新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2014）伊民初字2324号
原告：杨玉海。
委托代理人：郭富强，新疆怀泽律师事务所律师。
被告：伊犁众意房地产开发有限责任公司。
法定代表人：马学林，该公司总经理。
委托代理人：王高远，新疆信合律师事务所律师。
原告杨玉海诉被告伊犁众意房地产开发有限责任公司（以下简称众意房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨玉海的委托代理人郭富强，被告众意房产公司法定代表人马学林及委托代理人王高远到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月22日，双方达成口头协议，约定原告租赁被告位于伊宁市南院高层综合楼西面由东向西第20间板房使用，并交纳15万元租金。2012年10月26日，因该门面房起火被焚毁，双方签订的房屋租赁合同无法履行，原告为了索要已经缴纳的房租与被告多次协商无果，故将被告诉至法院。请求法院判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告退还原告已经交付房屋租金31922元（150000元÷365天×56天，2012年10月26日起至2012年12月21日止）；3、被告承担本案涉诉费用。
被告辩称：1、原、被告双方口头达成租赁房屋的事实属实，被告将房屋交付原告使用，履行了合同的义务，原告在接收房屋后负有妥善保管、合理使用及返还原物的法定义务；2、在原告租赁期间因第三人金振英的原因引起火灾，造成租赁的房屋被毁损，相关损失应当由其承担；3、原告向伊宁市消防科出具的承诺书反映出火灾的隐患是由原告装修造成的，并且承诺造成火灾由原告自行承担损失；4、被告也是火灾的受害人之一，原告的主张没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年10月20日，经伊宁市规划局批准，被告众意房产公司在伊宁市斯大林街29号建临时板房754平方米。2011年11月，临时板房建成后，被告将房屋分别出租。2011年12月22日，原告杨玉海与被告达成口头租赁合同，约定原告租赁被告位于伊宁市南院高层综合楼西面由东向西第20间板房使用，自2011年12月22日起至2012年12月21日止，年租金为15万元。当日，原告向被告交纳15万元租金，被告向其出具收条。2011年12月21日，原告在伊宁市消防科出具了承诺书，承诺对装修后若有自然原因造成火灾损失自行承担。2012年10月26日凌晨，该排门面房突发火灾，原、被告双方约定租赁的房屋被焚毁。经伊宁市公安局消防大队认定，该火灾成因为：金振英水果店经营者消防安全意识淡薄，使用明火未采取必要防范措施，导致火灾发生；金振英水果店及伊犁众意房地产开发有限责任公司临时建筑耐火等级低，无防火分隔措施，导致火灾蔓延扩大。现原告以房屋租赁合同无法履行要求解除合同，退还剩余租金31922元为由诉至本院。被告当庭提起反诉请求，2014年10月10日，本院出具（2014）伊民初字第2324号民事裁定书，裁定被告伊犁众意房地产开发有限责任公司的反诉请求不属本院已受理案件中的反诉范畴为由裁定本院不予受理。
被告不服，提起上诉，2015年1月12日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院出具（2015）伊州立终字第5号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。庭审中，被告申请追加金振英为本案第三人，本院当庭告知因本案系房屋租赁合同纠纷，对于火灾造成的损失不在本案受理范围，故本院不予追加金振英为本案第三人。上述事实有收条，伊宁市公安局消防大队火灾事故认定书，伊宁市人民法院（2014）伊民初字第2324号民事裁定书，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院出具（2015）伊州立终字第5号民事裁定书，责任承诺书，伊宁市临时建设工程规划许可证及当事人的陈述等证据在案资证，足以认定。
本院认为，原告与被告达成的口头租赁合同属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。现原被告双方租赁合同的租赁物在合同履行前已经在火灾中焚毁，导致租赁合同无法实际履行，且原告无过错责任，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还剩余房屋租金31922元（150000元÷365天×56天，2012年10月26日起至2012年12月21日止）的诉讼请求，本院亦予以支持。对被告辩称租赁房屋毁损不是其造成，应由导致火灾发生的金振英承担责任的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、解除原告杨玉海与被告伊犁众意房地产开发有限责任公司于2011年12月22日达成的房屋租赁合同；
二、被告伊犁众意房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨玉海剩余房屋租金31922元。若未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由被告伊犁众意房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审 判 长 张喻景
代理
审判员 杨 婷
人民陪审员 周殿伟
二〇一五年四月十二日
书 记 员 李 瑶 微信公众号“”