北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第1117号上诉人（原审原告）赵文斌，男，1982年9月8日出生。委托代理人刘培杰，���京振邦（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。法定代表人刘尧，董事长。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。
上诉人赵文斌、北京北辰万通国际投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第5647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵文斌之委托代理人刘培杰、上诉人北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）之委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵文斌在原审法院起诉称：2009年7月19日，赵文斌与北辰公司签订《北京市商品房预售合同》，约定赵文斌向北辰公司购买其开发的位于石景山区817房屋一套，其中购房款为873342元，赵文斌付清了全部购房款，双方又签订了补充协议，约定北辰公司在2010年8月31日交付房屋。2010年8月31日，北辰公司交付了房屋，北辰公司按实测面积退房款729元，房屋总价计872613元。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书，且买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人每日按已付款万分之零点五计算向买受人支付违约金，违约金应自实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。北辰公司应于2012年3月2日取得房屋所有权证书，但直至2012年8月13日才获得产权转移登记。赵文斌认为，北辰公司逾期办理产权转移登记的行为已经构成违约，为维护赵文斌权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令北辰公司立即向赵文斌支付逾期办理产权登记违约金7112元及利息（按照中国人民银行同期利率计算，自2012年8月29日至实际支付日止）；3、判令本案诉讼费用由北辰公司承担。北辰公司在原审法院答辩称：办理房产证需要购买人和开发商共同提交一些材料才能够完成，北辰公司应提交的材料包含初始登记和测绘附图，北辰公司根据合同约定按期提供了初始房产登记和测绘附图，并在交付房屋时向每位业主发放了办理房产证通知书和办理房产证须知，告知业主应提交的材料以及告知业主如何办理房产证，北辰公司已尽到相应义务，赵文斌没有跟北辰公司办委托没有办下房产证是赵文斌自己原因，逾期办理责任应由赵文斌自己承担。根据合同法相关司法解释相关规定，一方主张违约金过高的，法院应根据实际损失来调整，赵文斌没有任何实际损失，赵文斌主张的违约金过高。原审法院
经审理查明：2009年7月19日，赵文斌（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区817房屋（现石景山区817号，以下简称涉案房屋）出售给赵文斌，该房屋用途为办公，总价款873322元；出卖人应当在2009年11月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。上述协议签订后，赵文斌向北辰公司支付了全部购房款，北辰公司依约向赵文斌交付了房屋。2010年11月29日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。2012年8月3日，北辰公司、赵文斌向石景山区建委提交了房屋所有权转移登记申请书。2012年8月13日，北辰公司向其代理人李霞出具授权委托书，授权李霞办理涉涉案房屋所有权转移登记手续。2012年8月13日，赵文斌向地税部门缴纳了办理涉案房屋契税，同日，赵文斌自行办理并领取了涉案房屋所有权登记证书。另查明：北辰公司主张在业主办理入住手续时向业主发送了《办理产权通知书》及《办理产权登记手续须知》，其中，《办理产权通知书���中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《办理产权通知书》、契税发票、授权委托书、领证凭证、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权登记手续须知》、双方当事人陈述意见等证据材料在案佐证。原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，赵文斌、北辰���司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。根据合同法及相关司法解释相关规定，北辰公司作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。由于合同中明确约定了北辰公司办理涉案房屋所在楼栋初始登记的期限，北辰公司在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后，依据诚实信用原则，北辰公司负有及时通知并协助赵文斌办理产权转移登记手续的义务。因北辰公司未能提供充分证据证实其在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后及时尽到了通知和协助义务。故赵文斌请求北辰公司支付逾期办理转移登记违约责任的合理主张，法院予以支持。但是，依据合同约定，赵文斌负有向北辰公司交纳委托办证费用并及时交纳相关费用的义务，由于赵文斌未依约��北辰公司交纳代为办证费用、测绘费而自行办理产权转移登记，且赵文斌亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请，故赵文斌对迟延办理产权转移登记亦存在过错。鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。综上，关于赵文斌请求北辰公司承担逾期办理所有有权证违约金的诉讼请求，综合考虑赵文斌实际损失、合同履行情况、双方过错程度以及赵文斌预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，法院予以酌定。赵文斌请求北辰公司支付逾期办证违约金利息，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：
一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付赵文斌逾期办理房屋所有权证违约金三千六百元；
二、驳回赵文斌的其他诉讼请求。如北京北辰万通国际投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赵文斌不服原审法院判决，向本院提起上诉。赵文斌与北辰公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：1、撤销原判，改判支持赵文斌原审全部诉讼请求；2、北辰公司承担本案全部诉讼费。上诉理由是：原审法院认定事实不清。1、赵文斌在交房时已按北辰公司的通知选择了自��办理房屋产权证，变更了原购房合同中的委托办理方式，并无义务向北辰公司交纳委托办证等费用，不存在违约情形。2、北辰公司在取得涉案房屋的所在楼栋初始登记后，应及时通知赵文斌，更为重要的是应在涉案房屋解除抵押登记或取得抵押权人银行同意的书面文件后，亦负有及时通知赵文斌可正式办理产权证，并配合提供相关资料的义务，而原判认定“原告亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记的申请，故亦存在过错”，该认定是错误的。3、本案约定的违约金不存在过高的问题，反而过低，法院应予以调整。北辰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判；2、本案全部诉讼费由赵文斌承担。上诉理由是：1、原审法院酌定北辰公司支付违约金没有法律依据，北辰公司单方同意被上诉人可自行办理转移登记手��，但双方未达成新的关于办理房屋产权转移登记事项的期限和违约金标准的协议，故本案不应存在违约金的问题。2、原审法院认定事实不清，证据不足。办理产权转移登记需要被上诉人提供材料以及交纳费用，而被上诉人延误两年多的时间才交纳测绘费领取测绘附图，原审法院对该事实未予以查明，反而认为是北辰公司未及时通知被上诉人，该认定属于认定事实不清，证据不足。3、北辰公司履行了法律规定的协助义务，没有违反法律的规定，原审法院酌定北辰公司支付违约金没有事实和法律依据。
经审理查明，2010年8月31日北辰公司将涉案房屋交付赵文斌。北辰公司办理完毕初始登记后，对涉案房屋进行了抵押，该抵押于2012年7月19日解除。原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院查明的事实有当事人陈述等在案佐证。
本院认为：赵文斌与北辰公司于2009年7月19日签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。依照合同约定，北辰公司应在合同约定的期限内为赵文斌办理涉案房屋的转移登记，否则应当承担相应的违约责任。因赵文斌未委托北辰公司办理转移登记，而选择自行办理转移登记，对于逾期办理转移登记的违约责任应当重新分析。首先，北辰公司对逾期办理转移登记应当承担一定责任。北辰公司在办理取得涉案房屋的初始登记后将涉案房屋予以抵押，导致涉案房屋在2012年7月19日解押前尚不具备办理转移登记的条件。涉案房屋解押后，北辰公司未能及时通知赵文斌可以办理转移登记，应当对逾期办理转移登记承担一定责任。其次，赵文斌对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。赵文斌依约应当向北辰公司交纳测绘费等费用，这是其办理涉案房屋转移登记的前提条件之一，因其未能及时履行该项义务，其对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。综合前述两点，原审法院认定双方当事人对逾期办理涉案房屋转移登记均应当承担一定责任，即各方当事人各自承担百分之五十的违约责任，并无不当，本院予以确认。关于双方约定的违约金是否过低的问题。约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，赵文斌未能提供证据证明其实际损失，故无法确认赵文斌的实际损失。原审法院结合赵文斌的实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认按照双方合同约定的��约金标准计算违约金，并无不当，本院予以确认。原审法院依据合同约定的标准、房款总额、违约天数及违约责任分担情况确认北辰公司应当承担的违约金数额，并无不妥，本院予以确认。北辰公司上诉提出其不应承担违约责任，请求驳回赵文斌的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。赵文斌上诉提出其对于逾期办理涉案房屋转移登记不存在过错，请求支持其在原审法院提出的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由赵文斌负担二十五元（已交纳）；由北京北辰万通国际投资有限公司负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）��二审案件受理费五十元，由赵文斌负担二十五元（已交纳）；由北京北辰万通国际投资有限公司负担二十五元（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理
审判员 徐 冰
代理
审判员 郭仁鑫
二〇一五年四月十七日
书 记 员 舒 妍 微信公众号“”