黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2014）外民一初字第1305号原告馨美家园业主委员会，住所地哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园。负责人卜景范，主任。委托代理人伊胜国，黑龙江英琪律师事务所律师。被告张志广，1955年2月7日出生（公民身份号码×××），住所地哈尔滨市道外区。被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区桦树街61号2栋4单元1层2号。法定代表人唐冶，总经理。
原告馨美家园业主委员会诉被告张志广、被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告馨美家园业主委员会及其委托代理人伊胜国、被告张志广、被告物业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告馨美家园业主委员会诉称，哈市道外区宏图街161号馨美家园小区于2006年12月建成入户，当时由被告物业公司负责小区的物业管理工作。在被告物业公司管理期间，由于不负责任及经营不善，造成小区内私建、滥建、卫生脏乱差等诸多问题，业主反映强烈，2009年大部分业主已不交物业费，双方矛盾日渐激化。此后经社区、办事处、区政府等部门多次调解无果，被告物业公司于2009年12月31日弃管该小区。弃管后小区秩序一度陷入混乱，后经全体业主协商成立了业主委员会，决定由业主委员会自管该小区。此事经社区、办事处、区政府及市政府层层审批后决定，馨美家园作为哈尔滨市第一例自管模式小区。2010年2月4日业主委员会正式成立，原告履行物业管理公司的职责并具有物业管理公司的主体资格。在此期间，被告物业公司多次来小区对原告的工作进行阻挠，并强行占用部分物业用房，业主委员会主任家的玻璃也多次在半夜被人砸碎，辖区派出所也多次出警。原告接手后，对小区进行了全面的整改，并要求被告张志广交还小区物业用房（车棚一处），但被告张志广对此置之不理，拒不交出。原告认为根据物业管理条例、物权法的规定小区内公共设施、物业用房等共有部分归全体业主共有，任何单位或个人不得侵占。同时根据最高院审理物业服务纠纷案件解释的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。原告在建委调取的原设计图纸上显示，原车棚位置为移动公厕，但未建移动公厕，而是建成了本案诉争车棚，故被告称图纸没有规划此地的用途是错误的。综上，二被告强占小区公共设施的行为，严重的侵害了全体业主的合法权益。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令二被告返还原告物业用房，位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚一处约100米左右（小区业主共有）；2、诉讼费用由二被告承担。
被告张志广辩称，原告所述车棚位置属实，被告张志广在小区开发时做水暖工作，工程于2006年末完工后被告张志广与华仕程开发公司（以下简称开发公司）法人代表吴志义协商，张志广和开发公司说其爱人下岗了，吴志义说可以在小区建一个车棚，由张志广的爱人经营，开发公司答应了，让张志广找物业公司法人代表李海山协商，后张志广在小区内自行投资建了原告陈述的诉争车棚，为了区分小区内此车棚系张志广自行投资所建，故车棚大门开在小区外面。由于当时建筑市场混乱，开发公司自行说了算，此车棚是小区图纸规划之外的项目，该车棚占小区的一部分，原图纸规划图显示此部分为绿地，另一部分为小区外的一个墙角，该车棚建设时没有任何审批手续。张志广自行投资4万多元。对原告的诉请张志广同意与原告进行协商，希望此案能调解解决。
被告物业公司辩称，物业公司同意被告张志广的意见，如果本案可以协商解决的话，物业公司可以配合张志广与原告协商，张志广陈述建车棚的经过属实，该车棚没有任何审批手续，对张志广投资数额无异议。原告馨美家园业主委员会为证明其主张的事实成立，向法院提供如下证据并当庭举示：证据一、馨美家园小区建设设计规划图，拟证明该小区在规划图上早就设计各个物业用房，包括现在被被告所强占的几处物业用房，且该区域属于小区内的区域，属于全体业主共有。证据二、合同复印件，拟证明二被告假借出租之名，实际上侵占小区物业用房的事实。证据三、道外区政府文件复印件，拟证明：一是2010年年初被告对小区弃管。二是经区、市各级政府及各个部门的审批，批准了原告以自管模式管理馨美家园小区。证据四、业主大会决议及业主代表签字名单复印件，拟证明原告是经合法程序成立。证据五、宏南社区关于馨美家园出现的问题汇报复印件，拟证明被告弃管后持续的骚扰、破坏该小区，并抢占小区物业用房的事实。证据六、原告向各级部门报送的《强烈要求归还小区房产的报告》，拟证明原告几年来一直在上访此事，但至今未予解决的事实。证据七、照片，拟证明小区的物业用房被被告侵占后作为自行车棚的事实。证据八、证人证言二份，拟证明被告弃管该小区及侵占物业用房的事实。被告物业公司为证明其主张的事实成立，向法院提供如下证据并当庭举示：证据、总平面图，拟证明物业办公室、老年活动室、自行车棚不是被告占用，原告诉称的物业办公室是被告自建，与原告无关，自行车棚也是自建的当时与开发的物业公司有协议，属谁建谁使用。警务室是开发商后来的售楼处，物业公司用物业费顶替物业质保金，开发商用售楼处顶替我的帐，作为被告公司顶物业费的资金。被告张志广未举证。被告张志广及被告物业公司对原告馨美家园业主委员会举示的证据质证认为：对证据一有某某，该图纸与物业公司原始图纸不一致，原始图纸未标示移动公厕字样；对证据二、三、四，无异议；对证据五、六，有某某，该证据与二被告无关；对证据七，无异议；对证据八有某某，希望证人拿出证据再说话，对第二位证人有某某，证人陈述的与设计规划不符。原告馨美家园业主委员会对被告物业公司举示的证据质证认为：对证据真实性有某某，对证明问题有某某，该证据与原告提交的证据不一致，原告提供的证据有多部门审批，该证据是被告自行设计没有报批，该证据上没有三处诉争用房。被告张志广对被告物业公司举示的证据质证认为：对被告物业公司提供的证据没有某某。本院认证意见为，对原告提供的证据一、证据七，因上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。对原告提供的证据二，该证据虽为复印件，但二被告对该证据均无异议，故本院予以采信。对原告提供的证据三、证据四，上述证据虽为复印件，但结合证人证言，能够证实原告馨美家园业主委员会是经过法定程序依法成立的，且二被告对证据三、证据四均无异议。对原告提供的证据五、证据六结合证据八证人证言，能够证实其要证明的问题，故本院对于原告提供的证据五、证据六、证据八予以采信。对被告物业公司提供的证据，该证据虽为原始件，但未报送相关部门审批备案，且无法证明其要证实的问题，故本院对该证据不予采信。
经审理查明，哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区于2006年12月建成入户，并且当时由被告物业公司负责小区的物业管理工作。2009年因被告物业公司与馨美家园小区全体业主之间因物业服务问题产生矛盾，经社区、办事处、区政府等部门调解无果后，被告物业公司于2010年初撤出馨美家园小区，不再履行物业服务职责，与此同时馨美家园业主委员会于2010年2月4日经审批后依法成立，并代表全体业主自行履行该小区物业管理职责。另，位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚在相关部门的备案图纸上规划为绿地及移动公厕，但后建为诉争车棚。2007年12月30日被告张志广与被告物业公司协商并签订合同。合同约定，被告物业公司将位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚出租给张志广，张志广一次性交款两万伍仟元，承租期限为30年。诉争车棚现仍由张志广承租使用。
本院认为，位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚在该小区初始规划为绿地及移动公厕，后改建为车棚，根据物权法的规定，建筑区划内的绿地及其他公共场所、公共设施，属于业主共有，因此诉争车棚系小区公共设施及公共用地，应为全体业主共有。被告物业公司将诉争车棚出租给被告张志广，该约定违反了建筑单位或其他行为人不得擅自处分、占用将业主共有部分、改变其使用功能的法律规定，诉争车棚仍为全体业主共有。综上，位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚系小区内公共设施，所占用地为公共用地，应为馨美家园全体业主共有，二被告无法律依据占用诉争车棚，原告馨美家园业主委员会作为依照法定程序成立，代表全体业主行使权利的组织要求二被告返还诉争车棚的诉讼请求符合法律规定，故本院对该诉讼请求予以支持。
被告张志广辩称，诉争车棚系自己出资建造，但其未举证证实，故本院对其抗辩主张不予认可。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠结案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定
判决如下：被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司、被告张志广于本判决生效之日立即将位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚返还原告馨美家园业主委员会（代馨美家园全体业主）使用。如果未按本判决指定期间履行其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费100元，此款原告已预付，由被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司负担50元，由被告张志广负担50元。二被告应于本判决生效之日起十日内将应负担的款额给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李晓冬
代理
审判员 杨顺利
人民陪审员 王艳艳
二〇一五年三月二十八日
书 记 员 刘文斌 来自：