山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第151号上诉人（原审被告）孟令俊，男，1960年5月25日出生，汉族，济南铁路局济南铁路公安处民警，住济南市。被上诉人（原审原告）中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人张炳林，董事长。委托代理人张奎荣，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托代理人张广瑞，北京市百瑞（济南）律师事务所实习律师。
上诉人孟令俊因与被上诉人中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2009年4月17日，济南鲁铁物业管理有限责任公司与孟令俊签订《物业管理服务协议书》一份，双方就“XXXX小区小高层”前期物业管理服务达成协议，协议书载明：孟令俊购买的房屋为“3-4-2-303”；约定“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元”标准缴纳物业管理服务费；在“违约责任”中，双方约定若孟令俊违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，中铁物业公司有权要求孟令俊补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。上述协议签订后，孟令俊按照140平方米、每月每平方米0.78元的标准预交了2009年4月17日至2009年10月16日的物业管理服务费。此后孟令俊未交纳物业管理服务费。涉案房屋现尚未办理房屋所有权书。2009年6月10日，原济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司。现中铁物业公司要求孟令俊按照140平方米的标准，以每平方米每月0.78元的标准交纳自2009年10月17日至2014年6月30日、共计56个月的物业管理服务费6115.2元。孟令俊对上述计算标准及数额无异议，但辩称中铁物业公司的部分主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。中铁物业公司主张因孟令俊拖欠物业费，曾向孟令俊邮寄送达催收函，孟令俊已经收悉，为此提供邮寄回单及电脑查询回单各一份；孟令俊对此不予认可，辩称未收到催交函。中铁物业公司主张因孟令俊逾期交纳物业管理服务费，要求孟令俊支付违约金，由于协议中约定的违约金比例过高，中铁物业公司自愿降低违约金支付比例，现要求孟令俊自2009年10月17日起至2014年6月30日止，以中铁物业公司起诉时主张的6127.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付违约金，共计2432.92元。孟令俊辩称中铁物业公司违约在先，不同意支付违约金。现孟令俊辩称中铁物业公司提供的物业服务不符合协议约定，因此不应交纳物业管理服务费。孟令俊为此提供照片55张，主张上述照片均系在涉案的XXXX小区内拍摄，反映了小区内的现状，上述照片证实的内容与其在答辩中辩称的内容一致，证实中铁物业公司提供的物业服务不到位；中铁物业公司对照片真实性不予认可，主张照片反映的不是涉案小区的现状，且照片中反映的很多问题不属于物业公司的职责范围。孟令俊另提供2012年12月18日“声明”复印件一份，内容为“业主不交物业费，自欠费之日起物业公司将终止服务合同”，孟令俊主张该声明系中铁物业公司在小区内张贴，根据该协议，原、孟令俊之间的物业服务关系已经终止；中铁物业公司对该“声明”真实性不予认可。上述事实，有物业管理服务协议书、照片、工商登记材料及原、孟令俊的陈述等证据予以证实。原审法院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原济南鲁铁物业管理有限责任公司与孟令俊签订的物业管理服务协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。现根据工商登记材料，济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司，故中铁物业公司有权依照双方签订的协议书向孟令俊主张权利。在中铁十局集团物业管理有限公司按照合同约定为孟令俊所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，孟令俊应当按照有关标准向中铁物业公司交纳物业费。关于物业费计算标准，孟令俊对中铁物业公司的主张无异议，原审法院予以确认。关于孟令俊辩称的中铁物业公司提供的物业服务不符合协议约定、因此不应交纳物业管理费的辩称意见，原审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从孟令俊的陈述及举证内容来看，中铁物业公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对孟令俊主张不交物业费的上述抗辩理由，不予采纳。现中铁物业公司要求孟令俊按协议约定交纳自2009年10月17日至2014年6月30日的物业服务费6115.2元，不违反法律规定，予以支持。关于违约金问题，根据孟令俊提供的证据，能够看出中铁物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，孟令俊并非无故拖欠物业服务费，因此无需向中铁物业公司支付违约金，对中铁物业公司的该项主张，不予支持。关于诉讼时效的问题，原审法院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。现中铁物业公司一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为中铁物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对孟令俊提出的中铁物业公司的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，不予采纳。关于孟令俊提出的双方之间物业服务协议已经终止的辩称意见，证据不足，不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条之规定，判决：
一、被告孟令俊于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司交纳2009年10月17日至2014年6月30日的物业管理服务费6115.2元。
二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告孟令俊负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人孟令俊不服原审判决上诉称：
一、一审法院送达程序违法、认定事实不清。1、2014年9月26日一审法院开庭审理上诉人与被上诉人之间的物业服务合同纠纷案件以后至今，一审法院没有电话或者其他合法方式通知上诉人去一审法院领取判决书，2014年12月4日20时左右，上诉人回家，在4号楼前遇到邻居，说在楼道里见到可能是我的判决书，但是我仔细找过，并未找到，后来向法院咨询，法院要求我去领一份判决书，故我才于2014年12月17日才收到该份判决书。一审法院的这种送达方式严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的送达规定，属程序违法，同时一审法院工作态度亦违反法院相关工作纪律要求，请二审法院依法予以撤销。2、根据双方签订的《物业管理服务协议书》第一条甲方权利义务第1款”对房屋共用部位、共用设施设绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；”第二条物业管理服务内容，第二条物业管理服务质量的相关约定，被上诉人在物业服务过程中严重违反物业管理服务协议，提供服务不到位，己构成严重违约，经双方协商，被上诉人与上诉人终止了物业服务协议，约定自上诉人欠费之日起双方物业服务协议终止，即2009年10月16日起终止。双方既然不存在物业服务协议，则被上诉人再要求上诉人交纳物业费无法律依据。对此上诉人己提交了大量被上诉人提供物业服务不到位的相关证据，而且上诉人也一直未在此居住，何来被上诉人为上诉人提供物业服务一说，一审法院对此未加审查认定，属认定实事不清。
二、一审法院适用法律错误。被上诉人所诉己超过《民法通则》规定的两年诉讼时效。双方签订《物业管理服务协议书》第四条约定”乙方交纳费用时间按月交纳，因乙方原因空置房屋的，物业管理服务费用由乙方按济南市的相关规定交纳”，由于上诉人的房屋存在严重的质量问题，三室两厅的全部的普通插座不能正常使用，多次找物业反映，未能给予解决，因未达到入住条件一直未入住，2011年初才入住。因乙方原因空置房屋的，物业管理服务费用由乙方按济南市的相关规定交纳，结合本案，产生的物业费并非是一个整体，故，诉讼时效应自2009年10月16日起计算。而且上诉人因房屋存在严重质量问题原因上诉人并未实际入住，按照全额标准交纳物业费不符合相关法律政策规定及协议约定。
三、被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵。l、上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议书》中明确规定，被上诉人负责对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。其中共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。由于被上诉人没有按照协议履行职责，自2009年4月16日至2011年7月间，没有对供水设施按照规定每半年进行一次维护、消毒、清洗，没有每半年公布一次饮用水的检验结果，致使XX小高层近900户，近4000居民饮用了两年多的污水。2、XXXX小区未按规划配置托儿所、幼儿园、小学、中学及相关公路，周围环境极差。根据物业管理有关规定，被上诉人应当将物业费减免30%。被上诉人没有按照物业管理规定减免物业费，这是违反条例行为，被上诉人必须遵守政府相关规定。3、上诉人在一审法庭上出具的XX小区内物业服务问题的许多照片，小区内杂草丛生、污水遍地、垃圾成堆、小商小贩满街、汽车乱停乱放，影响消防通道，共用消防设施、照明设施不、门窗丢失、损坏，楼梯间、通道、共用墙、梁、顶、窗等布满灰尘、蜘蛛网、雪后小区道路没人清扫。这些有小区背景的照片证据，都足以认定被上诉人没有严格履行协议，没有达到服务标准，物业服务上存在重大瑕疵，就有能按照每平方米0.78元进行收取物业费。4、被上诉人在物业服务过程中，没有按规定管理好居民的饮用水，致使小区居民饮用了两年多的污水，居民找物业反映，不是不见，就是推卸责任，现在物业换了负责人，对前事置之不理，并对业主进行断电、停水、停暖气、扎车胎等威胁行为，业主生活在极不安全的环境中，致使业主的权利得不到保护，造成业主与物业矛盾激化，社会的不和谐。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实真相，予以改判，以维护上诉人的合法权利。
被上诉人中铁物业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案中，原济南鲁铁物业管理有限责任公司与孟令俊签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。后济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司，故中铁物业公司依法享有权利向孟令俊主张物业服务费用。关于上诉人提出的一审法院送达判决书程序违法的问题，一审案卷中显示有一审法院工作人员就送达情况所作的详细工作记录，一审法院已经采取了邮寄送达、留置送达等多种方式，送达程序符合相关法律规定。关于上诉人提出的2009年10月16日双方物业服务协议终止的主张，因物业服务公司张贴的“业主不交物业费，自欠费之日起物业公司将终止服务合同”的“声明”，其目的在于督促业主按时交纳物业服务费用，并不能直接产生法律上的合同终止或解除的效力，且物业公司在此声明之后一直在实际为包括上诉人在内的业主提供了公共服务，故上诉人应当依约交纳物业费用。关于上诉人提出的物业公司提供的物业服务不到位，存在饮水设施未及时清洗、小区内脏乱差等问题，
本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如果物业公司未能履行保洁、安保、公共设施的维护维修等基本服务，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响了全体业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费；如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，从上诉人提供的有关证据看，物业服务公司在提供物业服务过程中确实在某些公共设施维护及保洁等方面存在着诸多问题，但从整个物业服务的情况看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于正常运行状态，尚未构成严重瑕疵。同时，本院注意到，原审法院判令免除了上诉人拖欠物业费产生的相应利息，应是已经考虑到物业公司提供的服务确实存在诸多问题的事实，故上诉人再以物业服务存在问题为由不交物业费，依法不能成立。另，上诉人主张涉案小区存在未按规划配置托儿所、幼儿园、小学、中学及相关公路，周围环境极差等问题，
本院认为，该问题属于当时小区规划设计原因，非物业公司造成，故该上诉理由亦不能成立。再，关于本案的诉讼时效问题，
本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，中铁物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孟令俊负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘继英
审 判 员 黄 力
代理
审判员 吴松成
二〇一五年四月十七日
书 记 员 王 娜 搜索“”