广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3209号
上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司。
法定代表人：欧阳依丹。
委托代理人：佘泽伟。
委托代理人：汤晓亮。
被
上诉人（原审原告）：吴锦华。
被
上诉人（原审原告）：李艳萍。两被上诉人共同
委托代理人：黄春秀。
上诉人广州颐明房地产开发有限公司因与被上诉人吴锦华、李艳萍商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第292号，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：吴锦华、李艳萍与广州颐明房地产开发有限公司（以下简称“颐明公司”）于2008年11月17日签订《商品房买卖合同》，约定吴锦华、李艳萍向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑第x（颐景一街x号）幢x层x号房，测绘地址：海珠区南州北路颐景一街x号x房，总金额1164880元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付吴锦华、李艳萍使用；颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为吴锦华、李艳萍办妥产权登记，并将以吴锦华、李艳萍为产权人的房地产权证交付吴锦华、李艳萍；在此场合，吴锦华、李艳萍应当及时提供产权登记机关要求的需吴锦华、李艳萍提供的证件资料；颐明公司应如实告知吴锦华、李艳萍为办理产权登记需要由吴锦华、李艳萍提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使吴锦华、李艳萍未能及时提供证件资料的，吴锦华、李艳萍不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向吴锦华、李艳萍支付违约金；等。合同附件五补充协议第6条约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，吴锦华、李艳萍已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；吴锦华、李艳萍应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准；如吴锦华、李艳萍迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。该合同经广州市房地产交易登记中心预售合同登记。合同签订后，吴锦华、李艳萍依约支付了全部房款，之后双方对面积差房款进行了结算，结算后吴锦华、李艳萍实际支付的购房款总额为1129542元。吴锦华、李艳萍于2009年3月31日收楼。颐明公司至今未为吴锦华、李艳萍办妥房地产权证。吴锦华、李艳萍于2014年3月31日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令颐明公司立即为吴锦华、李艳萍办理广州市海珠区南洲北路颐景一街x号x房的房地产权证；2、判决颐明公司立即向吴锦华、李艳萍支付自2012年3月25日始至颐明公司向吴锦华、李艳萍交付上述登记吴锦华、李艳萍产权人的房产证之日止的逾期违约金，暂计至2014年3月25日止为22590.8元；3、判决颐明公司承担案件所有的诉讼费用。颐明公司原审答辩称：不同意吴锦华、李艳萍的诉讼请求。吴锦华、李艳萍不履行提交办证资料的义务，直到2013年5月3日才交齐所有办证资料，因此依据合同附件五第9条的约定，颐明公司可以顺延办证时间至2014年11月4日，故颐明公司不存在迟延办证的行为。对吴锦华、李艳萍提起的第一项诉讼请求，颐明公司现已在积极办理，相关资料现已向房管局递交预审。在本案一审审理过程中，吴锦华、李艳萍表示其在收楼时已经按照合同附件五补充协议第9条约定交了身份证、户口本、办理房产证所需的契税、印花税等费用给颐明公司，但颐明公司当时并未向其出具任何签收文件，之后也未再通知其应当提交什么资料、欠缺什么资料。颐明公司表示讼争房屋所在楼宇在2011年9月19日取得大确权，此后就可以办理具体房屋的房产证。在合同约定吴锦华、李艳萍需提交办证资料后，其公司已没有另行通知的义务，但其公司在具备办证条件后，已经再次电话通知吴锦华、李艳萍提交办证资料，吴锦华、李艳萍才于2013年5月3日交齐办证资料。原审法院认为：吴锦华、李艳萍、颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的有关规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为吴锦华、李艳萍办妥产权登记，并将以吴锦华、李艳萍为产权人的房地产权证交付吴锦华、李艳萍；颐明公司违反上述约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向吴锦华、李艳萍支付违约金；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房地产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算。根据双方上述约定，颐明公司办理房地产权证的期限应从合同约定交房期限届满之日即2009年3月31日起计算550日，即颐明公司应于2010年10月3日前为吴锦华、李艳萍办妥产权登记并将房地产权证交付给吴锦华、李艳萍。现颐明公司至今未为吴锦华、李艳萍办妥讼争房屋的《房地产权证》给吴锦华、李艳萍，颐明公司的行为已构成违约，应承担违约责任。故吴锦华、李艳萍要求颐明公司立即为吴锦华、李艳萍办理讼争房屋房地产权证的诉讼请求有理，予以支持。颐明公司抗辩吴锦华、李艳萍迟延提交办证资料而导致其司无法在约定时间内为吴锦华、李艳萍办理房产证，故其司不应承担违约责任。虽然合同附件约定吴锦华、李艳萍收楼时应向颐明公司提交办理房产证的有关资料，并及时交清、结算所有房款；如吴锦华、李艳萍迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办房产证时间。但根据颐明公司陈述讼争房屋所在楼宇在2011年9月19日才取得大确权具备办理房产证的条件，可见颐明公司在交付房屋给吴锦华、李艳萍时尚未具备办证的条件，即使吴锦华、李艳萍在收楼时提交办证资料给颐明公司，颐明公司也无法立即为吴锦华、李艳萍办理房产证。同时，颐明公司在吴锦华、李艳萍未提交办理房产证资料的情况下，不仅未提醒和要求吴锦华、李艳萍提交办证资料，反而将涉案房屋交付给吴锦华、李艳萍使用，表明颐明公司以实际行动认可了吴锦华、李艳萍的行为。再次，颐明公司作为开发商，负有为购房人办理房地产权证的法定义务，掌握涉案房屋何时具备办理房地产权证条件的信息，应当遵循诚实信用原则和交易惯例，在涉案房屋具备办理房地产权证条件时履行通知吴锦华、李艳萍提交办证资料的义务。故吴锦华、李艳萍的上述抗辩意见，依据不足，不予采纳。双方在合同中约定逾期办理产权登记，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向吴锦华、李艳萍支付违约金。颐明公司从2010年10月3日起构成违约，故吴锦华、李艳萍要求颐明公司向其支付自2012年3月25日始至2014年3月25日止的逾期违约金22590.8元有理，予以支持。因颐明公司实际交付房产证的时间至今未能确定，故2014年3月25日后的违约金本案暂不作处理为宜，吴锦华、李艳萍可以根据颐明公司实际交付房产证的时间另行主张。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年6月23日作出判决：
一、广州颐明房地产开发有限公司在判决生效之日起30日内，协同吴锦华、李艳萍办理广州市海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑第x幢x层x号房屋（测绘地址：海珠区南州北路颐景一街x号x房）的房地产权属证书。
二、广州颐明房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，向吴锦华、李艳萍支付从2012年3月25日起至2014年3月24日止的逾期办证违约金22590.8元。案件受理费232元由广州颐明房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判后，上诉人颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、吴锦华、李艳萍于2012年3月30日前的诉讼请求已过时效，一审判决关于违约金的起算点错误。2、依据《商品房买卖合同》附件五第9条，吴锦华、李艳萍已知悉办理房产证所需资料，并应当在收楼时向颐明公司提交，如吴锦华、李艳萍迟延上述义务，颐明公司相应顺延办理房产证的时间。本案中吴锦华、李艳萍迟至2013年5月3日才提交办证资料，颐明公司可以相应顺延办证时间到2014年11月4日。因此不存在迟延办证。综上，为维护颐明公司的合法权益，请求二审法院撤销原判，依法改判。请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审受理费由吴锦华、李艳萍承担。
被上诉人吴锦华、李艳萍答辩称：不同意颐明公司的上诉请求，其所述的事与理由不存在，其请求无法律依据，一审判决合法合理，请求维持原判。坚持原审的意见。上诉人颐明公司与被上诉人吴锦华、李艳萍对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：原审认定颐明公司与吴锦华、李艳萍签订的《商品房买卖合同》为有效合同正确，本院予以确认。依照上述合同的规定，颐明公司应当在商品房交付使用后550天内办妥产权登记，并将涉案房地产权证交付吴锦华、李艳萍。颐明公司未在合同约定的期限内向吴锦华、李艳萍交付涉案房地产权证，原审法院认定颐明公司迟延为吴锦华、李艳萍办证构成违约，事实清楚，依据充分，据此判令颐明公司向吴锦华、李艳萍支付迟延期间的迟延办证违约金并无不当，应予维持。关于颐明公司主张吴锦华、李艳萍迟延履行提交办证资料的义务，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，颐明公司对此未能举证予以证明，本案中也无证据证明吴锦华、李艳萍迟延提交办证资料，因此颐明公司据此主张顺延办证时间，依据不足，本院不予支持。颐明公司与吴锦华、李艳萍在上述合同中约定以年为单位累计计算违约金数额，故吴锦华、李艳萍所主张的违约金属于继续性债权，每年的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐年届满。因此，颐明公司应于2011年10月3日支付第一次期满一年（2010年10月3日至2011年10月2日）的违约金，于2012年10月3日支付第二次期满一年（2011年10月3日至2012年10月2日）的违约金，即第二次期满违约金的主张期限应不迟于2014年10月2日，现吴锦华、李艳萍于2014年3月31日提起本案诉讼，请求颐明公司支付2012年3月25日至2014年3月25日的逾期违约金并没有超过诉讼时效。因此，颐明公司关于2012年3月30日前的违约金请求已过诉讼时效的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人颐明公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费465元，由颐明公司负担。本判决为终审判决。
审判长 汪秀兰
审判员 孔婉芬
审判员 梁少菁二〇一五年××月××日
书记员 谢 淳 来自