上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第34号上诉人（原审原告、反诉被告）王洪波。被上诉人（原审被告、反诉原告）洪胜利。委托代理人万汉超，上海亚瀚律师事务所律师。
上诉人王洪波因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，2014年6月21日，洪胜利（甲方）与王洪波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将上海市逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“101室房屋”）出租给乙方，房屋类型为住宅，建筑面积145.54平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋用作居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方于2014年7月5日前向乙方交房，租期从2014年7月10日起至2019年7月9日止；月租金人民币（以下币种均为人民币）5，500元，乙方于每月8日前向甲方支付租金；甲方交付房屋时，乙方应支付甲方租赁保证金5，500元，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间该房屋发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视费用由乙方承担，物业费由甲方承担；租赁期间，乙方将该房屋全部或部分转租给他人，可与接收转租方订立书面转租合同；甲方擅自解除合同提前收回房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金。合同补充条款约定，租金前两年不变，后三年为每月5，700元，甲方承诺给乙方配置洗衣机一台，交付4个卫生间。合同签订后，王洪波将该房屋分租给他人居住，并支付洪胜利至2014年10月9日租金，还支付了押金5，500元。2014年8月15日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局向101室房屋业主发出责令限期改正通知书，主要内容为，101室房屋实际居住6人，房屋分割出租的行为违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》及《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》，责令在2014年8月20日前改正上述违法租赁行为。嗣后，洪胜利要求101室房屋内的次承租人搬离，并拆除了房屋内的部分添附、更换了房屋门锁。因王洪波认为洪胜利已经构成违约，故起诉至原审法院要求判令洪胜利退还2014年8月21日至2014年10月9日期间的租金9，333元、押金5，500元，并赔偿违约金645，600元、中介费1，925元。洪胜利提起反诉要求判令王洪波继续履行租赁合同，租赁期间不得群租。原审审理中，洪胜利申请证人唐某某出庭作证。唐某某证词的主要内容为，唐某某系高境镇综治社保队工作人员，负责101室房屋所在小区的群租事宜，2014年7月底，唐某某从外面看见该房屋客厅被分隔成两间，餐厅也被隔断，就通知业主整改，但一直没有动静，故唐某某将该情况上报给上海市宝山区住房保障和房屋管理局，8月13、14日左右发出了责令改正通知书，张贴在101室房屋门上，10天后，唐某某发现洪胜利开始整改，9月10日之后，唐某某又去查看，发现租客已经全部搬走，但隔断还没有全部拆光。洪胜利对唐某某的证词无异议。王洪波表示，王洪波不居住在101室房屋，对证人所述情况不清楚。原审法院认为，《房屋租赁合同》约定，王洪波将101室房屋全部或部分转租给他人，可与接收转租方订立书面转租合同；洪胜利承诺交付王洪波4个卫生间。从上述约定可见，洪胜利对于王洪波将101室房屋分租给多人是同意的。《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条规定：“出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。”王洪波与洪胜利签订的《房屋租赁合同》中关于洪胜利提供王洪波4个卫生间的约定，已经违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定。上海市宝山区住房保障和房屋管理局为此也发出了责令改正通知书，故王洪波、洪胜利实际已无法按照上述约定继续履行《房屋租赁合同》。且洪胜利已经更换了101室房屋门锁，收回了房屋，故洪胜利要求王洪波继续履行《房屋租赁合同》，法院难以准许。王洪波、洪胜利对合同无法履行的后果均有过错，应各自承担自己的损失。王洪波要求洪胜利支付违约金、赔偿中介费，法院不予准许。王洪波主张洪胜利于2014年8月20日收回了101室房屋，未提供证据证明，法院不予采信。洪胜利陈述101室房屋内的房客在2014年9月10日全部搬离，可视为其于当日收回了房屋，故洪胜利应将2014年9月11日至2014年10月9日期间的租金5，317元，及押金5，500元返还给王洪波。依照《中华人民共和国合同法》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、洪胜利于本判决生效之日起十日内，返还王洪波租金5，317元、押金5，500元；
二、王洪波的其他诉讼请求，不予支持；
三、洪胜利要求王洪波继续履行《房屋租赁合同》等反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为5，212元，反诉案件受理费40元，由王洪波负担5，127元，洪胜利负担125元。王洪波不服原审法院判决，向本院提起上诉称，洪胜利在2014年8月20日将101室房屋内的房客都赶走，并更换房屋门锁，收回了房屋，已构成违约，根据双方签订的租赁合同约定，洪胜利提前收回房屋应支付剩余天数租金的两倍作为违约金；另外中介费是王洪波承担的，应由洪胜利赔偿；王洪波已支付租金至2014年10月9日，故洪胜利应退还8月21日至10月9日的租金；101室房屋分割是洪胜利所为，王洪波没有过错，不应承担责任。原审判决错误，要求撤销原审判决第一、二项，依法改判支持王洪波原审中的本诉请求。
被上诉人洪胜利辩称，不同意王洪波的上诉请求。王洪波承租101室房屋是用于群租而非自用，洪胜利让房屋使用人搬走是应政府要求对系争房屋进行整改，并非提前收回房屋，洪胜利至今未另行出租101室房屋，原审中洪胜利是反诉要求王洪波继续履行租赁合同的，请求维持原判。本院
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据王洪波与洪胜利签订的租赁合同约定内容分析，洪胜利是同意王洪波将101室房屋分租给多人的，由于租赁合同的约定内容违反相关规定，且相关部门为此已经发出了责令整改通知书，原审法院据此认定租赁合同无法继续履行并无不妥。基于洪胜利的陈述及其更换门锁的行为，原审法院认定洪胜利于2014年9月10日收回101室房屋，亦无不妥。王洪波上诉认为洪胜利于2014年8月20日收回房屋，但未提供确实充分的证据予以证明，王洪波上诉要求洪胜利返还2014年8月20日至10月9日的租金，本院不予支持。王洪波以洪胜利违约为由要求洪胜利支付违约金、赔偿中介费，鉴于洪胜利与王洪波对租赁合同无法继续履行均有过错，原审法院据此对王洪波上述诉讼请求不予支持，亦无不当。综上，王洪波的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，315.40元，由上诉人王洪波负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理
审判员 高 胤
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”