江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2015）响尖民初字第00472号原告（反诉被告）徐达海。委托代理人张鹏宇，江苏南京苏星律师事务所律师。被告（反诉原告）徐洪洲。
原告徐达海诉被告徐洪洲暨反诉原告徐洪州诉诉被告徐达海土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法由
代理
审判员吴鹏飞适用简易程序于2015年11月10日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）徐达海的委托代理人张鹏宇、被告（反诉原告）徐洪洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐达海诉称：2014年6月13日，原、被告签订土地流转合同，约定原告将位于响水县张集中心社区原鱼塘内土地及附属设施出租给被告适用，期限9年，年租金为4万元，双方同时约定了付款期限及违约责任。合同签订后，被告按约给付了第一年的租金，但第二年的租金至今未付。原告多次向被告催要租金，并于2015年8月25日向被告发出书面催收函，被告仍拒付租金。被告的行为已构成根本违约，现原告起诉要求判令：1、解除双方订立的土地流转而合同，被告返还租赁土地及附属建筑设施；2、被告支付占用土地期间的费用（2015年5月20日至返还土地时的费用按4万元/年计算）；3、被告承担违约金5万元及本案诉讼费。
被告徐洪洲辩称：1、被答辩人在签订合同时故意隐瞒涉诉土地为农业用地的事实，导致答辩人陷入错误的认识并作出不真实的意思表示，其行为已构成合同欺诈，答辩人已提起反诉，请求两案合并审理；2、答辩人并未拖欠被答辩人的土地租金，被答辩人存在合同欺诈行为，应当返还答辩人的租金并赔偿损失。反诉原告徐洪洲诉称：反诉人为开展农家乐经营，欲租赁被反诉人的土地。被反诉人表示涉诉土地性质为一般农用地，并提供了《张集乡姜圩村五组承包大冲渔场土地四址现状图》和《响水县张集幸福林海农业生态园平面图》。反诉人给予上述信息，误以为涉诉土地是一般农用地，可做经营渔场等用途，与2014年6月13日与被反诉人签订了《土地流转合同》。合同签订后，反诉人开始修房、购置机械设备并兴建鱼塘等，但动工时却被土地管理部门叫停，原因是涉诉土地的性质为农业用地。2015年7月1日，被反诉人承认其提供的上述两份图纸系其自行制作。综上，被反诉人故意捏造事实，隐瞒涉诉土地为基本农田的事实，与反诉人签订《土地流转合同》，其行为构成了合同欺诈，现反诉人提起反诉要求判令：1、解除双方签订的土地流转合同；2、被反诉人返还土地使用费4万元；3、被反诉人赔偿反诉人的损失266620元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告徐达海辩称：1、同意解除双方于2014年6月13日签订的土地流转合同；2、双方在2013年就曾签订《土地流转合同》，被答辩人也多次实地考察后才自愿签订协议，答辩人也是将土地现状及相关情况详细地向被答辩人予以说明，并未隐瞒涉诉土地性质的情形；3、根据合同约定，承租期内答辩人所有生产、建设项目及相关手续均有被答辩人自行办理，与答辩人无关；4、答辩人不存在欺诈及违约的情形，被答辩人的反诉请求无事实及法律依据。综上，请求驳回被答辩人的反诉请求。
经审理查明，2014年6月13日，徐达海（甲方）与徐洪洲（乙方）签订《土地流转合同》，约定甲方将位于响水县张集中心社区原渔场内土地（含饲料库一幢、钢架大棚四幢、生活用房一幢、厕所一幢、围墙及大门设施完整、线路齐全）转租给乙方使用，该宗土地系张集中心社区姜圩村五组东至胜利河，南至杨回村界址，西至小排河，北至西排河地块中的南侧半宗，使用期限为9年，租金为4万元/年，每年的租金于当年的5月20日前付清，如有悔约，赔付对方同等经济损失外承担悔约费5万元。双方同时约定乙方拥有拆除、改建租赁场地及资产的权利，也承担办理生产等手续、处理与地方群众涉及土地矛盾的责任。签订协议后，徐洪洲向徐达海支付第一年租金4万元，其余租金至今未付。签订合同后，涉诉土地被徐洪洲用于种植农作物至2015年6月份，后被荒弃。2015年8月25日，徐达海向徐洪洲发出《租金催收函》，要求徐洪洲于9月15日前付清次年租金，否则将解除《土地流转合同》，并收回土地、厂房及相应附属设施。另查明，2013年6月15日，徐达海（甲方）与徐洪洲、胡礼东（乙方）就涉诉土地签订了《土地流转合同》，约定使用期限为十年，其余内容同2014年签订的《土地流转合同》。签订该协议后，双方当事人按照合同的约定履行了首年的给付义务。2013年，徐洪洲准备在涉诉土地上开挖鱼塘时，张集中心社区土地管理所以相关土地系基本农田为由叫停施工。因胡礼东要求退出合同关系，徐达海与徐洪洲于2014年6月13日重新签订了上述合同。再查明，2003年，响水县张集乡圩角村五组（甲方）与徐达海、康炳荣签订《土地流转合同》，约定甲方将涉诉土地所在的大冲渔场承包给乙方，承包期为2003年至2021年。2009年5月30日，原响水县张集乡杨回村一组（甲方）与徐达海、许华英（乙方）签订土地承包合同，约定乙方承包甲方位于大冲渔场南侧的18亩土地（包含在2014年6月13日《土地流转合同》范围内），承包期限更为15年。又查明，2014年6月13日签订《土地流转合同》时，合同载明的钢架大棚四幢已灭失。以上事实有土地承包合同、土地流转合同、租金催收函、快递回执单据、当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为2014年《土地流转合同》是否是在违背徐洪洲真实意思的情况下订立。据查，双方当事人于2013年签订《土地流转合同》后均按约履行了合同义务。该份协议签订后，徐洪洲准备在涉诉土地上开挖鱼塘时，被土地管理部门以所涉土地系基本农田为由叫停施工。2014年，徐洪洲又与徐达海签订《土地流转合同》，因此徐洪洲在签订该份协议时知道或者应当知道所租赁土地的性质为基本农田，其抗辩徐达海采用欺诈方式使其违背真实意思签订合同的理由不能成立，本院不予采信。徐洪洲与徐达海签订的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐洪洲拒不支付次年租金的行为违反合同约定，对徐达海要求其支付实际占用土地期间内的租金的诉讼请求，本院依法予以相应支持。徐洪迟延履行租金给付义务，经催告后在合理期限内仍未履行，徐达海享有法定的解除权，其起诉要求判令解除双方签订的《土地流转合同》，故该合同依法于被告徐洪洲收到起诉状副本时（2015年10月15日）解除。合同解除后，徐达海以徐洪洲未交回钥匙为由主张导致其未能收回土地及附属设施，但根据徐达海提供的现场图片，部分建筑系开放式结构，且其他建筑、设施并非完全封闭，故是否取回钥匙并不会严重影响徐达海收回租赁物，对徐达海主张的占用土地期间的费用，本院依据4万元/年的标准自2015年6月13日起计算至2015年10月15日止，为13666.67元。合同解除后，对已经履行的部分，徐达海有权要求恢复原状。对徐达海要求徐洪洲返还租赁土地及附属设施（饲料库、生活用房及厕所各一幢、围墙、大门、线路）的诉讼请求，本院予以支持。徐洪洲未按合同约定履行租金给付义务，违反了租赁协议的约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。依据租赁合同的履行及当事人的违约情况，考虑到预期利益的因素，本院酌定徐洪洲负担违约金44444元。徐洪洲要求徐达海返还首年土地使用费4万元并承担其损失266620元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、九十六条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、解除原、被告于2014年6月13日签订的《土地流转合同》；
二、被告徐洪洲于本判决生效之日起10内给付原告徐达海土地占用费13666.67元，并承担违约金44444元；
三、驳回反诉原告徐洪洲的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。本诉案件受理费1379元，由徐达海负担126元，徐洪洲负担1253元。反诉案件受理费5899元，由徐洪洲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 王 东
代理
审判员 吴鹏飞
人民陪审员 胡 榕
二〇一五年三月二十八日
书 记 员 朱 琳附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。