江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第426号上诉人（原审被告）被告徐州市投资总公司，住所地徐州市青年路271号。法定代表人段建淮，该公司经理。委托代理人田宇，江苏义行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭孝玲，个体。被上诉人（原审原告）曹华，个体。被上诉人（原审原告）沈其美，个体。被上诉人（原审原告）姬秀花，个体。四被上诉人共同委托代理人张钊，江苏彭城律师事务所律师。原审被告徐州市恒润房屋开发公司，住所地徐州市复兴南路64号。法定代表人刘杨，该公司经理。委托代理人祝恒，江苏义行律师事务所律师。
上诉人徐州市投资总公司因与被上诉人郭孝玲等人、原审被告徐州市恒润房屋开发公司（以下简称恒润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第283号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年2月3日进行了公开开庭审理。上诉人徐州市投资总公司的委托代理人田宇，被上诉人郭孝玲、曹华、沈其美及其委托代理人张钊，原审被告恒润公司的委托代理人祝恒到庭参加了诉讼。本案现已审查终结。原审法院
经审理查明，坐落于徐州市复兴南路（原黄河东路10号楼）的恒润大厦部分产权系徐州市投资总公司所有，徐州市投资总公司于2000年6月6日将黄河东路10号楼委托给恒润公司经营租赁。2007年3月27日，恒润公司与郭孝玲签订房屋租赁合同，约定：
一、甲方（被告恒润公司）提供位于复兴南路恒润大厦七、八层约1000平方米给乙方（原告）经营宾馆使用……二、租赁期限8年整，从2007年5月1日至2015年4月30日，其中免租期限60天，即2007年5月1日至2007年6月30日。
三、乙方第一年、第二年每年向甲方付房屋租赁费壹拾叁万元，从第三年开始在上一年度租金的基础上逐年递增，每年递增2000元。第一年按季度交房租，从第二年开始每半年交房租。首次房租于本合同签订时支付。合同签订后，乙方交给甲方押金五万元，合同期满后甲方在一周内全额返还乙方，如乙方违约，押金甲方不退……五、甲方向乙方无偿提供门头广告，并协助解决一楼大厅及九楼楼面，供乙方安置服务台和其它使用。
六、甲方协助乙方水电正常使用，乙方按供电供水部门的价格按时交费……十一、合同签订后，甲方的电梯应交由乙方管理并使用，乙方负责电梯的日常维护，费用由乙方承担。因电梯使用造成的一切责任由乙方承担……。双方签订合同后恒润公司收取郭孝玲保证金5万元。郭孝玲租赁上述楼层后经营盐连宾馆。恒润公司使用部分楼层办公。因整个大楼没有分表，恒润公司将整个大楼水电费收取、电表水表的维护管理以及电梯的维护管理交由郭孝玲等人负责，并由其为恒润公司垫付该公司使用的楼层的水电费和电梯维修使用费。2007年4月2日，郭孝玲、曹华、沈其美、姬秀花签订合作协议，共同合作投资由郭孝玲于2007年3月27日租赁的位于复兴南路恒润大厦七、八层经营宾馆，各占25%的股份，以姬秀花的名义办理个体工商登记。2011年5月，郭孝玲、曹华、沈其美、姬秀花与刘作桥等人因大楼用电、建筑施工等发生纠纷，经营的宾馆一度停业。2011年8、9月份因该大楼消防通道被锁死致电梯无法维修而不能使用，此后郭孝玲等人的宾馆一直营业但经营受到影响。郭孝玲等人多次找恒润公司、徐州市投资总公司的相关领导和工作人员要求解决该问题，两公司的人员也出面进行过协调。2012年10月19日，沈其美、郭孝玲、曹华（甲方）与刘作桥、邵大坤（乙方）以及恒润公司（丙方）签订协议书，约定丙方同意甲方将位于徐州市复兴南路64号恒润大厦7、8层转让给乙方使用。郭孝玲等人自2011年5月至其将房屋转租期间，没有向恒润公司支付租金。2012年10月19日，沈其美、曹华、郭孝玲与恒润公司签订协议书，内容为双方就租金、水电费、停业期间损失问题进行友好协商，如协商不成可诉讼解决，任何一方不得采取过激行为。如一方过激行为造成另一方损失的，行为方负责赔偿损失。一审庭审中，郭孝玲等人主张与恒润公司口头约定以其每年少向恒润公司交纳三个月房租抵其为恒润公司垫付的一年水电和电梯维修使用费。恒润公司认可双方口头约定是以一个月房租抵一年水电和电梯维修使用费。自双方签订租赁合同至2011年5月之前，恒润公司实际少收取郭孝玲等人共三个月房租折抵了为恒润公司垫付的水电和电梯维修使用费。郭孝玲等人主张2011年8、9月份因恒润公司的聘用工作人员刘东（刘冬冬）锁死大楼消防通道致使电梯无法维修和使用，导致其2011年10月至2012年10月宾馆营业受到影响。恒润公司认可这个时间段电梯是坏的，但提出是因电梯没有年检造成的，并提出电梯无法使用不是其公司行为导致，其公司没有指使任何人阻碍电梯使用，并称从郭孝玲等人提交的录音证据显示，真正导致盐连宾馆无法经营的并非其公司人员而是刘东，刘东只在2007年与其公司签订过一年的管理协议，2008年以后刘东与其公司没有任何联系。恒润公司还称其公司对于郭孝玲等人在上述经营期间遇到的问题没有置之不理，而是积极协商解决问题，最终导致问题没有解决的原因非其公司人员导致。诉讼期间，郭孝玲等人申请对位于徐州市复兴南路的盐连宾馆2010年1月到2011年4月期间及2011年10月到2012年10月期间的经营利润的差额进行评估。徐州公正资产评估事务所于2014年8月15日出具徐公评字（2014）第124号资产评估报告，认定盐淮（连）宾馆2010年1月至2011年4月平均每月收支差额为50481.13875元，2011年10月至2012年10月平均每月收支差额为-5222.622308元，并附以上期间每月收入、支出和收支差数目（其中宾馆的经营成本未统计2011年10月至2012年10月期间租赁的七楼、八楼的房租）。恒润公司、徐州市投资总公司对上述期间宾馆入住率下降的事实无异议，但提出应综合考虑多种因素即整体市场客流量、其他宾馆竞争情况及自身经营管理等因素。郭孝玲等人于一审庭审后撤消其要求返还垫付的水电费及电梯使用费259967.64元及退还押金50000元的诉请。原审法院认为，郭孝玲等人与恒润公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同合法有效，双方均应按合同的约定履行相关义务。因恒润公司受徐州市投资总公司的委托经营租赁涉案房屋，郭孝玲等人亦知道两公司之间就涉案房屋的委托代理关系，且徐州市投资总公司未提供确切证据证实上述房屋租赁合同只约束郭孝玲等人和恒润公司，故该房屋租赁合同直接约束郭孝玲等人和徐州市投资总公司。因恒润公司不履行合同义务造成原告的损失应由徐州市投资总公司承担相应的赔偿责任。关于郭孝玲等人主张赔偿经营损失724148.75元及租金损失140833.33元的问题：1、关于大楼消防通道被锁以及电梯无法维修和使用的责任问题。郭孝玲等人主张2011年9月左右，因恒润公司工作人员的原因导致大楼消防通道被锁死电梯无法维修使用给其宾馆经营造成13个月损失，其现有证据虽不能证实消防通道被锁死是恒润公司工作人员所为，但恒润公司对该时间段消防通道被锁导致电梯不能维修和使用这一事实没有异议。其次，郭孝玲等人所举证据（录音资料）能够证实其在上述问题出现后多次与恒润公司、徐州市投资总公司的领导和工作人员联系，商谈拿钥匙打开消防通道以修复电梯等事宜，郭孝玲等人为防止宾馆经营损失的扩大做出了积极努力。再次，郭孝玲等人租赁大楼七、八楼经营宾馆，电梯是本案租赁物的组成部分，也是宾馆经营重要的运乘工具，恒润公司作为房屋出租方应在租赁期间保证租赁物符合约定的用途，在因消防通道的原因导致电梯无法维修后，应及时协调解决以保证原告正常经营不受影响。恒润公司以大楼消防通道锁死非其工作人员所为为由不同意承担相关责任，无事实和法律依据，不予支持。2、关于宾馆经营损失数额的认定。郭孝玲等人委托相关部门对宾馆2010年1月到2011年4月期间与2011年10月到2012年10月间经营利润的差额进行评估，评估报告认定盐淮（连）宾馆2010年1月至2011年4月平均每月收支差额为50481.13875元，2011年10月至2012年10月平均每月收支差为-5222.622308元，郭孝玲等人据此计算其2011年10月到2012年10月间的经营损失为724148.75元，予以支持。3、关于郭孝玲等人主张赔偿其租金损失140833.33元。评估部门对其主张的2010年1月到2011年4月期间与2011年10月到2012年10月间的经营利润的差额进行评估时，其中盐连宾馆的经营成本未统计在2011年10月到2012年10月期间郭孝玲等人应支付的七楼、八楼的房租，且恒润公司、徐州市投资总公司表示对郭孝玲等人拖欠的2011年5月至2012年10月的房租将另行主张权利，故郭孝玲要求徐州市投资总公司一并赔偿上述13个月期间的租金损失应予支持。郭孝玲等人要求赔偿上述13个月房屋租金为140833.33元未超出双方关于租金数额约定的计算标准，故予以支持。4、关于上述经营损失和租金损失双方当事人如何分担的问题。恒润公司、徐州市投资总公司认可郭孝玲等人上述时间段宾馆入住率下降的事实，但提出应综合整体市场客流量、其他宾馆竞争情况及自身经营管理等因素。郭孝玲等人的上述损失主要因大楼消防通道被锁导致电梯无法维修使用造成，但同时也要考虑徐州市投资总公司、恒润公司主张的上述因素。故郭孝玲等人的经营损失724148.75元及租金损失140833.33元，酌定由徐州市投资总公司赔偿共计690000元。遂
判决如下：
一、被告徐州市投资总公司于本判决书生效之日起十日内，赔偿原告郭孝玲、曹华、沈其美、姬秀花经营损失及房屋租金损失共计690000元。
二、驳回原告郭孝玲、曹华、沈其美、姬秀花的其他诉讼请求以及对被告徐州市恒润房屋开发公司的诉讼请求。
上诉人徐州市投资总公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、合同约定电梯的维护责任在于被上诉人郭孝玲等人，恒润公司仅有协助义务。恒润公司无须为协调未果而承担责任，2、被上诉人主张的间接损失系因其与他人纠纷所致，与恒润公司无关。被上诉人与案外人刘作桥的纠纷一直延续到2012年10月才通过诉讼调解方式解决，该争议导致被上诉人无法经营，在此期间的损失不应当由恒润公司承担。请求二审法院依法改判。
被上诉人郭孝玲等人答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确。请求二审法院维持原判。原审被告恒润公司答辩称：认可上诉人的观点。1、被上诉人的损失是与案外人刘作桥的行业竞争所致，恒润公司协调解决此矛盾，但该行为并非合同义务、法定义务，协调不成的后果不应恒润公司承担。2、被上诉人没有充分证据证明消防通道系案外人刘东锁死，即便是刘东锁死，也与恒润公司无关。3、被上诉人主张的经营损失与消防通道被锁死之间不具备因果关系。4、损失评估不客观真实，四被上诉人提供的账目无原始凭证，评估报告依据的材料不规范合法。请求二审法院依法改判。本案二审期间的争议焦点：涉案房屋电梯无法使用所导致的后果应当由谁承担，被上诉人主张的经营损失和租金损失应否予以支持。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实同一审法院审理查明的事实相一致。
本院认为，首先，关于上诉人主张涉案房屋租赁合同约定电梯维修义务由四被上诉人承担的问题，恒润公司与郭孝玲签订的房屋租赁合同第十条约定电梯交给郭孝玲管理使用，郭孝玲负责电梯的日常维护，因电梯造成的责任由郭孝玲承担。恒润公司接受徐州市投资总公司的委托将涉案房屋出租给郭孝玲，恒润公司或徐州市投资总公司本应对电梯的维修管理负责，虽然电梯的维修管理责任通过合同约定的形式由被上诉人承担，但是被上诉人承担的是对电梯日常使用过程中的养护维修责任，而在被上诉人提供的其与恒润公司工作人员的通话录音中反映出恒润公司认可大楼消防通道被锁死导致电梯无法使用的事实，那么排查并解决消防通道锁死的问题决定了应当由谁来承担电梯无法使用所产生的损失后果。解决消防通道被锁死问题的义务不在于被上诉人，因为被上诉人租赁房屋的目的在于利用房屋经营宾馆，必然需要使用到电梯这一运乘工具，无论大楼消防通道被锁死是何人造成，恒润公司作为接受徐州市投资总公司委托进行房屋出租的一方，都负有保证消防通道不被锁死、不影响电梯运行的义务。而不能认为约定由被上诉人负责电梯日常维护管理，自己就免除了保障承租人正常使用房屋及其附属设施的义务。其次，关于上诉人主张的损失系被上诉人与他人纠纷所致的问题。根据公安部门对刘作桥等人所作的询问笔录来看，四被上诉人与案外人刘作桥因为宾馆经营发生纠纷的时间在2011年6月期间，而大楼消防通道被锁死的事件发生在2011年8、9月，上诉人未能提供证据证明被上诉人与刘作桥的纠纷以及大楼消防通道被锁死共同影响了被上诉人的宾馆经营，系多因一果。因此，上诉人应当对四被上诉人的经营利润损失承担赔偿责任。被上诉人主张的经营损失和租金损失，实质上就是其经营利润损失。经营利润损失应当是指营业总收入扣减成本支出后所得的盈余。原审判决采用的评估报告中，2010年1月至2011年4月期间的收支差额50481.13875元（该差额是计算租金支出所得），而2011年10月至2012年10月的收支差额-5222.622308元（该差额未将租金支出计算在内），又因为上诉人、恒润公司在一审期间表示将对2011年5月至2012年10月的租金另行主张，所以2011年10月至2012年10月的收支差应当为-16055.9553849元（-5222.622308-140833.33÷13），被上诉人在2011年10月至2012年10月的经营利润损失实际上是864982元。原审法院认定的经营损失724148.75元和租金损失140833.33元即为经营利润损失，原审法院考虑到上诉人提出的市场客流量、其他宾馆竞争及自身经营等综合因素，最终酌定被上诉人的损失为690000元，并无不当。综上，上诉人徐州市投资总公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由上诉人徐州市投资总公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理
审判员 陈 颖
二〇一五年四月十七日
书 记 员 苗 鑫 百度搜索“”