北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第2524号上诉人（原审原告）王生吉，男，1979年10月22日出生。委托代理人刘培杰，北京振邦（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。法定代表人刘尧，董事长。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。
上诉人王生吉因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第5639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王生吉之委托代理人刘培杰、被上诉人北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）之委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王生吉在原审法院起诉称：王生吉与北辰公司于2009年10月2日签订了《北京市商品房预售合同》，约定由王生吉向北辰公司购买位于北京市石景山区218号房屋一套。房价按套内建筑面积40.29平方米计算，总房款为991052元，王生吉于当日向北辰公司付清了全额购房款，同日，双方另行签订了《北京市商品房预售合同》补充协议，约定王生吉委托北辰公司选择改动装修单位对所购房屋，进行必要的结构改动及室内装修变更，并决定北辰公司在2010年9月30日向王生吉交付房屋。2010年9月30日，王生吉与北辰公司签订了《补充协议》，北辰公司向王生吉进行了房屋的交付，王生吉按房屋实测套内建筑面积40.44平方米向北辰公司补房款差价3690元，房屋总价共计994742元。按照双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十一条”（二）转移登记”约定，”买受人委托北辰公司办理房屋权属转移登记，因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起550天内取得房屋所有权证书，在买受人不退房的情况下，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起职实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按每日已付款的万分之零点五向买受人支付违约金。”按照上述约定，王生吉应当与房屋交付日2010年9月30日后550日内（即2012年4月2日）取得房屋所有权证书，但王生吉直至2012年11月26日才取得房屋所有权证书，逾期半年时间。对于北辰公司的上述违约行为，王生吉数次向北辰公司主张权益未果，为维护王生吉自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法受理。诉讼请求：1.请求判令北辰公司向王生吉支付逾期办理房屋所有权证书的违约金11837元及利息（并以上述违约金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年12月12日起至实际支付日止）；2.判令由北辰公司承担本案诉讼费用。北辰公司在原审法院答辩称：王生吉未提供委托证据，属于自行办理产权证。依据购房合同21条第二款约定，王生吉没有委托北辰公司办理房产登记，也没有向北辰公司提交相关资料，所以王生吉陈述北辰公司违约没有法律依据。北辰公司在2010年11月、12月已经办完了1、3号楼的权属登记证书，也进行了房屋测绘，北辰公司作为房屋出售人所负的义务是协助义务。在办理房产证过程需要双方配合，要提交购房人交易申请书、权属登记证书、身份证、购房发票、测绘附图等相关证件。北辰公司已尽到相应义务，王生吉没有跟北辰公司办委托没有办下房产证是王生吉自己的原因。另，王生吉起诉已经超过诉讼时效。综上，不同意王生吉诉讼请求。原审法院
经审理查明：2009年10月2日，王生吉（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区218房屋（现石景山区218号，以下简称涉案房屋）出售给王生吉，该房屋用途为办公，总价款991052元；出卖人应当在2009年12月31日前交付房屋；出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。买受人应在办理入住手续时向出卖人提交办理产权登记的全部有效资料并按国家规定缴纳相应税费。若因买受人原因未能按期办妥的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失，有买受人赔偿；如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。2010年9月12日，王生吉与北辰万通公司签订了上述商品房预售合同的补充协议，其中约定：双方确认买受人所购的房屋号为石景山区218号，根据测绘部门提供的实额数据，买受人所购的房屋建筑面积为62.69平方米，套内建筑面积为40.44平方米，双方最终确认买受人所购房屋总金额为994742元。2010年9月30日，北辰公司向王生吉交付涉案房屋。2010年12月14日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。2012年8月18日，王生吉为委托代理人李霞出具授权委托书，办理涉案房屋的所有权转移登记。2012年10月15日，王生吉以购房款994742元为计税金额交纳了房屋买卖契税29842.26元。2012年11月22日，王生吉与北辰公司代理人签字提交房屋所有权转移登记申请书。2012年11月26日，北辰公司、王生吉办理涉案房屋所有权登记证书。2012年11月30日，北辰公司代为王生吉领取涉案房屋所有权登记证书。2014年7月1日，法院受理王生吉起诉北辰公司商品房预售合同纠纷一案即本案。另查明：在业主办理入住手续时，北辰公司向业主发送《办理产权登记手续须知》。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。庭审中，双方认可王生吉实际交纳房款为994742元。庭审中，王生吉主张其系代办产权登记，但其未提供委托办理产权登记的协议及交纳委托费用的证据；北辰公司主张未王生吉未委托其办理，未交委托费用的都是自行办理的方式。庭审中，双方对北辰公司是否负有并尽到通知义务存在争议：王生吉述称，在取得涉案房屋初始登记后北辰公司未履行通知义务，由于北辰公司未及时履行办理产权转移登记的通知和协助义务，应承担逾期办证违约责任。对此，北辰公司述称，对于自办产权登记的，北辰公司只有法律上的协议义务，北辰公司已经完成。北辰公司没有通知的义务，但是北辰公司仍在办理房屋入住手续时已书面告知须交纳房屋测绘费等办理产权转移登记的相关手续，而且再次通知；由于王生吉未按合同约定委托北辰公司代为办理产权转移登记手续，在北辰公司依约定履行了提供房屋初始登记和分户测绘图等协助义务情况下，应由王生吉自行承担逾期办理产权转移登记责任。庭审中，双方对是否支付违约金及违约金的高低有争议：王生吉主张北辰公司未如期办理产权转移登记，合同约定违约金过低，应当按照日万分之二支付违约金，王生吉未对其主张未能出租和经营涉案房屋造成的实际损失提供相应证据；第一次庭审中，北辰公司不认可其构成违约，并主张违约金数额过高，请求法院予以减低；第二次庭审中，北辰公司主张王生吉的请求已超过诉讼时效。原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、契税发票、授权委托书、领证凭证、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权登记手续须知》、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，王生吉、北辰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。本案中，王生吉未提供代办产权证的委托协议亦未提供交纳代办费的相关证据，无法证实其系委托办理产权登记的方式，故其系属于自行办理产权证的方式。根据合同法及相关司法解释相关规定，北辰公司作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。由于合同中明确约定了北辰公司办理涉案房屋所在楼栋初始登记的期限，北辰公司在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后，依据诚实信用原则，北辰公司负有及时通知并协助王生吉办理产权转移登记手续的义务。因北辰公司未能提供充分证据证实其在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后及时尽到了通知和协助义务。故王生吉请求北辰公司支付逾期办理转移登记违约责任的合理主张，法院予以支持。但是，依据合同约定，王生吉负有向北辰公司交纳委托办证费用并及时交纳相关费用的义务，由于王生吉未依约向北辰公司交纳代为办证费用、测绘费而自行办理产权转移登记，且王生吉亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请，故王生吉对迟延办理产权转移登记亦存在过错。关于违约金的计算期间是否超过诉讼时效。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起550日内，未能在上述期限办理房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。由此可知，本案中，计算违约金是按日计算连续性违约金。本案中，双方未提供存在时效中断的情形，故本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年。对于超过二年诉讼时效的部分，法院不予支持。根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。鉴于本案中，依据双方责任区分后，违约金数额并不过高，因此，关于北辰公司要求酌减违约金的抗辩意见，法院不予采信。对于王生吉主张调高违约金的请求，因其未提供证据证明实际损失高于约定的违约金，故对此，法院亦不予采信。王生吉请求北辰公司支付逾期办证违约金利息，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：
一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付王生吉逾期办理房屋所有权证违约金三千八百元；
二、驳回王生吉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王生吉不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：1、撤销原判，改判支持王生吉的原审全部诉讼请求；2、北辰公司承担本案全部诉讼费。上诉理由是：1、原审法院计算违约金的起算日期有误，应自办理产权证日期后第16日起计算2年诉讼时效，上诉人不存在部分主张超时效问题。2、本案违约金不存在过高的问题，反而过低，应予以调整。3、上诉人是委托办证，而非自行办证。北辰公司答辩称：不同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，应降低违约金标准。本院
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述等在案佐证。
本院认为：王生吉与北辰公司于2009年10月2日签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。依照合同约定，北辰公司应在合同约定的期限内为王生吉办理涉案房屋的转移登记，否则应当承担相应的违约责任。因王生吉未委托北辰公司办理转移登记，而选择自行办理转移登记，对于逾期办理转移登记的违约责任应当重新分析。首先，北辰公司对逾期办理转移登记应当承担一定责任。北辰公司在办理取得涉案房屋的初始登记后，未能及时通知王生吉可以办理转移登记，应当对逾期办理转移登记承担一定责任。其次，王生吉对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。王生吉依约应当向北辰公司交纳测绘费等费用，这是其办理涉案房屋转移登记的前提条件之一，因其未能及时履行该项义务，其对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。综合前述两点，原审法院认定双方当事人对逾期办理涉案房屋转移登记均应当承担一定责任，即各方当事人各自承担百分之五十的违约责任，并无不当，本院予以确认。关于王生吉上诉主张的违约金是否存在部分超过诉讼时效的问题。房屋预售合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。本案中，双方合同约定的违约金系按日计付的继续性违约金，王生吉又未能提供存在时效中断情形的证据，故本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年。对于超过二年诉讼时效的部分，原审法院不予支持，依据充分，本院予以确认。关于双方约定的违约金是否过低的问题。约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，王生吉未能提供证据证明其实际损失，故无法确认王生吉的实际损失。原审法院结合王生吉的实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认按照双方合同约定的违约金标准计算违约金，并无不当，本院予以确认。原审法院依据合同约定的标准、房款总额、违约天数及违约责任分担情况确认北辰公司应当承担的违约金数额，并无不妥，本院予以确认。王生吉上诉要求支持其在原审法院的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费九十六元，由王生吉负担四十八元（已交纳），由北京北辰万通国际投资有限公司负担四十八元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费九十六元，由王生吉负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理
审判员 徐 冰
代理
审判员 郭仁鑫
二〇一五年四月十七日
书 记 员 舒 妍 关注公众号“”