陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书（2014）靖民初字第03836号原告李川玲，女，汉族，农民，靖边县新城乡人。原告华鹏，男，汉族，农民，泾阳县人。二原告委托代理人张海燕，男，陕西嘉岭律师事务所律师。被告武强，男，汉族，居民，靖边县人。被告马福，男，汉族，居民，靖边县人。
原告李川玲、华鹏与被告武强、马福农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告李川玲、华鹏的委托代理人张海燕到庭参加了诉讼，被告武强、马福经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李川玲、华鹏诉称，2013年12月23日，原、被告签订了《房屋转让合同》，合同约定：二被告将其位于王家湾的一套独院二层楼房一次性转让给二原告，建筑面积共计193.25平方米，转让费共计293000元。原告向被告支付了255000转让费后，开始装修，不料被原土地使用权人阻拦，致使合同无法履行。现请求1、依法确认原、被告双方签订的《房屋转让合同》无效；2、依法判令被告返还原告已支付的255000元转让费；3、本案受理费由二被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组，《房屋转让合同》一份，证明原、被告于2013年12月23日签订了《房屋转让合同》，由于被告未按合同约定履行义务，导致合同目的不能实现。第二组，收条六支，证明原告向被告支付房款255000元的事实。被告武强、马福未到庭答辩，未举证、质证。通过原告的陈述、举证，本院对原告所举证据作如下认证：对原告提交的证据，来源合法且与案件具备关联性，对其真实性及证明目的予以认定。本院根据原告的陈述、举证和法庭认证，查明以下事实：2013年12月23日，原李川玲、华鹏与被告武强、马福签订了《房屋转让合同》，合同约定：二被告将位于靖边县张家畔镇新房滩村王家湾的一套独院二层楼房转让给二原告，房屋建筑面积为193.25平方米，转让费为293000元。二原告向二被告共支付转让费255000后，开始装修。此后因该房屋权属发生纠纷，原告涉诉本院。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》，虽是双方的真实意思表示，但由于双方买卖的是农村房屋，对于农村房屋的买卖，国家虽然没有明确的法律调整，但据于农村房屋占用的是宅基地，宅基地是集体组织内部拥有所有权，而我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应办理审批手续。综上，原、被告签订的《房屋转让合同》违反了法律、法规的强制性规定，属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告请求二被告返还转让费的诉讼予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告李川玲、华鹏与被告武强、马福签订的《房屋转让合同》无效；
二、由被告武强、马福返还给原告李川玲、华鹏房屋转让费255000元；由原告李川玲、华鹏返还被告武强、马福位于靖边县张家畔镇新房滩村王家湾的一套独院二层楼房。限本判决生效后二十日内自动履行；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费5120元，由被告武强、马福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 鲍登利
审判员 尹明良
审判员 艾 婷
二〇一五年三月二十八日
书记员 刘小利 来源：