广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第48号上诉人(原审原告)：李先明，男，汉族，1965年1月27日出生，住湖北省钟祥市，
委托代理人：罗卓伟、何贝，广东百德律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈炳华，男，汉族，1974年6月23日生，住湖北省通山县，
原审
第三人：中国建设银行股份有限公司惠州市分行，地址：惠州市云山西路12号德赛大厦。
法定代表人：陈余生。
上诉人李先明与被上诉人陈炳华、原审第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行（下称建行惠州分行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2013年4月28日，原审原告李先明向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求法院确认原告、被告双方于2006年5月1日就转让基斯大厦16层0××号房签订的《购买商品房合同》合法有效；2、请求法院判令由原告代被告与第三人继续履行《个人住房借款合同》及《补充协议》并提前清偿借款本息，解除抵押登记手续；3、请求法院判令被告继续履行《购买商品房合同》，并协助将其名下房产(粤房地证字第××号)过户变更登记至原告名下；4、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由是：
一、原告、被告双方签订的《购买商品房合同》系合法有效的。2005年7月25日，被告与出卖人惠州市基斯房地产开发有限公司就购买基斯大厦16层6号房(以下简称“该房屋”)签订《商品房买卖合同》，付款方式选择银行按揭贷款支付。2005年9月6日，被告与第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行签订了《中国建设银行个人住房借款合同》及《补充协议》。2008年1月2日，被告取得该房屋个人名下的房地产权证（粤房地证字第××号)。根据《物权法》的第十九条和第一百九十一条第二款的规定，被告为该房屋的所有权人，具有公信力。在该房屋抵押期间，买受人代为清偿债务消灭抵押权，被告可不经抵押权人同意转让该房屋。2006年5月1日，原告、被告双方本着平等互利、公平协商的原则，就该房屋转让签订了《购买商品房合同》，合同约定：1、该房屋总金额为壹拾柒万捌仟元整(178000)。原告须支付被告房款人民币伍万捌仟元整(58000)，余款(即被告就该房屋作为抵押物向按揭银行借款的金额)人民币壹拾贰万元整(120000)约定由原告代为向按揭银行清偿。2、原告在合同签订之日支付被告人民币肆万捌仟元整(48000)，余款人民币壹万元整(10000)以及被告已付银行按揭款肆仟玖佰零伍元整(4905元)待该房屋产权过户至原告名下后一次性支付被告。根据《合同法》相关规定和《物权法》第十五条规定，《购买商品房合同》系双方真实意思表示，合法有效的，双方均须实际、全面履行。
二、被告违反合同约定未办理该房屋过户变更登记手续。在《购买商品房买卖合同》的实际履行过程中，原告依约已支付被告人民币肆万捌仟元整(48000元)，同时，被告亦将该房屋交付给原告，原告以业主身份居住使用至今无任何争议。从合同生效至今依约向银行缴付月供款，是由原告以被告的名义，通过被告的银行存折缴付从未拖欠。期间，因被告要求提前支付部分余款，原告分别于2007年2月6日、2007年5月21日各支付被告人民币叁仟元整、陆仟元整，原告对被告的付款义务已基本履行完毕。但是，原告提出提前代为清偿银行债务消灭抵押权后办理过户手续，多次催促，被告仍迟迟不履行产权过户手续，导致原告的合法权益受到严重损害。根据《合同法》相关规定，被告应本着诚实守信原则依照约定履行产权过户变更登记手续。鉴于此，原告依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告陈炳华未到庭参加诉讼，亦无提出答辩。第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行未到庭参加诉讼，亦无提出陈述。原审法院查明的事实原审法院
经审理查明：2005年7月25日，被告与惠州市基斯房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买惠州市基斯房地产开发有限公司开发的基斯大厦16层0××号房，被告首期支付54593元购房款，余款120000元办理银行按揭贷款。2005年9月6日，被告与第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行签订了一份《中国建设银行个人住房借款合同》及《补充协议》。约定被告抵押其购买的基斯大厦16层0××号房向第三人按揭贷款120000元，贷款期限为2005年10月21日至2020年10月20日，每月还款981.01元。上述《中国建设银行个人住房借款合同》及《补充协议》签订后，被告与第三人在房产管理部门办理了基斯大厦16层0××号房的抵押登记手续。2006年5月1日，被告未经第三人同意，与原告签订了一份《购买商品房合同》，约定被告将其购买的基斯大厦16层0××号房出售给原告，原告向被告支付58000元首期款后，被告所欠第三人的按揭贷款由原告支付。《购买商品房合同》签订后，原告向被告支付了一部分购房款，并向第三人偿还了部分按揭贷款。2013年4月28日，原告诉至本院，要求：确认原、被告于2006年5月1日签订的《购买商品房合同》合法有效，由原告代被告与第三人继续履行《个人住房借款合同》及《补充协议》并提前清偿借款本息，解除抵押登记手续，判令被告继续履行《购买商品房合同》，并协助将其名下房产(粤房地证字第××号)过户变更登记至原告名下。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订《购买商品房合同》所约定交易的基斯大厦16层0××号房因被告向第三人按揭贷款而抵押权登记在第三人名下，被告在未经第三人同意，或未由原告代为清偿全部债务消灭抵押权的情况下，与原告签订《购买商品房合同》，将基斯大厦16层0××号房转让给原告的行为明显违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，根据我国合同法第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，属无效合同。原告要求判决确认原、被告2006年5月1日签订的《购买商品房合同》合法有效、由原告代被告与第三人继续履行《个人住房借款合同》及《补充协议》并提前清偿借款本息、解除抵押登记手续、被告继续履行《购买商品房合同》，并协助将其名下房产(粤房地证字第××号)过户变更登记至原告名下的诉讼请求，均缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。被告及第三人经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百四十四条的规定，缺席
判决如下：驳回原告李先明的全部诉讼请求。本案诉讼费4140元，由原告李先明承担。当事人二审的意见上诉人李先明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审人民法院依法撤销(2013)惠城法民一初字第845号判决，并依法改判;2、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：
一、一审法院认定上诉人、被上诉人签订的《购买商品房买卖合同》属于无效合同，明显属于与事实不符、法律适用错误的认定。(1)、根据上诉人一审陈述的事实以及提交的证据可知:1、上诉人、被上诉人双方签订的《购买商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不存在符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定的情形;2、上诉人在上述合同签订后向被上诉人提出愿意提前代为清偿全部债务消灭抵押权，且在合同履行过程中也每月按时代被上诉人向第三人缴付该房屋月供款，并从未拖欠过。但被上诉人经多次催促仍不愿意提供相关证件配合提前还贷，导致上诉人无法代为清偿全部债务消灭抵押权，过错在于被上诉人。时至今日，上诉人仍每月按时以被上诉人名义向第三人缴付该房屋月供款。因此，不管是被上诉人还是抵押权人的利益都没有受到任何侵害，反而上诉人的合法权利得不到任何保障。(2)、一审法院以上诉人、被上诉人就系争房屋转让签订的《购买商品房买卖合同》明显违反了物权法第一百九十一条第二款规定，根据合同法第五十二条第二款的规定，认定为无效合同。上诉人认为一审法院的该认定在法律适用上存在明显的误区:1、物权法第一百九十一条已明确规定“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的情形，上诉人也明确表示过愿意提前还款，且即使上诉人是以被上诉人的名义按月缴付该房屋月供款的，这两种行为也都是上诉人代为清偿债务消灭抵押权的行为，只是过程有长短之分，但结果都是消灭抵押权。而且，庭审阶段，原审第三人也并没有提出任何反对意见，在上诉人就提出代被上诉人就系争房屋提前清偿债务消灭抵押权与其接洽时，也是以积极态度回应的;2、本案导致上诉人无法提前代为清偿债务消灭抵押权的全部过错在于被上诉人，认定合同无效严重违背了诚实守信、公平原则;3、根据物权变动的无因性以及物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”，上诉人签订的《购买商品房买卖合同》作为系争房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋所有权的物权变动行为。物权法第一百九十一条关于未经第三人同意而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为作为愿意接受上诉人提前还款或代为偿还月供款。否则，市场上就“二手按揭房”转让在未经抵押权人同意或未由买受人代为清偿全部债务消灭抵押权后就签订的合同是否都应工律认定为无效呢?综上所述，《购买商品房买卖合同》是上诉人、被上诉人双方的真实意思表示，该合同内容也不存在任何违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
二、一审法院鉴于上述合同认定无效而驳回上诉人的全部诉讼请求，显然也属于事实认定不清.法律适用错误，应依法应予以改判。上诉人现依法提起上诉，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈炳华未提交答辩意见。原审第三人建行惠州分行也未提交任何意见。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果本院除查明一审查明的事实外，还查明：李先明在本案二审中向建行惠州分行提出提前还款申请，建行惠州分行于2015年3月19日受理了李先明以陈炳华名义提出的提前结清涉案房屋按揭贷款的申请，并确定预约提前还本金额为57652.43元。同日，李先明通过自己的账户及其妻子王焰的账户向陈炳华的按揭贷款扣划账户（31×××27）分两笔付款合计57625.43元。以上款项，已经在2015年3月20日由建行惠州分行扣划。该行也与同日出具了《中国建设银行个人贷款结清证明》，该证明有“借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定解除、借款合同终止”的内容。本院再查明，《购买商品房合同》第一条约定“过户费用由乙方（李先明）负责”。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，涉案房屋涉及到出卖人陈炳华、买受人李先明、抵押权人建行惠州分行的利益。由于陈炳华在本案一审、二审诉讼中经合法传唤均未到庭参加诉讼和提出抗辩，同时根据李先明提交的《购买商品房合同》及公证书、陈炳华出具的收到首期款的收集、李先明代付按揭贷款的存根及持有的还按揭贷款存折，可以证明涉案房屋交易的真实性和付款情况。因此，本案二审中争议的问题是抵押房屋的交易是否有效的问题。李先明作为原告在提起本案诉讼时，已经将自己继续履行“陈炳华与建行惠州分行的《个人住房借款合同》及《补充协议》并提前清偿借款本息”作为自己的诉讼请求。根据《中国人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，尽管在陈炳华将涉案的房屋出卖给李先明时未经过抵押权人即建行惠州分行的同意，但是在李先明自愿提前清偿所拖欠贷款本息的情况下，并不影响抵押权人的利益。因此，一审法院以陈炳华与李先明之间交易的房屋设定了抵押故而违反了强制性规定而无效的认定错误，本院予以纠正。在本案二审中，李先明已经代陈炳华将涉案房屋的按揭贷款本息结清，涉案房屋交易已经不再影响到建行惠州分行的利益；同时，建行惠州分行也明确“借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定解除、借款合同终止”。因此，李先明与陈炳华之间的《购买房屋合同》履行已经不存在障碍。关于李先明请求的自己继续履行“陈炳华与建行惠州分行的《个人住房借款合同》及《补充协议》并提前清偿借款本息”部分，已经实际执行完毕，本院不再作出判决。建行惠州分行在涉案房屋抵押按揭贷款结清后，应当及时到相关登记部门办理抵押权涂消登记手续。根据《购买商品房合同》第一条的约定，李先明可以在抵押登记涂消后自行申请办理涉案房屋的过户手续并承担相应的费用。综上所述，上诉人李先明的上诉主张有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院予以支持。原审查明事实不全面，适用法律错误，实体处理不当，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第845号民事判决；
二、李先明、陈炳华于2006年5月1日就转让基斯大厦16层0××号房签订的《购买商品房合同》合法有效；
三、中国建设银行股份有限公司惠州市分行在本判决生效后十日内向登记部门申请涂消设定在基斯大厦16层0××号房抵押登记手续；
四、陈炳华在本判决生效后十日内协助将其名下位于基斯大厦16层0××号的房产(粤房地证字第××号)过户变更登记至李先明名下。本案一审受理费人民币4140元、二审案件受理费人民币4140元，均由陈炳华负担。一审中李先明已经预交的，由一审法院办理退补手续。本院二审中收取李先明预交的4140元，由本院予以退回。陈炳华应当向本院缴纳的4140元，限在本判决送达后十日内缴纳，逾期未交的予以强制执行。本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰二0一五四月二十四日
书记员 彭科梅附：相关裁判依据：1、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 来源：百度“”