烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2015）莱山民三初字第73号原告王淑芬，女，1972年4月21日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托代理人曹馀亮，烟台芝罘黄务法律服务所法律工作者。被告烟台南山物业管理有限公司。地址，烟台市莱山区银海路566号。组织机构代码：66570743-0。法定代表人宋作兰，董事长。委托代理人高伟，男，1987年10月27日出生，汉族，烟台南山物业管理有限公司职工，户籍所在地山东省诸城市，现住。委托代理人崔艳艳，女，1979年2月26日出生，汉族，烟台南山物业管理有限公司职工，住烟台市芝罘区。
原告王淑芬与被告烟台南山物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员冀文佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹馀亮，被告的委托代理人高伟、崔艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月8日，我与烟台南山置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于莱山区写字楼，因开发商违约直到2013年4月1日才将涉案房屋交付与我。我在领取涉案房屋钥匙时，被告负责管理涉案物业，被告强行向我收取了2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业管理费51931元。请求判令：1、被告返还原告物业管理费51931元；2、诉讼费用由被告负担。
被告辩称，我单位与原告于2013年4月1日签订了《前期物业管理服务协议》，约定了缴费日期及缴费标准，我单位按照合同约定收取原告物业费。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告于2007年7月19日成立；设立方式：有限责任公司；经营范围：物业管理，房地产咨询，家务服务等；行业代码：物业管理；准予从事物业管理活动的时间：2007年7月；资质等级：二级。2007年8月8日，原告与案外人烟台南山置业发展有限公司（以下简称南山置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买南山置业公司开发的位于烟台市莱山区房屋，房屋建筑面积282.85平方米，交房日期2008年12月31日。2008年11月6日，南山置业公司与被告签订了《前期物业管理合同》，将涉案房屋所在的南山.世纪大厦的物业交付给被告管理。《前期物业管理合同》签订后，被告向南山.世纪大厦提供物业服务至今。2013年4月1日，南山置业公司通过被告将涉案房屋钥匙交付给原告。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议）。服务协议第一条“双方的权利和义务”约定：“一、甲方的权利义务……2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本大厦的物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知乙方；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；……”第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”约定：“一、乙方（即原告）交纳服务费用的起计时间：2009年1月1日。
二、物业管理费的收费标准：按建筑面积每月3.6元/平方米。……五、每次交纳费用时间：每3月缴纳一次物业费，交费期限为前一个月的10号前；首次缴纳物业费为预交1年。……”同日，原、被告还签署了《南山.世纪大厦临时管理规约》（以下简称管理规约）的承诺书，承诺书载明：“南山.世纪大厦业主、物业公司双方已详细阅读本《临时管理规约》，已完全理解该规约所述各项条款。此规约对双方均有约束力，现特郑重签字盖章，承诺双方愿意共同遵守该规约中的所有约定。”管理规约第五章第（三）条“物业管理费”约定：“1、标准（本收费标准为暂定标准，后续可依据物价水平适当调整）⑴物业管理费。本写字楼的物业管理费按季收取，缴纳起始日为：2009年1月1日。业主需于每交费季度的前一月的1-10号内预先缴纳其应付物业管理费（首次物业费缴纳为预交1年）。金额为：按建筑面积3.6元/月·平方米。……”原、被告签署上述文件后，原告向被告交纳2009年1月1日-2013年3月31日期间的物业管理费51931元。庭审中，原告称，2013年4月1日，原告按南山置业公司的通知到被告处拿房屋钥匙，但被告要求原告与其签署服务协议和管理规约，并交纳2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业费51391元，如果原告不签这两份协议并交纳这些物业费，就不给原告房屋钥匙，原告被迫与被告签署了上述两份文件并按被告要求交付了诉争的物业费。但事实上被告未向原告提供该期间的物业服务，被告以我方自愿支付上述物业费为由主张权利无合法根据，属不当得利，应予返还。另外，被告也没有将其与南山置业公司签订的物业管理合同的内容告知原告，原告也不是该合同的当事人，该合同效力不约束原告。
被告则辩称，原告到我处领取涉案房屋钥匙时，我公司将我单位与建设单位签订的前期物业管理合同的内容告知了原告，并与原告进行了沟通，原告自愿交纳涉案的物业管理费。原告在与我方签署的两份协议中均认可该期间内我公司为南山.世纪大厦提供物业服务，我方依据与原告所签协议收取原告物业费，于法有据。并且，即使存在原告所说的受胁迫签订合同的情形，原告也已丧失了合同的撤销权，其诉讼请求应予驳回。原告对其主张的被迫缴纳涉案的物业管理费未提供证据予以证明。上述事实，有私营公司设立登记情况、资质证书、商品房买卖合同、前期物业管理合同、钥匙领取单、服务协议、承诺临时管理规约及承诺书、物业管理费收费发票、调查笔录、庭审笔录等在卷佐证，上述证据均经庭审质证，可以采信。
本院认为，被告是依法成立的具有二级物业服务资质的独立法人，原告与被告签订的服务协议和管理规》的承诺书均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。根据相关法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告称被告未将合同内容向其告知，其不是合同当事人，故该合同对原告无法律约束力的抗辩主张于法无据，本院不予采信。
原告称其被逼迫与被告签订服务协议和管理规约，被告不予认可，原告对其主张未提供证据予以证明，对其主张本院不予采信。原、被告签订的服务协》和管理规约承诺书明确约定了交纳物业服务费用的起计时间及收费标准，被告依据上述合同约定向原告收取2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业管理费51931元，于法有据。原告主张其在接收涉案房屋之前并未享受被告提供的物业服务，被告收取诉争物业管理费属不当得利，要求被告返还诉争物业管理费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告王淑芬的诉讼请求。案件受理费1098元，减半收取549元，由原告王淑芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 冀文佳
二〇一五年四月十七日
书记员 林蕾崎 百度搜索“”