安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黄中法民一终字第00067号
上诉人（原审被告）：胡宏斌，男，1979年10月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市屯溪区。
上诉人（原审被告）：王平，男，1978年9月10日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。两上诉人共同
委托代理人：操昭澜，安徽昌义律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：黄山市新安江旅游发展有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：唐进，该公司总经理。
委托代理人：程邦富，安徽昌法律师事务所律师。
委托代理人：张志革，安徽昌法律师事务所实习律师。
上诉人胡宏斌、王平因与被上诉人黄山市新安江旅游发展有限公司（以下称新安江旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2014年11月17日作出的（2014）屯民一初字第01075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人胡宏斌和两上诉人的委托代理人操昭澜，被上诉人新安江旅游公司的委托代理人程邦富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：湖边古村落房屋系黄山市城市建设投资（集团）有限公司所有，并由其授权子公司新安江旅游公司全权负责经营管理工作，店铺租金、物业管理费由新安江旅游公司收取，用于古村落营销、维修维护、安全保洁等。2013年4月1日，新安江旅游公司与胡宏斌、王平签订湖边古村落房屋租赁合同，约定新安江旅游公司将湖边古村落内的10号楼（即房地产权证上的L10幢）出租给胡宏斌、王平经营客栈。租赁期限自2013年4月1日起至2018年6月30日止，前三个月免租金，第一年租金减半收取，第二年租金为588000元，付款时间为2014年4月1日前；综合管理费每年67400元，应与当年租金同时交纳，第一年综合管理费免收。2012年，黄山市人民政府颁发土地使用权证，确定湖边古村落地块为商服用地。同年6月22日，10号楼办理了房地产权证，该证载明规划用途为办公用房。2013年10月17日，黄山市城市建设投资（集团）有限公司就湖边古村落工程在网上申请建设工程竣工验收消防备案，但该工程未被确定为抽查对象。2014年4月21日，10号楼房地产权证规划用途变更为商业用房。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按照合同约定履行相应的义务。湖边古村落10号楼权利人为黄山市城市建设投资（集团）有限公司，该公司授权新安江旅游公司收取租金、物业管理费不违反法律规定，新安江旅游公司有权在授权范围内以自己名义向法院提起诉讼以收取租金、物业管理费，胡宏斌、王平认为新安江旅游公司无权起诉，于法无据，其抗辩理由不予支持。湖边古村落房屋租赁合同经双方签字盖章，是双方真实意思表示，并不存在法律、行政法规规定的合同无效的情形，胡宏斌、王平辩称合同无效无法律依据，不予支持。胡宏斌、王平承租了湖边古村落10号楼，其应按照合同约定支付租金。10号楼原为办公用房，但胡宏斌、王平并未提供证据证明该房的规划用途导致其无法经营客栈，且2014年4月21日该房规划用途已变更为商业用房，故其以房屋规划用途为由拒付租金无法律依据，不予支持。10号楼在工程竣工验收消防备案时未被消防部门确定为抽查对象，胡宏斌、王平以该房屋未经消防验收为由拒付租金，但其未举证证明房屋消防未被确定为抽查对象已导致其无法经营，其抗辩理由不予支持。综上，在租赁合同尚未解除的情形下，支付租金是胡宏斌、王平的合同义务，胡宏斌、王平应当按照约定支付租金，新安江旅游公司诉请支付2014年4月1日至2015年3月30日的租金588000元及综合管理费67400元，予以支持，但其诉请的违约金在合同中并无约定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、胡宏斌、王平于本判决生效之日起七日内一次性支付新安江旅游公司租金588000元；
二、胡宏斌、王平于本判决生效之日起七日内一次性支付新安江旅游公司综合管理费67400元；
三、驳回新安江旅游公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9747元，减半收取4873.5元，由胡宏斌、王平负担。胡宏斌、王平不服原审判决，上诉称：
一、出租房屋的房地产权利人是黄山市城市建设投资（集团）有限公司，新安江旅游公司是该房屋权利人委托办理房屋租赁的代理人，且该代理人没有房屋租赁资质。一审判决诉讼主体错误，二审应当撤销原判，发回重审。
二、一审判决无视引发本案纠纷造成本案房屋租赁合同不能履行的客观因素，未查明本案的过错方。1.履行合同之初，新安江旅游公司交给胡宏斌、王平办理营业执照的房地权证上的规划用途是办公用房，致胡宏斌、王平无法办理营业执照。新安江旅游公司于2014年4月21日将房地权证上的规划用途改为商业用房。房屋租赁合同是2013年4月1日签订，由于新安江旅游公司的不作为致各承租户一年多的损失，一审法院视而不见；2.房屋租赁合同规定新安江旅游公司有“宣传推广、营造氛围、带动人气”等义务。但新安江旅游公司的对外宣传和推广至今无起色，致承租户连房屋租金的一半都做不出来，各种税费及先期投入回收没有指望。各承租户于2013年12月联名致函新安江旅游公司，提出了相关要求，新安江旅游公司置之不理。本案房屋租赁合同在签订之日就显失公平，属当事人可以解除的合同或当事人一方可请求人民法院变更或撤销的合同；3.湖边古村落的土地性质为商服用地，2012年6月22日办理的房产性质为办公用房。根据相关规定，新安江旅游公司应当向消防机构申请消防验收，由消防部门出具消防合格意见书或不合格意见书。新安江旅游公司为达到对外出租目的，规避事实和法律，于2012年6月22日将该古村落建筑定为办公用房，并于2013年10月17日以该古村落的火灾危险性类别为民用进行消防备案，逃避了消防验收这个关隘，是非法无效行为。该古村落建筑工程不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，该房屋不得出租，本案的房屋租赁合同属无效合同，应当予以撤销，且造成该合同无效的过错方是新安江旅游公司。房屋租金过高，显失公平，违背市场运行规律，无法实现合同目的，属可以解除和撤销的合同。请求：
一、依法裁定撤销原判，发回原审法院重审或查清事实后改判；
二、由新安江旅游公司承担本案及一审诉讼费用。新安江旅游公司答辩称：
一、本案出租主体符合法律规定。涉案房屋是黄山市城市建设投资（集团）有限公司所有，但新安江旅游公司与胡宏斌、王平签订合同的行为是经黄山市城市建设投资（集团）有限公司授权的。无论是新安江旅游公司还是黄山市城市建设投资（集团）有限公司，与胡宏斌、王平签订合同，对本案权利义务不产生影响；
二、出租标的物权属证书符合相关法律规定。已取得权属证书，办公用途也于2012-2013年先后改为商业用地、商业用房性质。宾馆应进行二次消防验收，我们愿意提供协助；
三、胡宏斌、王平认为是可撤销合同无法律依据，行使撤销权的时间是一年，胡宏斌、王平也未发出解除合同的通知，也未向法院提出解除合同的诉讼。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，胡宏斌、王平为证明其主张，提交安徽省黄山市黄山区人民法院（2010）黄民一初字第0129号民事判决书一份，作为新证据，其理由是该案与本案有相似之处。新安江旅游公司认为该证据属已生效法院判决无需举证，且该证据与本案内容及诉求完全不一样，与本案无关联性。本院对新安江旅游公司的质证意见予以认定。新安江旅游公司未提交新的证据。二审查明的事实与原审一致，本院对原审查明的事实予以认定。
本院认为：新安江旅游公司经黄山市城市建设投资（集团）有限公司授权，负责湖边古村落房屋的经营，收取租金和物业管理费用于古村落的营销和日常维护保洁。其与胡宏斌、王平签订租赁协议后，有权就租金的收取以自己的名义提起诉讼。该租赁协议是双方真实意思表示，双方均应按协议约定履行义务。合同签订前，该房屋已办理房地产权证，合同签订后，虽然房屋规划用途有变更，但不影响房屋的租赁。胡宏斌、王平没有证据证明房屋的规划用途及消防验收存在问题导致其无法办理营业执照和正常经营，不能实现其合同目的。胡宏斌、王平的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10354元，由上诉人胡宏斌、王平负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 怿
审 判 员 戴东辉
代理
审判员 童 菲
二〇一五年四月十七日
书 记 员 方卫娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”