江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第00413号原告杜庆芳，教师。委托代理人莫承慧（系原告丈夫）。被告盱眙海通置业有限公司，组织机构代码79334828-4。住所地：盱眙县盱城镇海通时代广场。法定代表人王有文，执行董事。委托代理人刘珂，浙江六和律师事务所律师。
原告杜庆芳诉被告盱眙海通置业有限公司（以下至判决主文前简称“盱眙海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由
代理
审判员王云云适用简易程序，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告杜庆芳委托代理人莫承慧到庭参加诉讼，被告盱眙海通公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜庆芳诉称，2011年1月25日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告公司开发的海通时代广场D区18号楼119A号房，房价款为260000元。合同约定出卖人应在2012年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付买受人使用。合同签订后，原告依约履行了支付房款及相关税金的义务，但被告到目前为止都拒绝履行交房义务，且原告得知被告已按合同约定对一部分购房人赔付了违约金。基于上述事实，原告认为，原被告间买卖合同系真实意思表示，应属合法有效，被告未按约交房已构成违约，因海通A、B、C三个区为商业用房，经法院判决均执行万分之三的赔偿，且海通延迟交房给原告带来很大的租金损失，与原告一路之隔的同面积门面房租金每年可达30000多元，故被告应按万分之三的标准支付原告违约金。为维护原告合法利益，请求法院判令1、被告支付原告自2012年12月31日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金56940元，剩余违约金支付至交付符合合同约定条件房屋之日止；2、被告支付原告逾期办证违约金2600元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告盱眙海通公司提交书面代理词辩称，第一，原告主张的逾期交房违约金与合同约定不符，合同约定逾期交房60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金。据此，被告应承担2013年1月1日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金18980元（260000×730×0.0001）。依照《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因此，在《商品房买卖合同》对出卖人违约责任作出约定的情况下，应按照双方约定执行；第二，原告要求增加逾期交房违约金缺乏法律和事实依据。原告提出，海通A、B、C三个区的商用房经法院判决均执行万分之三的标准，但根据既判力的理论，既判力的效力范围仅及于诉讼双方当事人，因此原告无权要求适用法院对他人案件的判决。另外，原告提出由于延期交房给其造成巨大的租金损失，根据民诉法谁主张谁举证的原则，原告对此损失并无具体的证据予以佐证，依法不应予以支持；第三，因本案所涉商品房尚未交付，因此尚不存在逾期办证的客观情况，因此要求驳回该项诉讼请求；第四，因被告资金紧张，希望补偿款可以延期至2015年9月底之前支付。
经审理查明，2011年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告公司开发的海通时代广场C区18号楼119B号商业用房，房屋总价款为260000元。合同第八条约定出卖人应在2012年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第九条约定逾期交房60日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于当日向被告交纳首付款130000元，余款130000元于2012年1月19日在中国农业银行盱眙支行办理按揭贷款。被告迄今未交付符合合同约定条件的房屋。另查明，原告办理的按揭贷款年利率为8.46%。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票两张、中国农业银行个人借款凭证等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告主张被告支付2012年12月31日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金，被告对该期间无异议，本院予以确认。对原告主张之后的逾期交房违约金，因房屋尚未符合合同约定的交付条件，故被告仍需支付2015年1月1日至房屋符合合同约定交付条件之日期间的逾期交房违约金。被告抗辩原告要求调整违约金计算标准的诉讼请求无事实和法律依据，对此
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人请求法院增加违约金的，增加后的金额以不超过实际损失为限。本案中，原告交纳首付款130000元，余款130000元办理按揭贷款，贷款年利率为8.46%，其每年因按揭贷款产生的利息损失为10998元，首付款按照中国人民银行同期贷款利率6.1%计算，每年产生利息损失7930元，合计18928元。如被告按合同约定的日万分之一标准计算，每年需支付原告违约金9490元，确不足以弥补原告的损失；如按日万分之三标准计算，被告每年需支付原告违约金28470元，过分高出原告的损失；如按日万分之二标准计算，被告每年需支付原告违约金18980元，与原告每年产生的利息损失大致相当，结合被告的违约程度，本院酌情认定逾期交房违约金按日万分之二标准计算，被告需支付原告2012年12月31日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金37960元（260000×0.0002×730天），此后按每日52元支付至房屋符合合同约定的交付条件之日止。至于原告主张的逾期办证违约金，因涉案房屋尚未交付，未满足合同约定的赔付条件，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杜庆芳支付2012年12月31日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金37960元，此后按52元／天支付至房屋符合合同约定的交付条件之日止。
二、驳回原告杜庆芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，减半收取644元，由原告杜庆芳负担233元，被告盱眙海通置业有限公司负担411元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
代理
审判员 王云云
二〇一五年四月八日
书 记 员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自