天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第262号上诉人（原审原告）杨菲。委托代理人张文杰（杨菲之夫）。上诉人（原审原告）张文杰。上诉人（原审被告）天津中正新融房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区狮子林大街40号。法定代表人陈健，总经理。委托代理人鲍红娟，天津孚惠律师事务所律师。委托代理人姜英伟，天津孚惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）崔连帮。委托代理人王昕，天津开元律师事务所律师。
上诉人杨菲、张文杰、天津中正新融房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2014）东民初字第2967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人杨菲、张文杰，上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司的委托代理人姜英伟，被上诉人崔连帮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，二原告系夫妻关系。2014年5月24日，以被告崔连帮为出售方（以下简称甲方），以原告杨菲为买受方（以下简称乙方），被告天津中正新融房地产经纪有限公司为居间方，三方签订《房产交易合同》，约定原告购买被告崔连帮名下坐落于天津市河东区真理道乐东里2-2-104-106号房屋，房产成交价格为总房款人民币1320000元，原告杨菲于当日向被告崔连帮交纳定金20000元，于2014年5月25日原告杨菲向被告天津中正新融房地产经纪有限公司交纳居间服务费13200元。被告崔连帮名下坐落于天津市河东区真理道乐东里2-2-104-106号私产房屋为军队房改售房。其中《房产交易合同》第七条其他事宜中约定①该房为军队房改房，甲方承诺自行办理出售该房部队所提供证明，所产生费用由甲方承担。②该房没有租户，甲方承诺在过户之前解决该房租房、租金及租房腾房事宜。③该房产权人名下非唯一住房，双方知晓。因被告崔连帮未能如期提供部队证明，致使合同无法履行，原告于2014年6月17日诉至原审法院，要求：1、被告崔连帮赔偿原告房屋买卖合同违约金20000元整；2、被告崔连帮及被告天津中正新融房地产经纪有限公司赔偿原告因购房所交付的中介费13200元整；3、被告崔连帮与被告天津中正新融房地产经纪有限公司赔偿原告自合同签订之日起止判决书结果执行赔偿金到账日所产生的所有利息。实际赔偿金为本金，利息按照人民银行贷款利率计算（其中，20000元利息自2014年5月26日至2014年10月31日止，另33200元的利息自2014年5月26日至被告交付结清原告所有的钱款为止）；4、解除双方签署的购房合同；5、诉讼费用由被告负担。原审诉讼中，2014年10月31日被告崔连帮将原告支付的定金20000元退还给二原告，庭审中，被告崔连帮同意与原告解除《房产交易合同》，并提供中国人民武装警察8630部队住房制度改革领导小组办公室出具的证明，载明崔连帮所购我部乐东里2-2-102（室号104-106）住房为部队房改房，根据武警部队（2004）后营字第254号文件相关规定，此房不得上市。原审法院到8630部队房改办对涉诉房屋相关情况进行核实并调取涉诉房屋的武警部队现有住房出售协议，该协议第六条规定，乙方（为被告崔连帮）购房后，需要上市交易的，实行准入制度（注：根据武警总队后勤部（2004）后营字第254号文件之规定，个人所购住房暂不得上市交易）。上市交易时，在同等条件下，甲方（为武警81师）（或甲方的上级单位）有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，其余收入归乙方所有。原审认为，原、被告签订《房产交易合同》系双方真实意思表示，双方均应按该协议履行各自的权利义务。现被告崔连帮认为合同无法履行同意解除合同，故原告此项诉讼请求本院予以支持。对于原告主张被告崔连帮返还定金20000元的诉讼请求，2014年10月30日被告崔连帮已对此予以返还，双方对此诉讼请求已自行解决。从崔连帮与武警部队订立的出售协议上来看，字面上并无绝对禁止交易的表述，同时协议中也出现可能交易时的房款分配情况，综上被告崔连帮在本案中，认知可以交易但需交纳费用符合常理，而非崔连帮拒绝交易致房屋无法交易，故原告要求赔偿违约金20000元，本院不予支持。关于原告要求二被告返还中介费用一节，合同虽然不能继续履行，但原告没有过错，崔连帮在交易房屋时未事先征得武警部队同意，直接签订合同，客观上造成原告损失，故崔连帮应承担部分中介费用。被告天津中正新融房地产经纪有限公司作为中间方与交易双方订立合同，合同中已考虑到交易时涉及武警部队相关手续，本案中中介费没有过错，但作为居间方应当履行自己的居间义务。虽合同未明确约定其义务，但其义务不仅限于《房产交易合同》的签订，一般还包括房款交接、正式签订买卖合同、办理房屋过户以及房屋交接，综合中介服务的程度，目前只完成《房产交易合同》的签订，本院认定中介费13200元退还原告中介费13200元的70%计9240元，被告崔连帮承担中介费13200元的30%计3960元。对于自2014年5月26日至2014年10月31日定金20000元的利息（按照同期贷款利率计息），被告崔连帮同意给付，符合法律规定，本院予以准许。另原告主张自2014年5月26日至被告交付结清原告所有的钱款为止33200元的利息（按照同期贷款利率计息），因赔偿20000元的诉讼请求本院不予支持，故对于此项利息本院不予支持。对于自2014年5月26日至被告交付结清原告所有的钱款为止中介费13200元的利息（按照同期贷款利率计息），被告崔连帮同意给付，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条的规定，
判决如下：
一、解除原告杨菲与被告崔连帮、天津中正新融房地产经纪有限公司签订的NO：ZH0132200房产交易合同；
二、本判决生效之日起十日内，被告崔连帮一次性给付原告杨菲、张文杰中介费人民币3920元；
三、本判决生效之日起十日内，被告天津中正新融房地产经纪有限公司返还原告杨菲、张文杰中介费9240元；
四、本判决生效之日起十日内，被告崔连帮一次性给付原告杨菲、张文杰自2014年5月26日至2014年10月31日定金20000元的利息（按照同期贷款利率计息）；
五、本判决生效之日起十日内，被告崔连帮一次性给付原告杨菲、张文杰中介费13200元的利息（自2014年5月26日至本判决书生效之日止并按照同期贷款利率计息）；
六、驳回原告杨菲、张文杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，由被告崔连帮负担。原审判决后，上诉人杨菲、张文杰、天津中正新融房地产经纪有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人杨菲、张文杰的上诉请求为：撤销原判第五、六项，改判：1、被上诉人赔偿上诉人杨菲、张文杰2万元违约金；2、被上诉人按照银行同期贷款利率给付上诉人杨菲、张文杰中介费利息损失截止到被上诉人实际给付之日止；3、诉讼费由被上诉人负担。主要理由：从被上诉人与部队订立的的出售协议看，字面中并无绝对禁止交易的表述，只是提到交易时的房款分配问题，但该问题属于被上诉人与部队协商解决的问题，与上诉人杨菲、张文杰无关。被上诉人在与上诉人杨菲、张文杰签订房屋买卖合同前承诺此房可以出售，并在合同第三条第四款中予以说明，现被上诉人不履行合同，应按照合同第三条第六款的约定赔偿上诉人杨菲、张文杰2万元违约金，并赔偿实际发生的中介费利息损失。上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司的上诉请求为：撤销原判第二、三项，改判：1、被上诉人赔偿上诉人杨菲、张文杰中介费13200元；2、诉讼费由被上诉人负担。主要理由：上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司与买卖双方签订的房产交易合同明确约定，因买卖一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方支付的居间佣金均不予退还，守约方支付的居间佣金作为其损失，由违约方予以赔偿。因合同履行过程中，被上诉人未能按照合同约定提供房屋相关手续导致合同无法履行，故涉案合同不能履行系被上诉人违约所致，故根据合同约定，上诉人杨菲、张文杰支付的中介费，上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司不应退还，应由被上诉人赔偿。因此原审判决其退还上诉人杨菲、张文杰70%中介费有误，请求二审法院予以改判。被上诉人崔连帮答辩，要求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方均未提交新的证据。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人杨菲、张文杰与被上诉人崔连帮及上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司签订的房产交易合同系三方当事人真实意思表示，且内容合法，为有效合同。合同签订后，上诉人杨菲、张文杰依约向被上诉人交纳定金2万元，向上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司交纳中介费13200元。因涉案房屋为军队房改房，虽然被上诉人与部队订立的涉案房屋出售协议书，并没有约定该房禁止被上诉人对外出售，但被上诉人出售该房需与部队协商，为此被上诉人在三方合同第七条中承诺负责提供部队同意出售该房的证明。现被上诉人未能提供部队同意该房出售的证明，致使合同不能履行，故被上诉人应承担违约责任。按照三方合同第三条第六款的约定双倍返还定金。因原审诉讼中，被上诉人已退还2万元，故上诉人杨菲、张文杰要求被上诉人赔偿2万元的诉讼请求，本院应予支持。虽然涉案买卖合同不能履行系被上诉人违约所致，根据三方合同约定，上诉人杨菲、张文杰交纳的中介费，上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司不予退还，应由被上诉人赔偿，但考虑到上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司并未完成全部中介工作，故上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司应退还上诉人杨菲、张文杰部分中介费。鉴于上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司促成买卖双方签订合同已完成了其主要中介工作，故原审法院让上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司退还70%中介费欠妥，本院对此予以调整，由上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司退还上诉人杨菲、张文杰30%中介费为宜。二审庭审中，上诉人杨菲、张文杰明确表示，要求被上诉人双倍返还定金，对此本院予以了支持，而现有证据不能证明上诉人杨菲、张文杰的损失大于定金额，故其要求被上诉人赔偿损失的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院（2014）东民初字第2967号民事判决第一项；
二、撤销天津市河东区人民法院（2014）东民初字第2967号民事判决第二、三、四、五、六项；
三、本判决生效后十日内，被上诉人崔连帮赔偿上诉人杨菲、张文杰定金20000元；
四、本判决生效后十日内，上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司退还上诉人杨菲、张文杰中介费3920元；
五、驳回上诉人杨菲、张文杰其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1130元，由上诉人杨菲、张文杰负担113元，上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司负担，113元，被上诉人崔连帮负担904元。二审案件受理费合计350元，由上诉人杨菲、张文杰负担35元，上诉人天津中正新融房地产经纪有限公司负担35元，被上诉人崔连帮负担280元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 健
审 判 员 王 新
代理
审判员 张晓彤
二〇一五年四月十七日
书 记 员 武 伟速 录 员 李晓旭 来源：百度搜索“”