黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)黑民终字第11号上诉人（原审原告）张岩峰，男，1949年11月20日出生。委托代理人迟延辉，女，1974年6月18日出生。委托代理人李静，北京天驰洪范律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王晓志，男，1964年12月10日出生。委托代理人唐德明，黑龙江千叶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李占国，男，1959年3月2日出生。原审第三人黑龙江华星房地产开发有限公司。法定代表人张玉林，该公司总经理。原审第三人张奇玲，女，1953年9月12日出生。委托代理人王瑞雪，女，1980年1月14日出生。原审第三人梅宏丽，女，1971年7月15日出生。上诉人张岩峰与被上诉人王晓志、李占国及原审第三人黑龙江华星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）、张奇玲、梅宏丽房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2012年12月14日做出（2012）绥民一民初第11号民事判决。张岩峰不服，上诉到本院，本院作出（2013）黑民终字第41号民事裁定书，裁定此案发回重审。重审中，绥化市中级人民法院依法追加了华星公司作为第三人参加诉讼，并于2014年8月13日作出（2013）绥民一民初字第23号民事判决。张岩峰不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人张岩峰及其委托代理人迟延辉、李静，被上诉人王晓志及其委托代理人唐德明，原审第三人张奇玲及其委托代理人王瑞雪，原审第三人梅宏丽到庭参加询问。华星公司、李占国未到庭。本案现已审理完结。原审法院判决认定，2008年4月24日华星公司在绥化市中直北二路口开发建设"华星名苑"小区，需动迁张岩峰等人在此处的房屋。2009年6月22日，华星公司与李占国签订《项目转让合同》，约定甲方华星公司将华星名苑在绥化市北二路口的开发项目转让乙方李占国。合同签订后甲方向乙方提供建设开发所需的营业执照、资质等全部资料。甲方与甲方受托人王晓志前期费用乙方同意从借款中扣除。转让合同生效后，乙方在绥化市的上述开发项目由乙方自主投资，自负盈亏。乙方的债权债务与甲方不发生任何关系。甲方的债权债务与乙方在绥化的开发项目没有任何关系，乙方不承担甲方任何经济连带责任。鉴于乙方借给甲方2,000,000.00元，甲方同意乙方继续使用华星公司营业执照及公司公章，直至上述开发项目验收完毕。但在财务管理上，甲方不介入，由乙方自行管理，财务章可使用华星名苑项目开发建设指挥部财务专用章。需要甲方协助乙方办理的开发手续，甲方应无条件协助乙方办理。但所有的开发手续归乙方所有，甲方没有支配和使用权，在绥化开发上述项目过程中的所有事宜，由乙方全权处理，甲方不得干预。该转让协议于2009年10月9日经青冈县公证处作了公证，有(2009)青证内民字第360号公证书在卷证实。2009年8月25日，张岩峰原有房屋经绥化市北林区价格认证中心绥北价鉴字第069号鉴定其房屋每平方米单价为12,867.37元。2009年9月1日，王晓志因故意毁坏财务罪，被取保候审。2009年11月26日，张岩峰与华星公司签订回迁安置协议，主要内容为：
一、被拆除房屋所在位置为一层，南北朝向，产权证记载建筑面积66平方米，房屋用途非住宅。
二、安置人提供位于绥化市中直北二东路路口华星名苑的新建营业用商服一楼，南北朝向，框架结构，房屋号商服东起2-4门共三户，房屋跨度为14.5米，高度为5米，宽度为三户合计12.60米（每户4.2米）。建筑面积194.04平方米的期房与被安置人回迁。
三、回迁过渡期限自2009年11月25日至2011年1月30日。
四、逾期安置违约责任，逾期1个月内，安置人向被安置人加付停产停业损失补偿费，停产、停业损失补偿标准为每户每月10,000.00元整。逾期12个月，被安置人有权逾期重新选择货币补偿。货币补偿标准执行安置人的现行售楼价格。
五、回迁安置房标准的违约责任。安置人交付的安置房标准应符合协议约定，达不到约定标准的，被安置人有权要求安置人按约定标准进行整改，并赔偿每户50,000.00元。安置房屋面积确认及面积差处置方式：本规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处置。被安置人的回迁房屋与原有房屋的面积相差部分按每平方米15,000.00元整进行补差，所补差额款项将在房屋交付被安置人使用时支付。被安置人不负担回迁房屋的各种办理产权所产生的相关费用。并预留每户50,000.00元将在房屋产权证支付时给予安置人（安置房屋面积误差比绝对值在3%以内，据实结算差价，超出3%……），如安置人中途将项目进行转包或项目转让，则该合同继续履行，具有法律效应。安置人应通知被安置人进行合同接转，接转方必须承担与安置人同样的责任。若安置人出现违约，将回迁房屋另售他人，则安置人须按现行售楼价格给予被安置人货币补偿（现行售楼定价为每平方米25,800.00元），被安置人并随时保留追究其法律责任的权利。回迁保证单位具有监督安置人合同执行情况的权利，如安置人未能履行本合同，回迁保证单位将在安置人存入政府的动迁保证金中按其现行售楼价每平方米25,800.00元给予被安置人货币补偿。华星公司盖章，授权委托人李占国、王晓志签名（王与李系合作关系），被安置人张岩峰签名，回迁保证单位绥化市人民政府动迁安置管理办公室盖章。本案审理过程中，张岩峰举证回迁协议后面有一附图：上面有王晓志和李占国签名，在该图的东数1-3户西侧有5个面积为65.68平方米的商服，在这5个商服中间的3个商服门面上部分分别划X和O，这3个商服门面下部分由东向西写有2、3、4的数字标记，在2、3、4的下面写有"为回迁位置"。王晓志、李占国对此证据提出异议，认为双方回迁协议上没有注明有附图，否认有此附图，并且图上"王晓志、李占国"签名也不是本人所签。重审中，王晓志、李占国否认在附图中标有数字符号。2010年11月初，华星公司曾向绥化市北林区人民法院提起诉讼，请求依法撤销与张岩峰签订的回迁协议，并提交相关证据．因涉及房产纠纷，该院没有受理（有北林区人民法院出具证明在卷证实）。2010年10月22日，第三人梅宏丽与华星公司绥化项目部签订商品房售房协议书，约定梅宏丽购买房屋为该处一层南侧西数第4户商服，建筑面积70平方米，每平方米25,000.00元，甲方在2011年8月31日前交付乙方房屋。梅宏丽先后交给项目部购房款1,640,000.00元（2011年4月8日交付购房款1,200,000.OO元、2011年11月7日交付100,000.00元、2011年12月24日交付140,000.00元、2011年12月23日交付200,000.00元），梅宏丽于2011年12月23日交付了物业及办理房产证等相关费用，并于2012年1月10日出租给他人，租期5年。第三人张奇玲（王瑞雪）于2011年5月14日与华星公司项目部签订商品房售房协议书，约定张奇玲购买该处一层南侧东数第5户商服建筑面积65.62平方米，每平方米24,500.00元，价款为1,607,650.00元。2011年8月31日前交付。（张奇玲称2009年5月17日交付定金120,000.00元，2010年7月30日交付880,000.00元，提供上述两张收据复印件，称原件换正式收据时已交还），2011年5月14日交付1,200,000.00元、2011年11月7日交付300,000.00元、2011年12月25日交付107,000.00元，注明东数第5户。于2012年12月25日交付了物业、办理房产证等相关费用。2011年11月7日，张奇玲、梅宏丽按照合同约定入户，张奇玲一层南侧东数5户商服，梅宏丽一层南侧西数第4户商服。2011年11月20日，张岩峰认为第三人梅宏丽、张奇玲入户的房屋为其回迁房屋的东数2、3户商服，与第三人发生争执。华星名苑小区已经绥化市房产管理处进行测绘，现争议房屋测绘面积为65.62平方米，测绘号为西数113、114、115号，经庭前询问王晓志，其称西数113（第4户商服）为张岩峰占有，现门锁着。114号（第3户商服）为第三人梅宏丽占有、115号（第2户商服）为第三人张奇玲占有。张岩峰原审诉称：王晓志为开发华星名苑楼盘挂靠华星公司，以华星公司名义于2009年11月26日与其签订《回迁安置协议》，约定拆除其所有的位于绥化市中直北二路口，建筑面积66平方米的南北朝向一层门市房。给其在该位置回迁新建的华星名苑商服一层南侧东起第2、3、4门（户）共三套商服、宽度合计为12.6米、建筑面积194.04平方米的期房供其回迁，与原有房屋面积相差部分按每平方米150,000.00元进行补差。协议对过渡期间、逾期安置违约责任、回迁安置标准及违约责任、回迁保证单位及其作用等做了约定。工程竣工后，其依约要求王晓志、李占国履行房屋交付义务，得知未经其同意，王晓志、李占国将回迁安置房产中的一层南侧东数第2、3户商服分别卖给第三人张奇玲和梅宏丽。经查询，该"华星名苑"房产开发有关权利义务已经全部自华星公司转让给李占国，并在青冈县公证处办理了公证手续，特将李占国列为被告。双方签订的回迁协议合法有效，均应当按安置协议的约定履行相关义务，依法向其交付该回迁房屋，并协助其办理产权更名、过户登记等手续。第三人张奇玲、梅宏丽在得知其预购的房产为拆迁安置房屋后，仍然继续其交易行为，属于恶意取得，应当迁出该安置房屋。其作为被拆迁人，根据相关法律规定，对安置房屋享有优先取得的权利。按照协议约定逾期回迁一个月加付停产、停业损失每户10,000.00元，应支付其30,000.00元。由于一房两卖，恶意侵权，导致其房屋租金收益未能及时获得，参照当地同类房产的租金价格及第三人对外出租的价格，应支付实际损失每间房屋每月为10,000.00元。请求：
一、确认回迁安置协议有效，责令王晓志、李占国依法履行合同义务，交付位于绥化市中直北二路路口华星名苑楼盘项下一层建筑面积194.04平方米的一层南侧东起第2、3、4户商服房并协助其办理产权更名、过户等手续。
二、责令第三人张奇玲、梅宏丽分别从华星名苑楼盘项下一层南侧东起第2、3户商服安置房屋中迁出。
三、判令王晓志、李占国按照协议约定支付停产、停业损失补偿费30,000.00元；
四、判令王晓志、李占国承担自2011年2月30日至2012年9月30日止因未按期交付房屋给其造成的实际损失570,000.00元（每月每间10,000.00元，以后的实际损失继续计算至房屋实际交付时止）。王晓志原审辩称：华星公司在与张岩峰协议拆迁安置过程中，张岩峰提出了多种不合理的要求，2009年8月1日，由于拆迁公司的失误，用铲车铲了张岩峰的房屋，张岩峰等人便多次到市政府和司法机关等地上访，公安机关迫于压力，将其刑事拘留。市政府又多次做其工作，表示可以取保候审，必须与张岩峰等被拆迁户达成协议，解决拆迁遗留问题，不然就收监。为了早日开工，尽量减少损失，其被迫与张岩峰签订了回迁协议，但该回迁协议中仅回迁的超出面积就与市场价就相差150余万元。该回迁协议非其真实意思表示，回迁协议显失公平，应予撤销。李占国原审辩称：该动迁合同是华星公司与张岩峰签订的，其在合同中只是委托代理人，不应承担任何责任。其虽与华星公司签订《项目开发转让合同》，但根据《城市房地产开发管理条例》规定，现该开发项目的土地使用权并没有变更，至今仍是华星公司。因该安置补偿协议是在受胁迫情况下签订，不是华星公司的真实意思表示，回迁协议显失公平，应予以撤销。请求驳回张岩峰的诉讼请求。张奇玲原审辩称：自2009年5月17日起其先后向华星公司交购房定金、购房款，并于2011年5月14日与华星公司签订买卖合同。2011年11月7日，进户使用并已事实上取得房屋所有权。其购买时对张岩峰何时与华星公司签订回迁安置协议不知情，对诉争房屋属善意取得。且其所购买房屋不是华星名苑楼盘项下一层南侧东起第2-4户商服，而是一层南侧东数第5户商服，与本案争议的房屋无关。其现实际占有的商服与购买的商服均为一层南侧东数第5户商服，不是张岩峰诉争的一层南侧东起第2-4户商服的任何一间。申请法院解除对其所购商服的财产保全手续，并保留因保全其所有房屋所造成损失的赔偿权利。梅宏丽原审辩称：其于2010年10月22日与华星公司签订商品房买卖合同，并交纳购房款。2011年11月7日进户使用并事实上取得房屋所有权。其对张岩峰何时与华星公司签订回迁安置协议不知情，属善意取得。其购得房屋不是华星名苑楼盘项下一层南侧东起第2-4户商服，而是一层南侧西数第4户商服，与本案争议的房屋无关。张岩峰不应将其列为第三人参加诉讼。张岩峰主张其购买房屋属恶意不成立。同时，将保留因张岩峰保全其所有房屋所造成损失的赔偿权利。华星公司原审未出庭答辩。原审法院认为，华星公司取得在绥化市中直北二路口开发建设"华星名苑"小区项目后，将该项目转让给李占国，李占国在与王晓志合作开发期间，与张岩峰签订回迁安置协议，该协议合法有效，应予履行。王晓志、李占国认为该协议显失公平，是迫于压力签订的，要求解除合同的抗辩理由，因没有提供充分的证据该院不予支持。张岩峰提供的回迁协议附图，虽然回迁位置一层南侧东起第2、3、4户商服是从5个相同的65.28平方米房屋由东向西排列的，但李占国、王晓志否认与张岩峰签订回迁协议有附图。且回迁协议中约定回迁位置为一层南侧东起第2、3、4户商服，那么，附图中的数字标记位置并不是一层南侧东数第2、3、4户商服，如果从中间数起则没有依据，而且和协议中"东数"相矛盾。因此该图不能作为有效证据，该院不予认定。从房产测绘提供的图看，现第三人张奇玲占有一层南侧东数第5户商服（房屋测绘号为西数115），第三人梅宏丽占有一层南侧东数第6户商服（房产测绘号为西数114）。张奇玲、梅宏丽所购买的房屋与张岩峰回迁协议中的房屋并不重合。张奇玲、梅宏丽是按照市场销售价格购买的房屋，已足额交付了购房款，现已入户并实际占有房屋，事先亦并非知道华星公司与张岩峰签订过回迁协议，故不能认定张奇玲、梅宏丽为恶意占有房屋。张岩峰认为张奇玲、梅宏丽恶意占有房屋并要求迁出的诉讼请求，该院不予支持。西数113号为空置房屋，应判决王晓志、李占国回迁给张岩峰，其它两户114、115已被梅宏丽、张奇玲实际占有，继续履行回迁协议已无法实现。张岩峰对两处房屋要求履行回迁协议，进行回迁安置可另行主张权利。重审时，当庭释明张岩峰应变更诉讼请求，张岩峰拒不同意。张岩峰请求李占国、王晓志赔偿损失问题，应另行主张权利，暂不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条之规定，判决：
一、李占国、王晓志于本判决生效后10日内将坐落在绥化市中直北二路路口华星名苑楼盘项下一楼西起房产测绘113号建筑面积65.62平方米商服房屋交付给张岩峰，并协助其办理产权过户等手续。
二、驳回张岩峰的其他诉讼请求。案件受理费34,880.00元由张岩峰承担24,852.00元，由王晓志、李占国负担10,028.00元，保全费5,000.00元，由王晓志、李占国负担。
上诉人张岩峰不服原审判决，向本院提起上诉。请求二审法院依法改判，由王晓志、李占国承担本案的全部诉讼费用。主要理由是：
一、原审法院未予认定原审第三人张奇玲、梅宏丽所购买房屋与《回迁安置协议》中确定安置给张岩峰的房屋为同一位置存在错误。1.附图真实存在。附图上标有王晓志、李占国的签名和"为回迁位置"字样。2.拆迁安置协议第二条第1款约定，房屋号为商服东起第2-4户。而不是原审判决所称一层南侧东起第2-4户。之所以从中间数起系因东起第1户、第2户不属于商服，因此附图与协议约定并不矛盾。3.附图中户型标注的房间位置与诉争房屋测绘图显示的结构相对应，包括张奇玲、梅宏丽所购买房屋。
二、张奇玲、梅宏丽尚未取得该诉争房屋的产权登记，不符合善意取得的构成要件，因此不能基于房屋买卖合同取得诉争房屋的所有权。
三、其对安置房屋享有优先权，要求张奇玲、梅宏丽迁出诉争房屋具有法律依据。根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，其基于拆迁安置协议获得的安置房屋，优先于梅宏丽、张奇玲基于房屋买卖合同取得的一般债权，其对安置房屋享有的权利是准物权，在效力上有对抗第三人的效力。
四、原审判决驳回其要求赔偿损失的诉讼请求于法无据。
被上诉人王晓志辩称：
一、王晓志不是适格的被告。王晓志在此合同中虽然签名，但只是华星公司的委托代理人，不是合同的一方当事人，其行为是代表华星公司行使的。
二、原审判决认定"二位第三人所购买的房屋与原被告签订的回迁协议在的房屋并不重合"符合客观事实。张岩峰亦不清楚回迁协议中确定的到底是哪一户，其主张从一层中间南侧东起第5户商服开始数是没有任何依据的，也违背常理。
三、张岩峰提交的回迁位置草图（张岩峰称为附图）不能作为有效证据。草图的回迁位置与回迁协议书确定的位置相互矛盾，且张岩峰也没有证据证明回迁位置草图就是回迁协议的附件。
四、现回迁协议已无法继续履行。张岩峰要求强行履行合同、赔偿损失于法无据。
五、该回迁安置合同是在受胁迫的情况下签订的，不是华星公司的真实意思表示，显失公平应当予以撤销，不应予以履行。原审第三人张奇玲辩称：其于2009年5月17日已向华星公司交付120,000.00元购房定金，后陆续交付全部房款。2011年5月14日其与华星公司签订《商品房买卖合同》，合同上明确载明购买"1层南侧东数第5户"，并不是张岩峰主张的一层南侧商服东起第2-4户，与本案争议的房屋无关。现其已经进户使用多年，并已事实上取得房屋所有权。原审第三人梅宏丽辩称：其于2010年10月22日与华星公司签订《商品房买卖合同》，购得一层南侧西数第4户商服，与张岩峰回迁安置的一层南侧商服东数第2-4户无关。其已进户使用多年，事实上取得房屋所有权。对张岩峰与华星公司签订回迁安置协议并不知情，其购买的房屋属善意取得。被上诉人李占国未答辩。原审第三人华星公司未答辩。在本院审理期间，王晓志提交以下证据：证据一：2009年3月绥化市长城建筑勘察设计院绘制的华星名苑一层平面图纸（草图）。该平面图记载：一层总建筑面积为2607.39平方米，在一层南侧部分的建筑结构显示东端为4号楼梯间，紧邻第1户标注为商服1，依次排序至商服8。证据二：2009年6月绥化市长城建筑勘察设计院绘制的华星名苑一层平面图纸。该平面图记载：一层总建筑面积为2607.39平方米。在一层南侧部分的建筑结构显示东端为4号楼梯间，南侧商服结构与2009年3月的平面草图一致，但商服部分仅标注为"商服"，而未标注序号。以上证据意在证明：2009年最初设计华星名苑一层南侧东端为楼梯间,2010年改为商服，现在为一层南侧东数第1户商服。上述两份平面图内容一致，没有变化。张岩峰质证认为：第一份图纸（证据一）不是原件，无法证实真实性。其在签订回迁协议的时候没有见到该两份图纸（证据一、证据二）。这两份图纸体现结构一致。但6月份图纸没有体现商服顺序号。本院认证认为：虽然证据一是一份设计草图，但其内容与证据二的正式图纸原件一致，故对该两份证据的真实性予以确认。在该两份证据所对应的图纸中，均显示华星名苑一层南侧东端为楼梯间，现为一层南侧东数第1户商服。张岩峰对该两份证据欲证明的问题没有异议，该两份图纸与附图结构上亦一致。故本院对该两份证据予以采信。证据三：2009年3月10日，案外人范德与华星公司签订的《商品房买卖合同》。主要内容为：该合同记载范德购买华星名苑第1栋一层南侧东数第1户商服，建筑面积41.14平方米，该商品房用途为商服。每平方米单价25,000.00元，总金额1,028,500.00元。证据四：2008年8月8日，绥化市北林区农村信用合作联社（以下简称北林信用社）与华星公司签订的《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》（复印件）。主要内容为：北林信用社被拆迁营业用房面积1140平方米，其中一层面积228平方米（为储蓄营业所及办公室门厅），二层面积228平方米，三层至五层建筑面积684平方米；车库面积为121.16平方米。经评估一层每平方米单价为13,286.00元。北林信用社在原址一层按1：1比例回迁100平方米作为储蓄所营业用房。华星公司在协议签订之日，将动迁费及各项补偿款共计4,181,900.00元给付北林信用社。2008年9月9日签订的《回迁购房协议》（复印件）。主要内容为：北林信用社在被动迁房屋原址回迁100平方米,做为储蓄所营业用房,回迁购房价格每平方米13,286.00元，总价1,328,600.00元，此款在华星公司给付的动迁费中扣除。2015年3月3日北林信用社出具的证明。主要内容为：证明与华星公司签订的《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》、《回迁购房协议》情况属实，复印件与原件一致。证据五、2009年5月11日，案外人王明东与华星公司签订的《商品房买卖合同》及交款票据。主要内容：该合同记载王明东购买华星名苑第1栋一层南侧东数第3户商服，建筑面积64.68平方米，该商品房用途为商服。每平方米单价24,000.00元，总金额1,552,320.00元。以上证据意在证明：2009年商服的排列顺序。案外人范德于2009年3月购买时，为一层南侧东数第1户商服。案外人北林信用社于2008年与华星公司签订《回迁协议》时，未绘制出2009年两份图纸，但后来绘制的图纸，即上述证据一、二的两份图纸，能够体现回迁位置为一层南侧东数第2户商服。虽然这两份平面图上标明该户商服为2个门，但这两份平面图的均能体现是1户商服的结构；案外人王明东于2009年5月购买的商服为一层南侧东数第3户商服。且上述三位案外人与华星公司签订相关协议的时间，均在张岩峰与华星公司签订《回迁协议》之前。张岩峰质证认为：对案外人北林信用社与华星公司签订的的两份协议的真实性以及欲证明其回迁性质、位置、时间均无异议。对案外人范德、王明东的协议真实性无法证实。其没有看到华星公司的《商品房预售许可证》，不知道是否有权利进行房屋买卖，且这两套商服不是其主张的争议房屋，与其没有关联，亦不能证明房屋的顺序。本院认证认为：张岩峰对证据四北林信用社的两份协议的真实性以及欲证明其回迁性质、位置、时间均无异议，故对该份证据予以采信。华星公司分别与案外人范德、王明东签订的《商品房买卖合同》及交款票据均为原件，合同与票据上记载的时间、金额均相符，且二人所购买的房屋使用至今。故对该两份证据的真实性予以确认。该两份合同能够证实2009年其二人分别购买了一层南侧东数第1户商服和第3户商服的事实。故对该两份证据欲证明的问题予以采信。证据六：2009年5月17日，张奇玲购房定金收据以及2011年5月14日张奇玲以王瑞雪名义签订的《商品房买卖合同》。该定金收据记载张奇玲交付定金120,000.00元,购买一层南侧东数第4户商服。商品房买卖合同中记载王瑞雪购买华星名苑第1栋一层南侧东数第5户商服，建筑面积65.62平方米，该商品房用途为商服。每平方米单价24,500.00元，总金额1,607,690.00元。意在证明：张奇玲在张岩峰与华星公司签订回迁协议之前，于2009年5月17日已向华星公司交付购买该户商服的定金120,000.00元，收据记载房屋位置是东数第4户商服。虽然与2011年5月其与华星公司签订《商品房买卖合同》序号不符，系因华星公司在2010年8月已将一层南侧东端的楼梯间改为商服所致。张岩峰质证认为：对该定金收据真实性有异议。定金收据章看不清，票据编号也没有。收据与合同上的商服顺序号不一致，足以证明开发商商服编号随意性变更。本院认证认为：该定金收据及买卖合同均系原件，且张奇玲曾于一审审理期间作为证据举示过该定金收据的照片，故本院对该定金收据及买卖合同的真实性予以确认。该份证据能够证明张奇玲在张岩峰签订回迁协议之前已交付一层南侧东数第4户商服的定金，同时亦证实该定金收据与合同中记载的商服序号不符的原因，系华星公司在2010年8月将一层南侧东端楼梯间改为商服造成顺序号发生变化。故本院对该证据予以采信。证据七：2010年8月17日，案外人方俊杰与华星公司签订的《商品房买卖合同》及交款票据。该合同记载方俊杰购买华星名苑第1栋一层南侧东数第1户商服，建筑面积59.84平方米，该商品房用途为商服。每平方米单价26,738.00元，总金额1,600,000.00元。意在证明：2010年商服排序的变化问题。华星公司在2010年将原一层南侧东端的楼梯间改为商服后出售给案外人方俊杰，此时案外人方俊杰为一层南侧东数商服的第1户。以证实在此之后所签订的一层南侧东数商服的买卖合同均以方俊杰所购买的房屋为排序的开始，这也是张奇玲由东数定金收据上记载的一层第4户商服变为商品房买卖合同上记载的一层东数第5户商服的原因。张岩峰质证认为：对该两张交款收据的真实性有异议，认为都没有盖章和编号。对证明的问题表示认可，承认该商服确系楼梯间改造形成。本院认证认为：张岩峰对该购房合同的真实性没有异议，故对该份证据的真实性予以确认。张岩峰对该户为楼梯间改造的事实表示认可。故本院对该份证据予以采信。证据八、2010年10月22日，梅宏丽与华星公司签订的《商品房买卖合同》及交款票据。该合同记载梅宏丽购买华星名苑第1栋一层南侧西数第4户商服，建筑面积70平方米，该商品房用途为商服。每平方米单价25,000.00元，总金额1,750,000.00元。意在证明：梅宏丽购买的是一层南侧西数第4户商服，依照2009年两份平面图户型标注，为南侧东数第5户商服。张岩峰质证认为：对该份证据真实性无异议。但梅宏丽签订合同的日期是在其签订回迁协议之后，该户商服应为其回迁的商服。本院认证认为：因张岩峰对该份证据真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。合同中明确梅宏丽所购买的商服位置为一层西数第4户商服。如依据2009年6月的平面图纸，能够确定梅宏丽所购买商服为东数第5户商服。故对该份证据予以采信。原审第三人张奇玲、梅宏丽对以上王晓志举示的八份证据的真实性及欲证明的问题均无异议。本院
经审理查明如下事实：1、华星名苑楼盘最初系依据2009年3月由绥化市长城建筑勘察设计院绘制的工程编号为09020，图号为建施-05的华星名苑一层平面草图进行销售的。后2009年6月确定最终图纸，该图纸内容与3月份平面草图内容一致，同时亦与张岩峰提交的附图平面结构一致。2、2009年11月张岩峰与华星公司签订《回迁安置协议》前，华星名苑第1栋一层南侧东端楼梯间未有变动。一层南侧东数第1户商服为案外人范德购买；北林信用社为原址回迁，位于一层南侧东数第2户商服（原设计为二个门，双方均认可按一户商服计算）；案外人王明东购买的商服为一层南侧东数第3户商服；原审第三人张奇玲交付一层南侧东数第4户商服定金。3、2010年8月17日案外人方俊杰出资购买一层南侧东数第1户商服，该商服原为四号楼梯间所处位置，王晓志与李占国将一层南侧东端楼梯间改动为商服。导致一层南侧东数商服的顺序号发生变化，张奇玲以其女儿王瑞雪名义于2011年5月14日签订的《商品房买卖合同》由定金票据记载的一层南侧东数第4户商服变为一层南侧东数第5户商服。2010年10月22日梅宏丽与华星公司签订《商品房买卖合同》购买一层南侧西数第4户商服。如按2009年6月平面图，则为一层南侧东数第5户商服。4.张岩峰主张应按其举示的平面图上记载的"×"和"○"所对应的商服作为其回迁的位置。经查，张岩峰举示的平面图，与王晓志举示的上述两份平面图结构一致，仅是在其举示的平面图中体现一层南侧东数第4、5、6户框图内均标有"×"和"○"，并在平面图两侧分别有李占国、王晓志的签名。另，在本院已发生法律效力的（2014）黑民终字第102号民事判决中，认定华星名苑工程于2012年1月竣工交付。在该案卷宗内的公安机关询问笔录中记载：2011年12月21日，张岩峰对诉争的第4户商服（按2009年两份平面图的户型标注，为一层南侧东数第6户商服；按2010年楼梯间改造为商服作为起算点，为一层南侧东数第7户商服）实施了抢占行为。该商服至今由张岩峰实际占有。本院
经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，2009年11月24日华星公司与张岩峰签订的《回迁安置协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律效力性强制性规定，原审认定该协议合法有效正确，本院予以确认。关于张岩峰主张3户商服具体位置的问题。1.关于本案诉争商服起算点问题。张岩峰与华星公司签订《回迁安置协议》时，一层南侧东端的楼梯间并未改造成商服。因此，应与该楼梯间西侧相邻的案外人范德购买华星公司的商服作为起算点，即案外人范德为一层南侧东数第1户商服。张岩峰根据2009年两份平面图，主张一层南侧东数第3户商服，即从案外人王明东购买华星公司的商服作为起算点，无事实依据，本院不予支持。2.案外人北林信用社、王明东分别回迁安置及购买的房屋是否属商服性质的问题。根据王晓志举示2009年两份平面图，除一层南侧东端楼梯间外，一层南侧的户型结构一致，且目前该层南侧房屋使用者均用于商服。因此，张岩峰主张一层南侧东数第2户由案外人北林信用社正在用于对外经营的房屋及一层南侧东数第3户由案外人王明东正在用于对外经营的房屋不是商服性质，与事实不符，本院不予支持。综上，根据2009年两份平面图户型结构，2009年11月，张岩峰与华星公司签订《回迁安置协议》约定的回迁商服的位置为：一层南侧东数第2户的案外人北林信用社、一层南侧东数第3户的案外人王明东及一层南侧东数第4户的本案第三人张奇玲。关于张岩峰主张应回迁的商服是否应予支持的问题。根据上述认定，张岩峰主张的三套商服，即张岩峰以其举示的平面图上标有"×"和"○"的三套商服，实际为一层南侧东数第4户由本案第三人张奇玲购买华星公司的商服、一层南侧东数第5户由本案第三人梅宏丽购买华星公司的商服及一层南侧东数第6户由张岩峰目前占有的商服。因张岩峰与华星公司签订《回迁安置协议》约定的商服顺序号为一层南侧东数2-4户，故本案第三人梅宏丽不在双方约定的回迁位置，张岩峰主张该户商服为其回迁的商服，本院不予支持。案外人王明东、本案第三人张奇玲购买华星公司的房屋以及北林信用社签订《回迁安置协议》的时间均在张岩峰与华星公司签订《回迁安置协议》之前，因此，不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的拆迁补偿安置协议的优先权情形。故张岩峰以此规定主张优先安置权，本院不予支持。关于张岩峰主张损失的问题。从本案实际情况来看，张岩峰抢占的一层南侧东数第6户商服，并非其《回迁安置协议》中约定的回迁位置，二审期间，王晓志对原审判决主文第一判项无异议，故本院予以维持。因王晓志、李占国将先前已安置及出售的一层南侧东数第2至4户商服又安置给张岩峰，致张岩峰未得到全部的回迁安置，故王晓志、李占国应承担全部过错责任。根据双方签订的《回迁安置协议》第三条约定，"回迁过渡期限自2009年11月1日至2011年1月30日"。第四条约定，"逾期1个月内，安置人向被安置人加付停产停业损失补偿，停产停业损失补偿费的标准为每户每月壹万元整"。张岩峰抢占的一层南侧东数第6户商服的停产停业损失补偿期间，应自超过回迁过渡截止日期2011年2月1日起至抢占日期2011年12月21日止，共计11个月。故王晓志、李占国应按照每户每月10,000.00元的标准向张岩峰支付停产停业损失补偿费110,000.00元。原审对张岩峰已实际占有的该户逾期停产停业损失补偿费未予支持不当，本院予以纠正。对于张岩峰未实际回迁另外两套商服的损失，其可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：1、维持绥化市中级人民法院(2013)绥民一民初字第23号民事判决主文第一项；2、变更绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第23号民事判决主文第二项为：李占国、王晓志于本判决送达之日起十五日内支付张岩峰停产停业损失补偿金110,000.00元;三、驳回张岩峰的其他上诉请求。
一、二审案件受理费69,760.00元，张岩峰承担48,832.00元，王晓志、李占国负担20,928.00元。保全费5,000.00元，由张岩峰负担。公告费300.00元，由王晓志、李占国负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王广厚
审 判 员 魏 伟
代理
审判员 曹 茗
二〇一五年四月八日
书 记 员 王世涛 更多数据：