上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第805号上诉人（原审原告）上海唯宝房地产经纪有限公司。法定代表人＊＊＊，执行董事。委托代理人李书荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人滕柳，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐江。委托代理人史云彪，上海申海律师事务所律师。
上诉人上海唯宝房地产经纪有限公司（以下简称唯宝公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第36256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月13日受理后，依法组成合议庭于2015年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人唯宝公司的委托代理人李书荣、滕柳，被上诉人徐江的委托代理人史云彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年3月17日，在唯宝公司的居间服务下，徐江与案外人陈X就买卖坐落于上海市浦东新区南曹路＊＊＊弄＊＊＊号601室房屋（以下简称系争房屋）签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）及附件一《房地产买卖协议》，约定房屋总价为人民币（以下币种同）250万元。居间协议还约定：若本协议因故未能履行或未能履行完毕，而徐江或该房地产部分或全部权利人与陈X或与陈X有关联的他人（包括但限于陈X的亲属、朋友、代理人、代表人或陈X有其他关系的相关方）事后未通过唯宝公司私下或通过其他第三方签订该房地产买卖协议或以其他方式就该房地产事宜达成一致的，视为徐江及陈X双方违约，应各自按本协议第三条约定的总房价款的1%向唯宝公司支付违约金。2014年6月24日，唯宝公司、徐江及案外人陈X签订的《房屋居间交易解约协议》约定：三方于2014年3月17日签署的编号为XXXX255的居间协议解除作废，本交易取消，徐江须在签字后一星期内退还陈X之前所支付的所有定金5万元，陈X在签字后当日支付给唯宝公司3，000元作为唯宝公司的劳动补偿，此协议为一次性了断协议，三方在签字并结清上述二项定金后不再追究任何一方的经济的法律责任。之后，唯宝公司认可案外人陈X支付唯宝公司劳动补偿2，000元，并出具收据一份。唯宝公司于2014年9月向原审法院提起诉讼，以徐江与案外人陈X为逃避佣金，恶意串通谎称取消买卖，解约当天通过其他中介公司另行成交，侵犯唯宝公司的合法权益之���由，请求法院判令：徐江赔偿唯宝公司违约金差额25，000元及利息（2014年6月24日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），律师费、调查费、差旅费合计10，000元。徐江辩称，不同意唯宝公司的诉请。徐江不存在任何违约行为。原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。本案中，唯宝公司、徐江及案外人陈X于2014年6月24日签订的《房屋居间交易解约协议》，系当事人真实意思的表示，该协议对当事人均有约束力。该协议约定的内容已明确《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》于2014年6月24日解��，唯宝公司现要求按《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》的约定，由徐江支付唯宝公司违约金，不符合法律规定，故唯宝公司的诉讼请求，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，于
二〇一四年十月二十三日作出判决：驳回上海唯宝房地产经纪有限公司全部的诉讼请求。案件受理费675元，减半收取计337.50元，由上海唯宝房地产经纪有限公司负担。判决后，唯宝公司不服，上诉于本院称，1、被上诉人徐江与案外人陈X即本案买卖双方在解约同一天通过其他中介公司成交，而且成交价格与三方在居间协议和买卖协议中约定的价格一致，因此买卖双方存在为逃避支付佣金恶意跳单的事实。2、买卖双方对系争房屋由上诉人唯宝公司居间成功并没有异议，因此上诉人唯宝公司有权获得佣金报酬，由于买卖��方故意隐瞒事实真相，诱导上诉人唯宝公司发生错误认识而同意签订解约协议，因此该份解约协议应属无效或者应予撤销。原审法院对解约协议签署的背景和原因未作审查，作为定案依据错误。3、看房协议应作为居间合同关系的有效组成部分，在看房协议中明确买卖双方不得在6个月内自行签约，该份协议对买卖双方的跳单行为具有约束力；另外，根据居间协议第六条的约定，如果出现跳单行为，上诉人唯宝公司可以追究买卖双方的违约责任，因此该违约条款可适用本案。据此，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉请。
被上诉人徐江辩称：看房协议、居间协议以及解约协议等都是由上诉人事先单方制作的文本，对被上诉人一方来说处于弱势地位，而且解约协议中没有禁止被上诉人不得与案外人陈X签订买卖合同，被上诉人与案外人在解约协议签订后���过其他中介公司居间签约，且被上诉人与案外人也支付了中介费，不存在为了逃避佣金支付而故意违约；解约协议中还约定案外人向上诉人支付违约金，实际上对上诉人的相应劳务支出予以补偿，符合合同法等价有偿的原则，上诉人接受了案外人支付的劳动报酬，故该份解约协议不存在违背当事人真实意思表示的情形，应属合法有效。根据解约协议的约定，三方签署的居间协议已经解除，因此上诉人再以该份居间协议中的违约条款向被上诉人主张违约金，缺乏依据。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人唯宝公司与被上诉人徐江、案外人陈X于2014年6月24日签订的解约协议是在三方协商情况下达成的，且距离2014年3月17日签订的居间协议已有三个月时间，在此期间由于徐江出售的房屋产权证尚未取得而无法进行交易，目前没有证据表明上诉人唯宝公司同意签订解约协议受到被上诉人、案外人的欺诈，故该份解约协议系各方当事人的真实意思表示，应属有效，各方当事人应当按约履行。按照一般常理判断，上诉人唯宝公司同意签署解约协议并约定终止居间协议是以买卖双方不再履行买卖交易为前提条件，因此解约协议中约定的陈X支付上诉人3，000元劳动补偿应该以此为前提条件。根据已查明的事实，三方签署解约协议的当日，被上诉人与案外人之间即进行了买卖合同的签署及备案，且最终的成交价与买卖双方在居间协议及买卖协议中的约定基本一致，因此买卖双方之间最终交易成功不能否认有上诉人唯宝公司的居间劳动成果。本案中，上诉人唯宝公司依据居间协议的违约条款主张违约赔偿，就其起诉的理由及主张的金额来看，实质上是上诉��唯宝公司对自己应得的居间劳动报酬的主张。为维护上诉人唯宝公司的合法权益，故本院予以认定处理。考虑到上诉人唯宝公司在解约协议签订之后事实上不再对买卖双方的后续交易进行居间服务，故被上诉人应向上诉人支付的劳动报酬酌情认定为15，000元。至于上诉人主张的其他经济损失，因缺乏法律依据，故本院不予支持。原审法院所作判决欠妥，本院予以重新认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第36256号民事判决；
二、被上诉人徐江应于本判决生效之日起十日内向上诉人上海唯宝房地产经纪有限公司支付人民币15，000元；
三、驳回上诉人上海唯宝房地产经纪有限公司其余诉讼��求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币675元，减半收取计337.50元，由上海唯宝房地产经纪有限公司负担50元，徐江负担287.50元；二审案件受理费人民币675元，由上海唯宝房地产经纪有限公司负担50元，徐江负担625元。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理
审判员 杨斯空
二〇一五年四月十七日
书 记 员 强 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注公众号“”