黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第448号上诉人（原审原告）滕世杰，住哈尔滨市南岗区。委托代理人刘兆颖，黑龙江阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘枫楠，住哈尔滨市南岗区。
上诉人滕世杰因与被上诉人刘枫楠房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二民初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式审理了本案。2015年3月6日，上诉人滕世杰的委托代理人刘兆颖，被上诉人刘枫楠到庭参加询问。本案现已审理终结。原审判决认定：2014年3月11日，滕世杰（出售方、甲方）、刘枫楠（购买方、乙方）、哈尔滨豪德房地产营销策划有限公司（居间代理方，丙方，以下简称豪德公司）签订了一份房地产买卖合同，约定滕世杰同意将坐落于哈尔滨市松北区观江国际55栋3单元1001室出售给刘枫楠，房产总价值715000元；滕世杰将《房屋产权证》等相关原始文件交存豪德公司代为保管，刘枫楠同意于2014年3月11日交付20000元作为购房定金，需交由豪德公司代为保管作为房屋交接保证金；刘枫楠付款方式为贷款支付；刘枫楠于2014年3月16日向豪德公司提交贷款材料及相关手续，如因滕世杰、刘枫楠任何一方未及时向豪德公司提交代办的合理资料致交款日期延期或造成违约的，由未及时提交资料一方负责；刘枫楠向豪德公司支付居间费14300元；若刘枫楠用商业贷款方式支付房款，刘枫楠还应当向豪德公司支付居间费2000元；豪德公司无正当理��不履行合同，或由其他过失影响滕世杰、刘枫楠交易的，且给滕世杰、刘枫楠造成损失的，由豪德公司赔偿损失。豪德公司在限定期限未办理完毕此套房产的相关手续，豪德公司将承担滕世杰、刘枫楠房屋总价5‰的违约金；滕世杰、刘枫楠、豪德公司三方约定双方材料准备齐全，豪德公司于50个工作日办理完毕。合同签订后，刘枫楠向豪德公司交付定金20000元。2014年3月20日，刘枫楠向豪德公司支付部分房款195000元，上述款项共计215000元。2014年5月31日，豪德公司向刘枫楠返款218575元，其中包括定金20000元、已交付的部分购房款195000元及违约金3575元。2014年8月14日，刘枫楠与中国农业银行股份有限公司哈尔滨松花江支行签订个人购房担保借款合同，价款金额470000元，用于刘枫楠购买位于哈尔滨市松北区松浦大道618号松浦观江城A区59号1单元18层2号的房产。滕世杰诉至法院，其以刘枫楠违约为由，要求刘枫楠给付定金20000元并承担本案诉讼费用。在一审审理过程中，滕世杰撤销了对豪德公司的起诉。刘枫楠在一审辩称：其与滕世杰、豪德公司三方签订了房屋买卖合同，在签订合同时约定由房屋中介豪德公司帮助变更滕世杰出售房的所有权人，滕世杰出售的房产属于三联单的房子，尚未取得房屋所有权证。刘枫楠交了20000元定金及购房款的30%总计是215000元后，中介公司没能够完成更名的义务，致使刘枫楠无法购买该房屋，中介公司将刘枫楠交付的定金及购房款返还给刘枫楠。刘枫楠未违约，请求法院驳回滕世杰的诉讼请求。原审判决认为：滕世杰与刘枫楠及豪德公司签订的房地产买卖合同系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。三���当事人应按照合同约定全面履行合同义务。本案争点为刘枫楠的行为是否构成违约。从刘枫楠出具的证据可知，其在签订房地产买卖合同后，已向豪德公司交付定金及部分购房款共计215000元。此后，豪德公司于2014年5月31日向刘枫楠返款218575元，其中包括定金20000元、已交付的部分购房款195000元及违约金3575元。由于豪德公司在向刘枫楠返还购房款时，又给付了刘枫楠违约金。因此，根据交易习惯可确认，刘枫楠在履行合同过程中未构成违约。故对刘枫楠的抗辩主张，予以采信。滕世杰出示的证据不足以证明刘枫楠的行为构成违约，故对滕世杰要求刘枫楠给付定金的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条之规定，判决：驳回滕世杰的诉讼请求。案件受理费389元，由滕世杰负担。原审原告滕世杰不服一审判决，向本院提起上诉称：刘枫楠基于三方买卖合同贷款后不履行合同的付款义务，其存在明显的违约行为。一审判决认定中介公司给刘枫楠违约金的事实同时认为刘枫楠未构成合同违约错误。请求：撤销一审判决，依法改判刘枫楠向滕世杰支付合同违约金20000元。
被上诉人刘枫楠辩称：滕世杰出售的房屋没有房产证，只有购房发票。刘枫楠找到中介公司豪德公司要求其将诉争房屋变更成刘枫楠名下，同时中介公司称可以给刘枫楠办理贷款。刘枫楠按照中介公司要求把定金、首付款交给中介公司，但是中介公司没有完成更名、贷款程序，所以中介公司将定金、首付款、违约金全部返还给刘枫楠，银行流水已提交一审法院。刘枫楠因为合同无法履行，无法购买诉争房屋。后来贷款是为了购买别的房���，与诉争房屋没有关系。一审滕世杰质疑刘枫楠没有贷款能力，所以刘枫楠才提交的借款合同。刘枫楠同意一审判决。在二审庭审过程中，上诉人滕世杰、被上诉人刘枫楠均未提交证据。二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：滕世杰与刘枫楠及豪德公司就诉争房屋签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定三方签订的房屋买卖合同合法有效正确，本院予以确认。本案的争点即刘枫楠在履行三方签订的房屋买卖合同中是否存在违约情形及应否给付滕世杰定金20000元。首先，刘枫楠在签订房屋买卖合同后，其依合同约定的义务先后向豪德公司支付定金、部分购房款共计215000元；其次，刘枫楠在一审提交的中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单中体现刘枫楠的账户于2014年5月31日通过网上银行转进218575元。刘枫楠称该款系豪德公司返还其支付的定金及部分购房款外，又给付其3575元违约金。结合分析三方签订的合同中第四条违约责任第4项约定的“豪德公司无正当理由不履行合同，或由其他过失影响滕世杰、刘枫楠交易的，且给双方造成损失的，由豪德公司赔偿损失。如豪德公司在限定期限内未办理完毕此套房产的相关手续，豪德公司应承担双方房屋总价5‰的违约金。”前述款项与三方约定的违约金互相印证相符，能够认定中介公司因未能办理更名事项，已按三方签订的居间合同的约定对刘枫楠承担了违约责任，现无证据证明刘枫楠在履行合同过程中存在违约情形，故一审判决认定刘枫楠在履行房屋买卖合同过程中未构成违约，同时对滕世杰主张刘枫楠存在违约的主张不予采信并判决驳回其主张刘枫楠给付其定金20000元的请求正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费389元，由上诉人滕世杰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
代理
审判员 蔡耘耕
代理
审判员 赵峻峰
二〇一五年三月二十八日
书 记 员 齐 跃 来源：百度“”