北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第2781号上诉人（原审被告）北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。法定代表人刘尧，董事长。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张雷，男，1978年4月23日出生。
上诉人北京北辰万通国际投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第4254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）之委托代理人薛勇，被上诉人张雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张雷在原审法院起诉称：2009年7月27日，张雷与北辰公司签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定张雷向北辰公司购买其开发的位于石景山区1607号房屋一套，2010年9月30日交房结算的最终购房款为770287元。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书，且买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人每日按已付款万分之零点五计算向买受人支付违约金，违约金应自实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。根据合同约定，北辰公司在2012年9月13日才获得产权转移登记证书。张雷认为，北辰公司逾期办理产权转移登记的行为已经构成违约，为维护张雷权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令北辰公司立即向张雷支付逾期办理产权登记违约金5430元（期间自2012年3月4日至2012年8月17日止）；3、判令本案诉讼费用由北辰公司承担。北辰公司在原审法院答辩称：不同意张雷诉讼请求，合同约定张雷委托北辰公司办理房屋产权证，北辰公司已按约定尽到了协助义务，张雷没有跟北辰公司办委托没有办下房产证是张雷自己原因，逾期办理责任应由张雷自己承担。原审法院
经审理查明：2009年7月27日，张雷（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区1607号房屋（现石景山区1607号，以下简称涉案房屋）出售给张雷，该房屋用途为办公，总价款770287元；出卖人应当在2009年11月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。上述合同签订后，张雷向北辰公司交付了全部房款，2010年9月30日，北辰公司向张雷交付了房屋。2010年11月29日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。2012年8月7日，北辰公司向其代理人出具授权委托书，授权其代理人李霞办理涉涉案房屋所有权转移登记手续。2012年8月16日，北辰公司、张雷向房屋登记主管部门提交了房屋所有权转移登记申请书。2012年8月17日，张雷向地税部门缴纳了办理涉案房屋契税。2012年8月20日，张雷自行办理涉案房屋所有权登记证书，并于2012年9月14日领取了所有权证书。另查明：北辰公司主张在业主办理入住手续时向业主发送了《办理产权通知书》及《办理产权登记手续须知》。其中，《办理产权通知书》中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰公司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手续时即履行了对业主办理房屋产权转移登记的通知义务。对此，张雷不予认可，称北辰公司从未通知张雷办理产权登记，张雷多次找北辰公司无果，遂自行办理所有权证书。本案庭审中，北辰公司述称，其在办理房屋入住手续时已书面告知张雷须交纳房屋测绘费等办理产权转移登记的相关手续，只有张雷交纳了测绘费，北辰公司才能提供测绘图；由于张雷未按合同约定委托北辰公司代为办理产权转移登记手续，在北辰公司依约定履行了提供房屋初始登记和分户测绘图等协助义务情况下，应由张雷自行承担逾期办理产权转移登记责任。对此，张雷述称，北辰公司在取得涉案房屋初始登记后未履行通知义务，由于北辰公司未及时履行办理产权转移登记的通知和协助义务，应承担逾期办证违约责任。原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房发票、房屋所有权转移登记申请证书、契税发票、授权委托书、领证凭证、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权通知书》、《办理产权登记手续须知》、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张雷、北辰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。根据合同法及相关司法解释相关规定，北辰公司作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。由于合同中明确约定了北辰公司办理涉案房屋所在楼栋初始登记的期限，北辰公司在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后，依据诚实信用原则，北辰公司负有及时通知并协助张雷办理产权转移登记手续的义务。因北辰公司未能提供充分证据证实其在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后及时尽到了通知和协助义务。故张雷请求北辰公司支付逾期办理转移登记违约责任的主张，于法有据，法院予以支持。但是，依据合同约定，张雷负有向北辰公司交纳委托办证费用并及时交纳相关费用的义务，由于张雷未依约向北辰公司交纳代为办证费用、测绘费而自行办理产权转移登记，且张雷亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请，故张雷对迟延办理产权转移登记亦存在一定责任。鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。综上，关于张雷请求北辰公司承担逾期办理所有有权证违约金的诉讼请求，综合考虑张雷实际损失、合同履行情况、双方过错程度以及张雷预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，法院予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：
一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付张雷逾期办理房屋所有权证违约金二千六百元；
二、驳回张雷的其他诉讼请求。如北京北辰万通国际投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。北辰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判；2、本案全部诉讼费由张雷承担。上诉理由是：1、原审法院酌定北辰公司支付违约金没有法律依据，北辰公司单方同意被上诉人可自行办理转移登记手续，但双方未达成新的关于办理房屋产权转移登记事项的期限和违约金标准的协议，故本案不应存在违约金的问题。2、原审法院认定事实不清，证据不足。办理产权转移登记需要被上诉人提供材料以及交纳费用，而被上诉人延误两年多的时间才交纳测绘费领取测绘附图，原审法院对该事实未予以查明，反而认为是北辰公司未及时通知被上诉人，该认定属于认定事实不清，证据不足。3、北辰公司履行了法律规定的协助义务，没有违反法律的规定，原审法院酌定北辰公司支付违约金没有事实和法律依据。张雷答辩称：同意原审法院判决，不同意北辰公司的上诉请求。本院
经审理查明，2010年9月30日北辰公司将涉案房屋交付张雷。北辰公司办理完毕初始登记后，对涉案房屋进行了抵押，该抵押于2012年7月19日解除。原审法院查明的其他事实，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述等在案佐证。
本院认为：张雷与北辰公司于2009年7月27日签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。依照合同约定，北辰公司应在合同约定的期限内为张雷办理涉案房屋的转移登记，否则应当承担相应的违约责任。因张雷未委托北辰公司办理转移登记，而选择自行办理转移登记，对于逾期办理转移登记的违约责任应当重新分析。首先，北辰公司对逾期办理转移登记应当承担一定责任。北辰公司在办理取得涉案房屋的初始登记后将涉案房屋予以抵押，导致涉案房屋在2012年7月19日解押前尚不具备办理转移登记的条件。涉案房屋解押后，北辰公司未能及时通知张雷可以办理转移登记，应当对逾期办理转移登记承担一定责任。其次，张雷对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。张雷依约应当向北辰公司交纳测绘费等费用，这是其办理涉案房屋转移登记的前提条件之一，因其未能及时履行该项义务，其对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。综合前述两点，原审法院认定双方当事人对逾期办理涉案房屋转移登记均应当承担一定责任，即各方当事人各自承担百分之五十的违约责任，并无不当，本院予以确认。原审法院依据合同约定的标准、房款总额、违约天数及违约责任分担情况确认北辰公司应当承担的违约金数额，并无不妥，本院予以确认。北辰公司上诉提出其不应承担违约责任，请求驳回张雷的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由张雷负担二十五元（已交纳）；由北京北辰万通国际投资有限公司负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由北京北辰万通国际投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理
审判员 徐 冰
代理
审判员 郭仁鑫
二〇一五年四月十七日
书 记 员 舒 妍 关注公众号“”