漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第162号上诉人（原审原告）苑仁庆，男，1971年6月6日出生，汉族，住漳州市芗城区。上诉人（原审被告）漳州志诚房地产开发有限公司，住所地芗城区天下广场A区S9号店面。法定代表人张志江，董事长。委托代理人李勇敢，福建兴南律师事务所律师。委托代理人叶小青，福建兴南律师事务所实习律师。
上诉人苑仁庆因与上诉人漳州志诚房地产开发有限公司（以下简称“漳州志诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第5615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苑仁庆，上诉人漳州志诚公司的委托代理人李勇敢、叶小青等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2011年1月30日，苑仁庆与漳州志诚公司签订了编号为35060108025300307号《商品房买卖合同》。合同约定：苑仁庆向漳州志诚公司购买漳州市芗城区胜利东路与新华东路交接处东南侧志诚广场A座××号房屋一套，建筑面积142.32平方米，总房价为916256元。合同第八条约定漳州志诚公司应在2010年6月31日前将经验收合格的商品房交付苑仁庆。合同第十五条及合同附件四补充协议第六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；否则，出卖人应按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。漳州志诚公司于2011年12月2日才将房屋交付给苑仁庆使用，在交房时苑仁庆再交给漳州志诚公司补差额901元，苑仁庆实际支付房价款为917157元。因漳州志诚公司至今未完成相关义务，致使苑仁庆至今无法取得产权证。苑仁庆于2014年6月23日诉至本院。原审判决认为：双方所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，又无与法律法规的规定相悖，应为合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，因漳州志诚公司的原因，苑仁庆未能在房屋交付使用之日起360日内取得房屋权属证书的，漳州志诚公司即构成违约，应承担相应违约责任。本案漳州志诚公司于2011年12月2日交付给苑仁庆志诚广场A座××号房屋，依合同约定漳州志诚公司应在2012年11月30日前将办理权属登记需由漳州志诚公司提供的资料报产权登记机关备案，以便苑仁庆能够办理房地产权属证书。但时至今日苑仁庆作为购房人仍未能办理房屋产权证书，漳州志诚公司已构成违约。根据合同法第一百零七条的规定，漳州志诚公司应依合同的约定，继续履行合同所约定的义务，即应及时将办理权属登记需由漳州志诚公司提供的资料报产权登记机关备案，并按合同约定按苑仁庆已付房价款的0.5%向苑仁庆支付违约金。因此，苑仁庆请求漳州志诚公司立即向苑仁庆支付逾期办证违约金4585.79元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于苑仁庆请求判令漳州志诚公司立即将讼争房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并立即协助苑仁庆办理讼争房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证的请求，因涉及相关行政机关处理，该请求不具执行力，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项的规定，
判决如下：
一、被告漳州志诚公司应在本判决生效后之日付给原告因迟延办理房屋权属证书的违约金人民币4585.79元；
二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，减半收取为75元，由被告负担。宣判后，原审原告苑仁庆、原审被告漳州志诚公司均不服，分别向本院提起上诉。苑仁庆上诉称：（1）漳州志诚公司向产权登记机关提交办证资料备案以及协助买受人办理产权证，既是合同义务也是法定义务，义务行为应当具有执行力；（2）原审判决认定漳州志诚公司协助办证义务不具有执行力的依据是漳州市国土资源局芗城区分局所出具的漳芗国土资（2014）100号《关于陈××信访事项处理答复意见书》，从该《意见书》的内容看，土地主管部门冻结漳州志诚公司一切与土地、房地产开发相关活动的原因是漳州志诚公司迄今未按照规定补缴新增加计容建筑面积的土地出让金，可见只要漳州志诚公司依法补缴土地出让金，讼争房屋即可依法办理房屋权属登记，故不能以土地主管部门的前述冻结行为为由，认定漳州志诚公司的协助办证义务不具有执行力。据此，请求二审依法撤销原判第二项，改判漳州志诚公司应立即将讼争房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并立即协助买受人办理讼争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。漳州志诚公司答辩称：根据漳州市国土资源局芗城区分局所出具的漳芗国土资（2014）100号《关于陈××信访事项处理答复意见书》，漳州市国土资源主管部门已经冻结漳州志诚公司一切与土地、房地产开发相关活动，冻结的目的是等待法律途径解决双方争议的超容建设问题，并且待该问题解决完毕后，将由政府通知买受人办理讼争房屋的权属登记。并且，漳州志诚公司与土地主管部门之间除了超容建设纠纷外，并不欠缺其他协助办证资料。据此，请求二审驳回苑仁庆的上诉请求。漳州志诚公司上诉称：漳州志诚公司不是不协助办证，而是因政府行为暂停办理，即导致买受人不能办理房屋权属证书的原因是政府行为，政府与漳州志诚公司之间存在超容建设争议，该争议非属漳州志诚公司的意志所能解决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，在法律上或事实上不能履行的不构成违约，故本案漳州志诚公司并不存在违约行为。据此，请求二审依法撤销原判第一项，改判驳回苑仁庆的诉讼请求。苑仁庆答辩称：只要漳州志诚公司依法补缴土地出让金，讼争房屋即可依法办理房屋权属登记，故不能以土地主管部门的前述冻结行为为由，认定漳州志诚公司的协助办证义务不具有执行力。漳州志诚公司不依约履行协助办证，构成违约，应承担违约责任。
经审理查明，除讼争房屋是否因漳州志诚公司至今未完成相关义务致使至今无法取得产权证的事实外，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有异议。对当事人没有异议的事实本院予以确认。另查明，依据苑仁庆与漳州志诚公司于2011年1月30日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，漳州志诚公司应在2011年3月31日前将经验收合格的商品房交付苑仁庆。而原判却将漳州志诚公司交付苑仁庆预购商品房的时间认定为2010年6月31日前错误，应予纠正。还查明：漳州志诚公司志诚广场（九龙官邸）项目，经市政府批准增加计容建筑面积10642.29平方米，市城乡规划局于2011年1月出具《建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书》（漳规（2011）375号），要求开发商根据福建省人民政府办公厅《关于加强房地产开发项目容积率管理的意见》（闽政办（2007）190号）的规定及2010年漳州市政府常务会会议纪要第十七次会议精神，到市国土资源局办理相关补缴土地出让金手续。市国土资源局于2012年5月发出通知，要求漳州志诚公司新增加的部分限期补缴出让金。因漳州志诚公司未按照通知补缴新增加的土地出让金，市国土资源局冻结漳州志诚公司在我市的一切与土地、房地产开发相关活动。上述事实有漳芗国土资（2014）100号《关于陈××信访事项处理答复意见书》，以及双方当事人二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。
本院认为：本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。在《商品房买卖合同》中，将房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，既是出卖人的合同义务也是出卖人的法定义务，该义务属于实现买受人物权的必要的作为义务，客观上不存在不具有执行力的问题。并且，关于非金钱债务的违约责任免除情形，合同法所规定的事由是“法律上或事实上不能履行”，而“执行力”并非法定事由，即本案中政府主管部门冻结漳州志诚公司在我市的一切与土地、房地产开发相关活动，并不属于合同法规定的法律上或事实上不能履行的情形，因为按照规定缴清土地出让金既是房地产开发公司的法定义务，也是其履行协助办证义务的内容之一，漳州志诚公司按照规定缴交土地出让金后，才可以将讼争房屋办理权属登记需由其提供的全部资料报产权登记机关备案。原判以漳州志诚公司立即履行协助办证义务的诉讼请求不具执行力为由，驳回苑仁庆的诉讼请求，没有法律依据，系属错误，应予以纠正；苑仁庆该上诉主张有事实和法律依据，应予以采纳。本案中，漳州志诚公司未能依约按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原因在于其未按照政府主管部门的通知补缴新增加的土地出让金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，漳州志诚公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决其按已付房款的0.5%向苑仁庆支付违约金，并无不当，漳州志诚公司关于其行为没有构成违约、无需承担违约责任的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。综上，漳州志诚公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。苑仁庆的上诉请求，与约相符，于法有据，应予支持；原审对于漳州志诚公司履行协助办证义务的判决没有法律依据，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、之规定，
判决如下：
一、维持漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第5615号民事判决第一项；
二、撤销漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第5615号民事判决第二项；
三、上诉人漳州志诚房地产开发有限公司应立即将漳州市芗城区胜利东路与新华东路交接处东南侧志诚广场A座××号房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并立即协助苑仁庆办理该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。本案一审案件受理费150元减半收取75元、二审案件受理费150元，均由上诉人漳州志诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长花絮
审判员翁艺晖
代理
审判员李凌
二〇一五年三月二十八日
书记员卢杰附本判决适用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条第（一）项：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。 微信公众号“”