广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法东民一初字第2562号原告东莞市东城利民物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区东城中路青龙城一楼，注册号：441900000082488。法定代表人卢炯培。委托代理人傅竹林、张旭东，均系广东赋诚律师事务所律师。被告东莞市天日实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市东城区主山东城中路南125号青龙城二楼A区02号，注册号：441900001328594。法定代表人袁映凤。被告袁苏女，女，汉族，1964年12月25日出生，香港特别行政区居民，现住址：东莞市东城区，被告袁映凤，女，汉族，1968年4月23日出生，身份证住址：广东省东莞市，三被告共同委托代理人吴书文，男，汉族，1982年2月5日出生，身份证住址：广东省新丰县，系东莞市天日实业投资有限公司员工。
原告东莞市东城利民物业管理有限公司（以下简称“利民公司”）诉被告东莞市天日实业投资有限公司（以下简称“天日公司”）、袁苏女、袁映凤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人张旭东、傅竹林，三被告的共同委托代理人吴书文，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利民公司诉称，原告与被告袁苏女于2011年11月3日签订了《物业租赁合同书》，（以下简称原合同），合同约定被告袁苏女承租原告位于广东省东莞市东城中路南涡岭商住城一至三楼自有物业用于设立经营专业市场、百货商场等商业用途，建筑面积为25500平方米，租赁期为20年，自2013年1月1日计算，免租壹年，即自2014年1月1日起正式计收租金，租金592000元/月，于每月5日前缴交，每满三年在前一标准的基础上递增8%。合同还约定被告袁苏女逾期缴纳租金及其他应缴费用的，原告有权按照应缴款项以每日2%收取逾期付款违约金。逾期缴纳超过60天的，原告有权单方解除本合同，保证金不予退还，所有装修及设施均无偿归原告所有，并有权要求被告袁苏女支付违约金，并补交免租期租金。另外，合同还约定违约方违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的公证费、交通费、住宿费、律师费、担保费等均由违约方承担。原合同签订后，被告天日公司于2012年11月22日在原合同上盖章确认其为合同的承租方，是合同的当事人之一。后原告与被告天日公司、袁苏女于2012年12月19日就租赁期限进行变更达成补充协议，将合同终止期限变更为2033年12月31日。原合同签订后，原告按约定向被告天日公司移交租赁物以及履行完毕相关义务，被告天日公司也将租赁物投入经营当中，但被告天日公司只支付了2014年1-7月租金，以及2014年8月的部分租金，之后被告天日公司未曾向原告支付过分文租金，拖欠长达3个月有余。经原告多次催告，被告天日公司仍未向原告支付租金。由于被告天日公司属于被告袁映凤投资的自然人独资有限责任公司，即袁映凤是天日公司的投资人，依据公司法的相关规定，袁映凤应对天日公司的债务承担连带责任。因此，三被告对原告的债务应承担连带责任。综上，原告认为原告在签订合同后已按约定履行完义务，但三被告却未按照约定向原告缴纳租金，其行为严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：
一、被告天日公司向原告支付拖欠租金2156000元（自2014年8月暂计至11月止）以及支付违约金175720元（按逾期金额每日2%计收，从2014年8月6日起分段计收，计至付清之日止）；
二、被告天日公司向原告支付律师费92000元；
三、被告袁苏女、袁映凤对上述债务承担连带清偿责任；
四、三被告承担本案的诉讼费用。本案开庭之前，原告提出增加诉讼请求如下：判令解除原告与被告天日公司、袁苏女于2011年11月3日签订的《物业租赁合同书》。本案庭审中，原告明确其诉讼请求如下：
一、解除原告与被告天日公司、袁苏女签订的《物业租赁合同书》；
二、判令被告天日公司向原告支付拖欠的租金，暂计从2014年8月起至2014年11月止为215600元，计算直至法院判令解除合同生效之日止；
三、判令被告天日公司在法院判决解除合同生效之日起三天内向原告腾空交付租赁物；
四、判令被告天日公司自法院判决合同解除之日起三天后按租金标准向原告支付物业占用费直至腾空交付租赁物止；
五、判令被告天日公司向原告支付上述租金的逾期付款违约金（详见起诉状标准）；
六、判令被告天日公司向原告支付律师费92000元。
七、判令被告袁苏女、袁映凤对上述债务承担连带清偿责任；
八、本案诉讼费由三被告承担。
被告天日公司和袁苏女共同答辩称，一、不同意解除租赁合同，被告并不是恶意拖欠租金，是大环境导致资金暂时出现困难。
二、被告承租青龙城商住楼后已经分租或转租180多户，面积达15000平方米。原告若因被告轻微违约行为而解除合同，原告需自己重新招商或自己经营，也会导致通过被告分租出去获得经营权的商户无法经营下去，有可能会产生社会问题。
三、被告与原告就迟延支付租金事宜一直在协商，被告曾出具书面申请书申请缓交租金并愿意支付利息，但原告一直没有表态，而是直接提起本案诉讼。
四、被告资金出现周转困难有多方面原因：1、社会大环境不好。2、原告没有积极配合被告商户办理工商注册登记手续。商户办理工商营业执照的资料需要产权人及有关部门的盖章，但原告一直不予配合盖章，导致众多商户无法经营，而现在无照营业的商户也以此理由决绝向被告缴纳管理费、水电费。3、原告至今未按照合同约定将一到三楼的车道移交被告使用，从而导致原告承诺被告的商户可以在青龙城三楼停车也无法兑现，致使众多商户以没有停车场等理由要求退场。4、原告承诺被告可以在青龙城三楼建造水塔也没有兑现，致使被告唯有在广场重新搭建水塔。
四、案涉《物业租赁合同书》中约定的违约金标准过高，请求法院依法予以调整。
被告袁映凤辩称，一、袁映凤作为本案被告是主体不适格，袁映凤不应当成为本案被告，亦不应承担法律责任，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。案涉《物业租赁合同书》的合同当事人是被告袁苏女、天日公司和原告，而被告袁映凤只是天日公司的股东，因此就本案而言，原告基于《物业租赁合同书》的租赁关系提起诉讼，被告袁映凤与本案不具有直接民事法律关系，亦不应当承担任何法律责任。如原告认为被告袁映凤作为公司股东应承担连带责任的，应依法另案起诉。
二、原告要求被告袁映凤承担连带责任无法律依据。依据公司法，依法成立并持续经营的天日公司即使是一人有限责任公司，其投资人（股东）也仅以出资额为限对公司承担责任，即负有限责任，而不是原告所谓的股东需对公司的债务承担连带责任，这明显与公司法明确规定相违背。被告袁映凤仅是天日公司的股东，无需为公司的债务承担连带责任，仅以出资额为限对公司承担责任，因此，被告袁映凤认为原告要求其承担连带责任并无法律依据。综上所述，原告向被告袁映凤主张的诉讼请求无任何事实依据和法律根据，恳求法院依法驳回原告向被告袁映凤主张的所有诉求。
经审理查明，原告利民公司是东莞市东城中路南涡岭商住城一至三楼物业的业主，该物业已办理房地产权证，登记的房产权属人为原告利民公司。2011年11月3日，原告利民公司（甲方）与被告袁苏女（乙方）签订《物业租赁合同书》一份，合同约定涉及如下内容：
一、甲方将位于东莞市东城中路南涡岭商住城一至三楼的自有物业（以下简称“案涉租赁物业”）出租给乙方使用，租赁物业建设面积共（约）25500平方米，乙方租赁该物业用于设立经营专业市场、百货商场等商业用途。
二、物业租赁期为20年，从2013年1月1日至2023年12月31日止。免租期为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日，免租期后即自2014年1月1日起正式计收租金。
三、案涉租赁物业每月租金为592000元，租金自2014年1月1日起每三年在前一标准的基础上递增8%。租金按月缴纳，乙方于每月5日前缴纳当月租金，甲方同时出具租金收款收据给乙方。
四、乙方逾期缴纳租金及其他应缴费用的，甲方有权按照应缴款项以每日2‰收取逾期付款违约金。逾期缴纳超过60天的，甲方有权选择以下方式之一处理：A)继续履行合同，并要求乙方支付违约金；B）单方解除本合同，保证金不予退还，所有装修及固定设施均无偿归甲方所有，并要求乙方支付违约金，并按前款规定补缴免租期租金。
五、违约方违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的公证费、交通费、住宿费、律师费、担保费等均由违约方承担。
六、合同第十四条约定乙方注册公司后，该公司与乙方共同作为本合同承租方，与乙方对本合同义务承担连带责任。2012年11月22日，原告利民公司和被告天日公司、袁苏女共同在上述合同最后一页签字盖章确认如下补充内容：“东莞市天日实业投资有限公司于2012年5月23日成立，系本合同第十四条所指乙方注册之公司，与袁苏女共同作为本合同承租方，对本合同义务承担连带责任。”2012年12月19日，原告利民公司和被告天日公司、袁苏女签订《补充协议》一份，约定将案涉《物业租赁合同书》终止期限延长一年，变更为至2033年12月31日终止，免租装修期仍维持不变。上述合同和协议签订后，原告如约向被告交付了案涉租赁物业，被告对场地进行装修后在该物业内运营“潮汇星城”百货商场项目并对外进行招商，现部分案涉租赁物业已以长期或短租形式分租给了若干小租户。案涉《物业租赁合同书》约定的免租期届满后，被告天日公司以袁映凤的个人银行账户向原告利民公司转账支付了2014年1-7月的租金，2014年8月份租金支付了212000元，此后被告没有再向原告利民公司支付过租金。另查，被告天日公司是被告袁映凤投资开办的自然人独资有限责任公司，被告在本案中并未举证证明天日公司的财产独立于股东袁映凤自己的财产。另，原告于2014年11月13日向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押、冻结三被告价值2423720元的财产并提供了原告名下相应财产作为担保。本院依据原告申请，依法作出（2014）东一法东民一初字第2562号之一民事裁定书，并据此查封、冻结了三被告名下相应财产。后，原告于2015年3月30日向本院再提出财产保全的申请，以在本案诉讼过程中被告拖欠租金数额增加为由，要求增加查封、扣押、冻结三被告价值2960000元的财产，并提供了原告名下的相应财产作为担保。本院依据原告申请，依法作出（2014）东一法东民一初字第2562号之二民事裁定书，并据此查封、冻结了三被告名下相应财产。以上事实，有本院审查认定的证据：《物业租赁合同书》、《补充协议》、委托代理合同、存款账户回单、公证书两份、南方都市报、东莞日报、东莞时报、广告宣传纸、律师费发票、房地产权证，以及庭审笔录、问话笔录等书证附卷为证。
本院认为，原告利民公司与被告袁苏女签订案涉《物业租赁合同书》，其后原告利民公司与被告天日公司、袁苏女三方补充确认天日公司与袁苏女共同作为该合同承租方，对该合同义务承担连带责任，且三方还就租期延长等问题签订了《补充协议》，因此应认定原告利民公司是案涉租赁合同的出租方，被告天日公司和袁苏女是共同承租方。三方签订的《物业租赁合同书》和《补充协议》是当事人真实的意思表示，合同内容并未违反国家法律法规的强制性规定，因此应认定合同合法有效，三方均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据庭审查明事实，合同约定的免租期届满后，被告只支付了2014年1-7月的租金以及2014年8月份租金中的212000元，至原告利民公司提起本案诉讼时被告拖欠租金已经超过60天，因此依据合同约定利民公司有权选择单方解除合同。虽然被告天日公司和袁苏女在答辩意见中陈述了拖欠租金的原因，但被告对其所称原告没有适当履行合同义务的主张并未提供证据予以证明，故本院不予采纳，此外被告所称因东莞经济大环境不好而导致其资金周转困难，实属被告应自行承担的履约经营风险，并不能成为拖欠租金的正当理由。综上，被告拖欠租金已构成违约，原告要求解除案涉租赁合同合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依据合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合本案，原告利民公司是通过起诉方式要求解除合同，被告天日公司和袁苏女是2015年1月5日收悉利民公司要求解除合同的增加诉讼请求，因此双方之间的物业租赁合同应认定在2015年1月5日解除。被告天日公司和袁苏女作为案涉物业租赁合同的承租方，自2014年8月之后就没有再向原告利民公司支付租金，天日公司和袁苏女理应向利民公司支付拖欠租金至合同解除之日止，按合同约定592000元/月的标准，被告天日公司和袁苏女共计须向原告利民公司支付拖欠租金2843483.87元[380000元（2014年8月尚欠租金）+592000元/月×4个月（2014年9-12月拖欠租金）+592000元/月÷31天×5天（2014年1月1-5日）]。根据合同约定，如承租方逾期缴纳租金及其他应缴费用的，出租方有权按照应缴款项以每日2‰收取逾期付款违约金。被告天日公司和袁苏女主张合同约定的上述违约金标准过高，请求法院予以调整。对此，
本院认为案涉物业租赁合同中约定的违约金标准是双方自由协商而达成的一致意见，法律应当尊重双方当事人的意思自治，故本院对被告要求调整违约金标准的主张不予采纳，但被告承担的违约金应以尚欠的租金总额为限。综上，结合被告拖欠租金的情况以及合同约定的租金支付期限，被告天日公司和袁苏女应向原告利民公司支付的逾期付款违约金应分段计算如下：1、2014年8月的逾期付款违约金，以该月尚欠租金380000元为本金，按每日2‰的标准，从2014年8月6日起计付至该月租金实际清偿之日止；2、2014年9-12月期间的逾期付款违约金，应以当月租金592000元为本金，按每日2‰的标准，分别从2014年9月6日、2014年10月6日、2014年11月6日、2014年12月6日起计付至当月租金实际清偿之日止；3、2015年1月的逾期付款违约金，以该月尚欠租金（2015年1-5日）95483.87元为本金，按每日2‰的标准，从2015年1月6日起计付至该月租金实际清偿之日止；上述违约金总额以不超过拖欠租金总额2843483.87元为限。
原告利民公司与被告天日公司、袁苏女之间的物业租赁合同解除后，被告理应向原告利民公司返还案涉租赁物，因此利民公司要求被告天日公司、袁苏女交付案涉租赁物合法有理，本院予以支持。被告天日公司、袁苏女腾退物业前仍实际占有使用案涉租赁物，故应当向原告利民公司支付自合同解除次日（2015年1月6日）起至实际返还案涉租赁物之日止期间的物业占有使用费，该费用的支付标准应参照合同约定的租金标准592000元/月计算。原告利民公司主张其因本案诉讼而支出律师费92000元，对此，有利民公司举证的委托代理合同和律师费发票等证据予以证实，故本院对利民公司的主张予以认定。案涉物业租赁合同约定，违约方违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的公证费、交通费、住宿费、律师费、担保费等均由违约方承担。本案是由于被告天日公司、袁苏女违约拖欠租金而导致合同解除，因此根据前述合同约定，天日公司和袁苏女应当向原告利民公司赔偿其因本案诉讼而支出的律师费92000元，据此，本院对原告利民公司的律师费请求予以支持。又，虽然被告袁映凤并非签订案涉物业租赁合同的当事人，但由于被告天日公司是袁映凤投资开办的自然人独资有限责任公司，而被告在本案中并未举证证明天日公司的财产独立于股东袁映凤自己的财产，且从租金收付款情况看，被告袁映凤亦以自己名义履行，可见，天日公司和袁映凤的财务存在混同，因此根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，被告袁映凤应对天日公司在本案中的债务承担连带责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、确认原告东莞市东城利民物业管理有限公司与被告东莞市天日实业投资有限公司、被告袁苏女签订的《物业租赁合同书》和《补充协议》于2015年1月5日解除。
二、限被告东莞市天日实业投资有限公司、被告袁苏女于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城利民物业管理有限公司支付拖欠租金2843483.87元。
三、限被告东莞市天日实业投资有限公司、被告袁苏女于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城利民物业管理有限公司支付逾期付款违约金，违约金计算：1、2014年8月的逾期付款违约金，以该月尚欠租金380000元为本金，按每日2‰的标准，从2014年8月6日起计付至该月租金实际清偿之日止；2、2014年9-12月期间的逾期付款违约金，应以当月租金592000元为本金，按每日2‰的标准，分别从2014年9月6日、2014年10月6日、2014年11月6日、2014年12月6日起计付至当月租金实际清偿之日止；3、2015年1月的逾期付款违约金，以该月尚欠租金95483.87元为本金，按每日2‰的标准，从2015年1月6日起计付至该月租金实际清偿之日止；上述违约金总额以不超过拖欠租金总额2843483.87元为限。
四、限被告东莞市天日实业投资有限公司、被告袁苏女于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市东城利民物业管理有限公司返还位于东莞市东城中路南涡岭商住城一至三楼的租赁物业。
五、限被告东莞市天日实业投资有限公司、被告袁苏女于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城利民物业管理有限公司支付合同解除后的物业占有使用费，费用计算：按592000元/月的标准，从合同解除次日即2015年1月6日起计付至返还案涉租赁物业之日止。
六、限被告东莞市天日实业投资有限公司、被告袁苏女于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城利民物业管理有限公司赔偿律师费损失92000元。
七、被告袁映凤对前述认定的债务承担连带清偿责任。
八、驳回原告东莞市东城利民物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费26189.76元及保全费5000元，由三被告共同承担。
如不服本判决，原告东莞市东城利民物业管理有限公司、被告东莞市天日实业投资有限公司、被告袁映凤可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告袁苏女可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年四月八日
书 记 员 李嘉慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”