原告，并共同赔偿原告自行装修至符合合同约定的装修标准所产生的费用(土建部分)共6168270.91元；以及共同赔偿原告因采取适当措施防止损失扩大、按照合同约定的标准代为购买和安装电梯、内外水电设施、消防配套设施而垫付的费用共3172912.40元(其中电梯设施为1009500元、水电设施费用为1016665.46元、消防配套设施费用为1146746.94元)。合计赔偿金额9341183.31元。3、两被告共同按合同约定支付共24个月的延迟交付违约金8782108.8元(9148.03㎡×40元／㎡×24个月)。4、因两被告对原告分配面积不足应割补592．97㎡已无法在该合建综合楼中间交接层割补，两被告赔偿无法进行割补所产生的经济损失2964850元(592.97㎡×5000元／㎡)。5、两被告立即办妥该项目大确权和出具该项目的房地产权属证明书，并一个月内协助原告办妥1-3层裙楼及地下室房地产权证，否则按房屋价值的每日万分五支付逾期办证的违约金。
被告天河城镇公司辩称：
一、我方不是涉案项目实际开发建设主体，对开发情况不是很清楚，而是由被告友和公司处理涉案项目的相关问题。
二、涉案项目的大确权不仅是我方的问题，还包括被告友和公司。原告要求负一层至三层确权至原告名下，以现在证据显示，我方认为原告的主张依据还不充分。当时合同约定原、被告自行办理各自的产权，故原告的主张不符合合同约定。
三、我方认为不存在原告所述面积不足的情况。既然项目面积现在仍未确定，故我方认为无法确定原告主张的所需费用。
四、原告现已实际使用物业，物业不在我方控制下，故不存在原告所述迟延交付的问题。最高院关于商品房买卖合同的司法解释并不适用于本案。
被告友和公司辩称：不同意原告诉请。理由：原告第1、5项诉请与合同约定不符，也超出诉讼时效。原告提供的证据表明其已占有涉案场地，故不存在再交付的问题。原告第2、3、4项诉请同样也超过诉讼时效。根据《合作开发合同》约定，甲方即原告所得面积办理产权的手续和费用由甲方负责，两被告并非法定的房地产权属登记部门，原告要求两被告对此负责既不符合约定也不合法。
经审理查明：原告前身为广州市天河区沙东街沙东村民委员会（简称“沙东村委会”）。天河城镇公司沙河分公司为天河城镇公司（主营范围为房地产经营等）设立的分公司（主营范围为房地产经营等），2000年1月天河城镇公司以“国家政策逐步规范了房地产市场的管理，分公司的挂靠机制不符合国家的有关政策规定”为由，向工商部门申请注销了天河城镇公司沙河分公司。上世纪90年代，关于广州市天河区沙河镇水荫岗广州动物园东侧5471平方米商业住宅综合楼项目（简称“涉案综合楼项目”），广州市城市规划局先后向沙东村委会发出用地批准文件［编号（92）城地批字452号］、《建设用地规划许可证》［编号（91）穗城规地1283号］；广州市房地产管理局向沙东村委会发出《同意使用土地通知书》［编号（1992）房地字2**号］；广州市国土局向被告天河城镇公司、沙东村委会作出《建设用地批准书》［编号穗国土建用字（1998）第512号，批准用地面积为5471平方米］。1997年8月13日，就涉案综合楼项目，原告(甲方)与天河城镇公司、天河城镇公司沙河分公司(乙方)双方签订《合作开发项目合同》，约定：
一、兴建项目地点是沙河顶水某岗广州动物园东侧地段。
二、兴建项目及规模：占地面积5417平方米，兴建三层裙楼(内设电梯两台至三层楼面平台)、四至九层为住宅的商住楼一栋(另设地下室一层)，总建筑面积约20600平方米(以报建批准为准)。
三、合作形式：甲方提供上述用地，并负责办理相关手续；乙方负责投资。商住楼建成后按建筑面积计，双方按5：5分成。公用面积按实际比例分摊。
四、面积分配：1-3层裙楼及地下室归属甲方：4-9层归属乙方。如面积不足或超过所分配比例时在中间交接层割补。
五、甲、乙双方的责任和义务：（一）甲方的责任和义务：1、合同签订后即提供广州市城市规划局（92）穗城地批字452号文原件及有关资料给乙方办理有关手续；2、协助乙方办理用地加名及建房所需的有关手续；3、负责派出专人监督检查施工质量、验收及参加施工管理；4、甲方所得面积办理产权的手续即费用由甲方负责。（二）乙方的责任和义务：1、负责办理建房所需的一切手续和费用；2、负责委托施工并组织施工管理；3、负责建房的一切费用，资金按时到位；4、负责交纳国家和地方规定该工程应缴纳的市政及各项税金；5、负责办理乙方所得面积的产权手续和费用。
六、工程期限：自乙方办妥建房所需的一切手续，领到《施工许可证》后开工之日起，贰拾个月内交付验收，包括内外水通电通。逾期竣工交付使用，乙方按每月40元/㎡计算租金给甲方。
七、违约责任：如甲方中途违约，须赔偿乙方为此项目所投入的人力、物力及经济上一切损失；如乙方中途违约，则乙方的一切投入归甲方所有。合同附件《地下室及首至三层裙楼建筑装修标准》约定：
一、层高：地下室为3.6米、梁底净高≧2.8米、首层4.5米、二层及三层4米。
二、外墙：首层正面进口大理石及大玻璃；二层及三层国产花岗石或高级条形砖。
三、楼地面：地下室作停车及设备用途，为水泥沙地面；首层至三层国产花岗石或高级地砖。
四、内墙：水泥石灰沙浆批荡，扇灰扫ICI乳胶漆。
五、每层设男女卫生间各三格，洗手盘一个，不锈钢尿槽一条。
六、门窗：白铝、绿玻璃窗，进口夹板双面门。
七、水电：外水装两个两寸表或四寸独立水表一个；外电容量500KVA（以每户80㎡建筑面积4KW计算）。
八、水电报装施工由甲方负责安排，费用由乙方支付。
九、其它按审定的设计图纸施工。2000年11月22日，原告(甲方)、天河城镇公司(乙方)双方签订一份《水某岗综合楼补充协议》，约定：双方于1997年8月3日签订了《合作开发项目合同》，共同对该项目进行建设开发。现该项目的交楼期已过，但由于该项目还存在一些遗留问题，为尽快解决这些问题，经双方友好协商，在既尊重合同精神又考虑到施工过程中遇到的实际困难的前提下，达成如下协议：
一、双方同意按照1300万元的工程总造价计算管理费，即乙方按照该造价的11%向甲方所属的天河建安二公司第三工程处缴交管理费，管理费总额为143万元。乙方在本协议签订的三个月内应将该笔管理费一次性交给甲方，每逾期一天，乙方按照管理费总额的3%向甲方缴交滞纳金。乙方也可以选择以该楼宇属于乙方产权所有的建筑面积按照每平方米3800元的单价抵偿该笔管理费给甲方，抵偿总面积为376.31平方米。
二、现该楼宇的四至九层基本符合验收标准，一至三层未按照图纸要求进行装修，地面未贴地砖，内外水电设施均未完成（目前只接通了施工用水用电），首层外墙未按照合同规定的标准进行装修。在此情况下乙方要求办理楼宇验收手续，为照顾乙方售楼等实际需要，甲方同意乙方在未完成合同规定的建筑装修标准的情况下，先给予办理竣工验收申报。
三、双方确认该项目的开工日期为1998年7月20日，根据合同规定施工期为二十个月，该项目应于2000年3月2日前完工。甲方考虑到施工过程中水荫横路管线施工造成物料难以进场及内环路施工中道路封闭导致楼宇施工受影响等因素，双方确认施工期顺延至2000年8月20日。
四、甲方同意乙方承租属甲方产权的综合楼地下室和一至三层及停车场，其中一至三层每平方米月租20元，地下室每平方月租12元，楼宇北面的停车场每平方米月租7元，以上场地的租赁合同双方另行签订。计租期从2001年1月1日起计算，2000年8月20日至2000年12月31日为乙方的装修期，装修期内甲方免收租金。
五、如果乙方对该楼宇的一至三层和地下室不租用或不按时缴纳租金，乙方必须按照原合同条款的规定向甲方交付该部分面积每平方米40元的租金，作为向甲方补偿延期交楼的损失，从2000年8月20日开始直至乙方按照原合同规定的建筑装修标准和国家的竣工验收标准完成甲方所得面积的全部工程为止(包括内外水电、消防配套设施的安装)。
六、如果乙方能够完全履行本补充协议的条款，甲方将不再考虑其应得面积的装修及其费用。2001年2月12日，涉案综合楼项目由广州市城市规划局以穗规天验证字［2001］第7号建设工程规划验收合格证验收合格。该证载明：涉案综合楼项目建设规模为一幢九层，建筑面积19730平方米，备注一栏注明“部分三层为商场及配套公厕，四至九层为住宅，另设地下室一层作车库使用”。2011年11月8日，本院到涉案综合楼现场察看，首先来到地下室；再来到一层，可见该层部分面积有人用作仓库，原告称出租面积约700多平方米，一楼其余面积空置（其中有一房间为消防监控室）；其后乘坐垂直电梯来到三层，可见三层全层空置；最后乘坐手扶电梯来到二层，亦可见该层全层空置。现场原、被告双方确认：1、原告自行安装了地下室及一至三层的消防设施、高低压变电房、永久水电表。2、一层外墙未按合同贴大理石及大玻璃，二、三层外墙已贴条纹砖及安装铝合金玻璃窗；一至三层的内柱为水泥柱，未进行批荡、扇灰、扫ICI乳胶漆，其余墙体已批荡、扇灰，但未扫ICI乳胶漆；每层均无卫生间；一至三层均系水泥砂浆地面，未铺设地砖；负一层停车场平时由原告工作人员内部使用，不对外开放。关于《水某岗综合楼补充协议》签订后的履行情况，原告表示：2000年8月20日，涉案综合楼项目除内部装修外，主体结构已竣工，竣工后原、被告双方未办理场地交接；《水某岗综合楼补充协议》签订后，被告并未履行该协议承租场地，也未依约进行装修；为避免损失扩大，原告于2006年向公安部门报建消防，于2008年开始施工；原告已于2008年8月收回涉案综合楼项目的地下室、一至三层。友和公司则称：签订《水某岗综合楼补充协议》时原告已占有、控制涉案综合楼项目的地下室、一至三层，否则不存在出租问题；工程完工后，我方想要承租，但原告不同意出租；根据《水某岗综合楼补充协议》第六条的约定，如原告不出租给我方，则装修义务不再履行。天河城镇公司称，原告在不迟于规划验收的时间即2001年收回涉案综合楼项目的地下室、一至三层。关于涉案综合楼项目四至九层，原告、天河城镇公司确认已销售完毕；友和公司称，四层以上已全部由业主入住（其中部分由友和公司对外销售，部分由法院查封拍卖）。本案中原告对其第2项诉请中要求被告“按照合同约定的标准代为购买和安装电梯、内外水电设施、消防配套设施而垫付的费用共3172912.40元(其中电梯设施为1009500元、水电设施费用为1016665.46元、消防配套设施费用为1146746.94元”的部分，提供了以下证据予以证实：广州市公安局天河区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公天消审[2006]第1308号）、广东电网公司广州供电局供电方案（客户联）、电力负控装置安装工程发票、《工程施工合同书》及发票三张、安装潜水泵控制箱等工程款发票、购买灭火器发票、《施工承包合同》、消防工程款发票二张、《防火门、防火卷帘产品供货安装工程合同书》、《手扶电梯合同》、《客梯合同》、绿怡居发电机房、地下室及一二三层水电安装工程《工程预（结）算书》、《建筑装饰工程（土建部分）预算书》、（2009）粤穗广证内经字第50100号《公证书》等等。根据原告申请，本院委托广州市房地产测绘院对涉案综合楼项目三层裙楼（含地下室）、四至九层的总实建面积及三层裙楼（含地下室）和四至九层住宅两部分的实建面积分别进行测绘。该院接受本院委托后作出《房屋面积测量成果报告书》（测字110621937）。上述《房屋面积测量成果报告书》载明负一层至9层合计总建筑面积19738.4721平方米，分摊面积2397.7581平方米、套内面积17340.7140平方米，其中负一层建筑面积2453.3950平方米、分摊面积368.1856平方米、套内面积2158.2560平方米；1层建筑面积1957.7046平方米、分摊面积54.7608平方米、套内面积1902.9438平方米；2至3层建筑面积均为2492.2428平方米、分摊面积均为262.9844平方米、套内面积均为2229.2584平方米；4层建筑面积1662.5139平方米、分摊面积244.6285平方米、套内面积1417.8854平方米；5至7层建筑面积均为1740.1009平方米、分摊面积均为256.0447平方米、套内面积均为1484.0562平方米；8层建筑面积1751.5822平方米、分摊面积257.7340平方米、套内面积1493.8482平方米；9层建筑面积1708.4881平方米、分摊面积251.3929平方米、套内面积1457.0952平方米。被告天河城镇公司、友和公司对上述报告持有较大异议，该院于2012年7月23日对此作出穗国房协查某字［2012］357号复函。天河城镇公司、友和公司仍持有异议。在2013年2月26日庭审中该院工作人员出庭接受当事人质询。此后该院作出穗房地测函（2013）22号《关于水荫路水荫直街西六巷47至53号测绘情况的复函》及附件。上述复函指出：测字110621937《房屋面积测量成果报告书》计算准确无误；负一层配电房属于共有建筑面积，供整栋大楼使用，分摊计算符合《房产测量规范》。附件2《房屋各自然层建筑面积表》载明涉案综合楼项目总建筑面积为19738.4731平方米，其中负一层建筑面积2592.7728平方米、套内面积2224.5872平方米、公共面积368.1856平方米，1层建筑面积2452.2033平方米、套内面积1902.9438平方米、公共面积549.2595平方米，2层建筑面积2451.5152平方米、套内面积2369.0624平方米、公共面积82.4528平方米，3层建筑面积2451.5152平方米、套内面积2369.0624平方米、公共面积82.4528平方米，4层建筑面积1615.2502平方米、套内面积1417.8854平方米、公共面积197.3648平方米,5至7层建筑面积均为1615.2502平方米、套内面积均为1484.0562平方米、公共面积均为131.1940平方米，8层建筑面积1615.2502平方米、套内面积1493.8482平方米、公共面积121.4020平方米,9层建筑面积1578.4972平方米、套内面积1457.0952平方米、公共面积121.4020平方米，天面建筑面积135.7184平方米，公共面积135.7184平方米。附件3《各层分摊前后面积对照表》载明负一至九层分摊前面积17686.6532平方米、分摊面积2051.8189平方米，分摊后面积19738.4721平方米，其中：负一层分摊前面积2224.5872平方米、分摊面积228.8078平方米、分摊后面积2453.3950平方米；1层分摊前面积1902.9438平方米、分摊面积54.7608平方米、分摊后面积1957.7046平方米；2至3层分摊前面积4738.1248平方米、分摊面积246.3608平方米、分摊后面积4984.4856平方米（即每层2492.2428平方米）；4层分摊前面积1417.8854平方米、分摊面积244.6285平方米、分摊后面积1662.5139平方米；5至6层分摊前面积2968.1124平方米、分摊面积512.0894平方米、分摊后面积3480.2018平方米（即每层1740.1009平方米）；7层分摊前面积1484.0562平方米，分摊面积256.0447平方米，分摊后面积1740.1009平方米；8层分摊前面积1493.8482平方米，分摊面积257.7340平方米，分摊后面积1751.5822平方米；9层分摊前面积1457.0952平方米，分摊面积251.3929平方米，分摊后面积1708.4881平方米。经质证，原告、天河城镇公司对上述复函及附件的真实性、合法性、关联性均无异议；友和公司对上述复函及附件的真实性不发表意见，合法性、关联性均无异议。在广州市房地产测绘院作出《房屋面积测量成果报告书》后，原告在本院2011年7月20日的《质证笔录》中将其第1项诉请变更为：确认涉案综合楼项目一至三层裙楼及地下室共9869.2361平方米建筑面积所有权归原告所有。将其第四项诉请变更为因两被告对原告分配而积不足应割补473.6509平方米已无法在该合建综合楼中间交接层割补，故两被告应赔偿无法进行割补所产生的经济损失（具体赔偿金额申请法院委托有资质的评估机构对上述综合楼第四层的单价进行评估，以评估价作为两被告赔偿上述473.6509平方米面积的依据）。本案中天河城镇公司、友和公司对原告变更上述诉请本身无异议，但均不同意上述诉请。本案原告另申请：1、委托有资质的评估公司对涉案综合楼项目负一层及1—3层未按合同装修部分的工程造价及原告已自行装修部分的工程造价进行装修造价鉴定；2、委托有资质的评估公司对涉案综合楼项目第4层的单价进行房地产价值评估。本院经摇珠分别确定广东华审造价工程师事务所有限公司（简称“华审公司”）、广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司（简称“国众联公司”）作为评估公司。华审公司经现场勘查并于2013年10月11日出庭接受当事人质询后出具《关于的鉴定报告》［广华审鉴字（2013）4-160号］，国众联公司经现场勘查后出具《房地产估价报告》［粤国众联评字（2013）130602号］（该司评估人员并于2013年10月11日出庭接受当事人质询）。根据华审公司出具的评估报告，涉案综合楼项目地下室及一至三层未按合同装修部分审定造价为3585123.68元、已自行装修部分造价3865240.65元［包括高低压配电工程审定造价882000元（合同价882000元），电梯工程审定造价822200元（合同价822200元），消防工程（水消防系统、自动报警系统、防排烟系统）审定造价1124923.09元（合同价955763.96元），防火门及防火卷帘审定造价103073.85元（合同价182694.98元），水电工程审定造价933043.71元］，合计7450364.33元。根据国众联公司出具的评估报告，涉案综合楼项目第4层473.6509平方米的房地产在估价时点2013年4月27日的评估价值为8312573元（单价17550元/平方米）。关于本案中天河城镇公司、友和公司之间的关系，原告称：根据友和公司与天河城镇公司沙河分公司签订的《合作开发经营房地产合同（天河区沙河顶水荫岗项目）》及2001年3月16日的《关于水荫路绿宜居商住楼的专题报告》，友和公司是涉案综合楼项目的实际投资人，友和公司、天河城镇公司沙河分公司两者之间为挂靠和被挂靠关系；被告友和公司服从被告天河城镇公司及其分公司的协调、领导及管理，并向被告天河城镇公司支付管理费；由于天河城镇公司沙河分公司不具备法人资格且已被注销，故应由被告天河城镇公司、被告友和公司承担连带责任。原告对以上陈述提供如下证据：1、友和公司（乙方）、天河城镇公司沙河分公司（甲方）双方签订的《合作开发经营房地产合同（天河区沙河顶水某岗项目）》。合同主要内容：涉案综合楼项目现已由乙方负责引进沙某村委会与被告天河城镇公司、天河城镇公司沙河分公司签订了《合作开发项目合同》，该项目由甲方总协调和领导，由乙方实行独立核算、自负盈亏，在合作过程中所发生的一切经济纠纷、债权债务由乙方负责，概与甲方无关；乙方代表甲方全面履行实施《合作开发项目合同》中各项条款内容，并承担履行实施该合同条款的全部责任；一切款项的收支，必须经甲方的银行账户，或甲方为此项目而设立的专用账户，由双方各派财务人员统一管理，对款项支出必须经双方财务人员签章，方能划拨；房地产开发项目的款项，甲方按售楼合同的收入预付总额及项目实际进度比例留下该项目所需的建设费用外，其余部分由乙方自行支配，等。2、落款人为原告、天河城镇公司、友和公司，收件人为天河区党委曹书记、区财政局及天河区国资局的《关于水荫路“绿宜居”商住楼的专题报告》，文中请求天河区委、区政府对涉案综合楼项目部分住宅被作为被告天河天河城镇公司财产被法院予以查封一事给予关注、协调。该文另载明被告友和公司系挂靠被告天河城镇公司，天河城镇公司按销售商品房建筑面积60元/平方米收取管理费。经质证，天河城镇公司对上述证据1、2的真实性均无异议。友和公司表示：由于原告未出示证据1原件，故我方无法确认真实性，但我方确认涉案综合楼项目由我方与天河城镇公司沙河分公司合作开发的事实；证据2的真实性不予确认。另，在2010年3月12日的庭审中，友和公司表示：涉案综合楼项目是我方投资的，由我方以天河城镇公司沙河分公司的名义进行开发、销售；天河城镇公司称，涉案综合楼项目是友和公司投资、开发建设和管理。案件审理过程中本院向广州市国土资源和房屋管理局发函调查，要求该局就下列事项协助调查：1、位于广州市天河区沙河顶水荫岗广州动物园东侧商住楼“绿怡居”（现门牌号水荫直街西六巷45、47、49、51、53号）的开发商是否为被告天河城镇公司？该楼宇负一至三层（地下室及一至三层）是否已办理初始登记（大确权）？该楼宇负一至三层（地下室及一至三层）有无查封、抵押情形？2、原告与被告之间为合作开发房地产合同关系，根据合同约定该楼宇负一至三层（地下室及一至三层）应分配给原告，资料显示该楼宇已经规划部门规划验收合格，并经广州市房地产测绘院进行面积测绘，该楼宇四至九层已有买受人办理了房产证，那么上述负一至三层（地下室及一至三层）办理产权过户至原告名下手续是否存在障碍？如有，是哪些因素，需要补办哪些手续？该局向本院复函称：
一、基本情况。经查，绿怡居项目是天河城镇公司与广州市天河区沙河镇沙东村委会合作开发的项目，其中绿怡居（第4–9层）已办理预售证980335号。该项目已以穗规天验证字［2001］第7号办理规划验收手续，整体未办理初始登记，其中4–9层有部分小业主通过历史遗留办证政策和司法途径办理了房地产权证。根据广州市规划局天河区分局（97）穗城规天建字第5号报建图显示，该项目首至三层为肉菜市场和配套公厕；地下一层为汽车库、自行车库、仓库及配电房和设备用房。目前地下一层、首至三层暂无查封、抵押信息。
二、测绘情况。该项目曾于2010年以测字12010008622号办理测绘，根据该测绘成果显示地下一层、首至三层为整层出图，对应门牌号是水荫直街西六巷45号。经对比报建图，首至三层的厕所、部分空调房、部分手扶梯、梯间位置未在测绘图中标示；地下一层的自行车库、仓库及冷冻机房位置未在测绘图中标示。
三、处理意见。（一）由于该项目地下一层、首至三层涉及的公建配套设施（如厕所、空调房、手扶梯等等）在测绘图中未标示，建议申请人在办理初始登机前到广州市房地产测绘院办理套图，并在测绘图上标识出公建配套设施位置。（二）该项目由天河城镇公司、广州市天河区沙河镇沙东村委会合作开发建设，尚未整体办理初始登记，故涉及该项目的最终分成情况我局无法确认，建议你院一并核查以确认地下一层、首至三层的最终产权归属。
本院认为：本案为合作开发房地产合同纠纷。关于涉案综合楼项目，原告先于1997年8月13日与天河城镇公司、天河城镇公司沙河分公司签订《合作开发项目合同》，后于2000年11月22日与天河城镇公司签订《水某岗综合楼补充协议》。因天河城镇公司沙河分公司是天河城镇公司设立的分公司，不具备独立的法人资格，且天河城镇公司分沙河公司已于2000年1月被天河城镇公司向工商部门申请注销，主体身份不复存在，天河城镇公司均在上述两份合同上盖章，天河城镇公司是本案合同的相对方。上述《合作开发项目合同》、《水某岗综合楼补充协议》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。关于原告要求确认涉案综合楼项目一至三层裙楼及地下室所有权归其所有的诉请。本案为合同纠纷，并非权属纠纷，且本案中原告也认为天河城镇公司未依约履行协助过户义务，并提起了相应的办证诉请，故本院对原告上述诉请依法不予支持。关于原告要求天河城镇公司按现状交付涉案综合楼一至三层裙楼及地下室的诉请。根据本院现场勘查情况以及原告自身陈述，原告早已收回上述房屋，故原告以上诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求天河城镇公司赔偿未按合同约定进行装修的装修费用6168270.91元以及原告根据合同约定标准代天河城镇公司、友和公司购买和安装电梯、内外水电设施、消防配套设施而垫付的费用3172912.4元，合计9341183.31元的诉请。合同已明确约定了天河城镇公司对涉案综合楼负一至三层房屋负有装修义务以及具体的装修标准，天河城镇公司至今未履行上述义务，构成违约。在双方当事人对上述费用未能达成一致意见的情况下，上述费用应按本院委托的华审公司评定的工程造价7450364.33元为准。天河城镇公司应支付上述7450364.33元给原告。关于原告要求天河城镇公司按合同约定支付起诉前往前倒推两年共24个月的延迟交付违约金8782108.8元(9148.03平方米×40元／平方米×24个月)的诉请。《水某岗综合楼补充协议》约定如天河城镇公司涉案综合楼项目负一至三层不租用或不按时缴纳租金，必须按照原合同条款的规定向原告交付该部分面积每平方米40元的租金，作为向原告补偿延期交楼的损失，从2000年8月20日开始直至天河城镇公司按照原合同规定的建筑装修标准和国家的竣工验收标准完成原告所得面积的全部工程为止(包括内外水电、消防配套设施的安装)。由此可见，上述租金实为迟延交付违约金，上述条款的适用条件为“如天河城镇公司涉案综合楼项目负一至三层不租用或不按时缴纳租金”，并明确了具体计算标准、起算时间和截止时间。事实上，签订上述补充协议后天河城镇公司既未依约完成装修及施工，也未依约支付上述款项，现原告在该项某请中要求负一层、首至三层的建筑面积按9148.03平方米计算，该面积少于本院委托的广州市房地产测绘院测绘的面积，同时原告要求上述违约金自其起诉前往前倒推两年共计算24个月，均无不当，本院对原告以上诉请依法予以支持，天河城镇公司应付原告逾期交付违约金8782108.8元。关于原告要求天河城镇公司赔偿因原告分配面积不足应割补473.6509平方米已无法在该合建综合楼中间交接层割补，赔偿无法进行割补所产生的经济损失的诉请。根据广州市房地产测绘院的测绘结果，涉案综合楼总建筑面积19738.4721平方米，其中地下室及一至三层的建筑面积（套内面积+分摊面积）分别为2453.3950平方米、1957.7046平方米、2492.2428平方米、2492.2428平方米，合计9395.5852平方米；四至九层建筑面积（套内面积+分摊面积）分别为1662.5139平方米、1740.1009平方米、1740.1009平方米、1740.1009平方米、1751.5822平方米、1708.4881平方米，合计10342.8869平方米。根据上述测绘结果，结合双方合同约定，原告应分得的建筑面积为9869.2361平方米（19738.4721平方米×50%），即原告分配面积不足而应割补的面积为473.6509平方米（9869.2361平方米-9395.5852平方米）。另外，根据本院委托的国众联公司出具的评估报告，作为合同约定的割补面积层的涉案综合楼四层的房屋单价为17550元/平方米，在涉案综合楼四至九层已全部由案外人购买入住从而无法在四层依约进行面积割补的情况下，天河城镇公司应依约赔偿原告因原告分配面积并无法实际进行面积割补的损失8312573.295元（473.6509平方米×17550元/平方米）。关于原告要求天河城镇公司办理涉案综合楼大确权及出具该项目的房地产权属证明书，并一个月内协助原告办妥1-3层裙楼及地下室房地产权证，否则按房屋价值的每日万分五支付逾期办证违约金的诉请。双方合同明确约定“乙方负责办理建房所需的一切手续及费用”及“负责办理乙方所得面积的产权手续和费用”。本案中，按查明的事实，涉案综合楼已通过了规划部门的规划验收，但涉案综合楼项目至今未办理初始登记，天河城镇公司怠于履行其乙方义务，显然构成违约。根据广州市房管部门的复函，涉案综合楼四至九层住宅部分已取得预售许可证，并有部分小业主办理了产权证，涉案综合楼项目负一层、首至三层没有查封、抵押情形，办理产权过户不存在法律上的障碍，因此原告要求天河城镇公司办理涉案综合楼项目的大确权（初始登记），取得该项目的房地产权属证书并为原告办妥涉案综合楼项目负一层、首至三层的房地产权证，合法有理，本院予以支持。但上述复函同时指出，经比对报建图及广州市房地产测绘院2010年的测字12010008622号测绘成果，涉案综合楼项目负一层、首至三层涉及的公建配套设施未在测绘图中标示，为免双方讼累，天河城镇公司应在履行上述大确权及办证义务前协助原告到广州市房地产测绘院办理套图，在测绘图上标示出公建配套设施的位置。至于原告要求若天河城镇公司未履行大确权及办证义务则应按房屋价值的每日万分之五的标准支付逾期办证违约金的诉请，因该诉请属假设性诉请，在天河城镇公司是否履行大确权及办证义务未得以确定的情况下，原告该诉请于法无据，本院不予支持。关于友和公司应否承责的问题。友和公司虽未与原告签订相关合同，但天河城镇公司确认其与友和公司双方就涉案综合楼项目签订了《合作开发经营房地产合同（天河区沙河顶水某岗项目）》，涉案综合楼项目是友和公司投资、开发建设和管理；友和公司自身确认涉案综合楼项目是其投资，其以天河城镇公司沙河分公司名义开发、销售。因此，友和公司是本案的适格被告，依法应对天河城镇公司的以上义务承担连带责任。由于天河城镇公司、友和公司的违约行为一直处于持续状态，且涉案综合楼的建筑面积在本案诉讼前一直未能得以确定，导致原告的债权一直未能最终确定，故友和公司关于诉讼时效的答辩缺乏理据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市天河区城镇房地产开发总公司赔偿原告广州市沙东有利集团有限公司关于广州市天河区水荫直街西六巷45号负一层、首至三层的装修费用7450364.33元。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市天河区城镇房地产开发总公司支付原告广州市沙东有利集团有限公司迟延交付上述房屋的违约金8782108.8元。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市天河区城镇房地产开发总公司赔偿原告广州市沙东有利集团有限公司因分配面积不足并无法实际进行面积割补的损失8312573.295元。
四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市天河区城镇房地产开发总公司协助原告广州市沙东有利集团有限公司到广州市房地产测绘院办理套图，在测绘图上标示出广州市天河区水荫直街西六巷45号负一层、首至三层的公建配套设施的位置。
五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市天河区城镇房地产开发总公司协助原告广州市沙东有利集团有限公司到广州市房管部门办理广州市天河区沙河顶水荫岗广州动物园东侧商住楼“绿怡居”项目的初始登记手续，取得该项目的房地产权属证书，并在取得上述房地产权属证书后一个月内协助原告广州市沙东有利集团有限公司办理该项目负一层、首至三层的房地产权证。
六、被告友和投资有限公司对被告广州市天河区城镇房地产开发总公司上述义务承担连带责任。
七、驳回原告广州市沙东有利集团有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费215850元，由原告广州市沙东有利集团有限公司负担51250元，由被告广州市天河区城镇房地产开发总公司、被告友和投资有限公司负担164600元；公告费500元，由广州市天河区城镇房地产开发总公司负担；公告费950元，由被告友和投资有限公司负担；面积测绘费5688元、装修评估费86730元、房地产评估费23281元，合计115699元，由被告广州市天河区城镇房地产开发总公司、被告友和投资有限公司负担。
如不服本判决，原告广州市沙东有利集团有限公司、被告广州市天河区城镇房地产开发总公司可在判决书送达之日起十五日内，被告友和投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 廖凤如
人民陪审员 关东英
二〇一五年四月十七日
书 记 员 梁怡筠梁雅芝 来自