北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第4865号原告中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人罗仲文，总经理。委托代理人罗力精，男，1984年1月11日出生。委托代理人韩少军，男，1967年7月5日出生。被告孙素英，女，1960年4月20日出生。委托代理人张业春，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
原告中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下称中润信投公司）与被告孙素英（以下称姓名）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由
审判员吴娜独任审判，公开开庭进行了审理，中润信投公司的委托代理人罗力精、韩少军，孙素英的委托代理人张业春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中润信投公司诉称：我公司和孙素英于2000年5月10日签订《北京市内销商品房预售契约》，由孙素英购买中润信投公司所有的位于北京市朝阳区京通苑X号楼X号房屋，根据该契约规定，房屋价款为469421元，同时我公司于2000年5月10日向孙素英交付了房屋。后，孙素英向贵院起诉要求解除合同，贵院于2005年11月16日作出（2005）朝民初字第XXXXX号民事判决书，判决双方解除合同。我公司已严格按照法院判决书，向孙素英退还了本金及赔偿金共计1252211.69元，而孙素英却自2000年5月10日起长期居住在该房屋。本着公平交易的原则，孙素英理应向我公司支付在此期间的房屋使用费。孙素英辩称：中润信投公司的起诉超出了诉讼时效期间，自2000年售房到2012年我搬出涉案房屋，中润信投公司均未向我主张过房屋使用费。（2005）朝民初字第XXXXX号民事判决书判决中润信投公司在退还我本金和赔偿金之后我才腾房，中润信投公司在2012年1月14日才将上述款项退还。故请求法院驳回中润信投公司的诉讼请求。
经审理查明：北京巨安金润公司房地产开发有限公司（以下简称巨安金润公司）系涉案房屋的开发商。2000年5月10日，巨安金润公司和孙素英签订《北京市内销商品房预售契约》，约定孙素英购买涉案房屋，销售面积112.9平方米，房屋总价款为469421元。合同签订当日，孙素英交付房款99421元，并与银行及巨安金润公司签订了《个人住房借款合同》，贷款370000元用于支付其余购房款。孙素英已经清偿了部分贷款本金，并支付贷款利息35284.14元。孙素英还支付购房律师费1480元、保险费3755.37元、印花税235元。后孙素英入住该房屋。2005年，孙素英以巨安金润公司未能如期办理产权证及房屋实测面积比销售面积小5.9%为由诉至本院，要求解除合同并要求巨安金润公司返还购房款等费用。本院依法作出（2005）朝民初字第XXXXX号民事判决书，判决双方签订的《北京市内销商品房预售契约》于该判决生效之日解除；巨安金润公司返还孙素英购房款469421元，并支付2000年5月10日至实际返还之日止的利息；巨安金润公司赔偿孙素英律师费、保险费等费用；孙素英应当于巨安金润公司给付上述款项的同时，将涉案房屋交还给巨安金润公司。2012年1月9日，王X（北京市东城区房地产交易所）（甲方）和孙素英（乙方）签订《和解协议书》，约定：
一、甲方王X代巨安金润公司一次性返还乙方购房款99421元、贷款37万元、律师费1480元、保险费3755.37元、印花税235元、已付利息35284.14元、诉讼费10851元、利息707849.38元。以上合计1228875.89元，其中还中国农业银行贷款632211.69元。乙方应收退款596664.2元。但乙方要求经手退款62万元整，由甲方垫付差价23335.8元。
二、甲方于2012年1月9日之前以王X个人名义将62万元支付给乙方，乙方给甲方出具委托书，自前协议后甲方支付乙方60万元，前协议五日内乙方搬家腾房钥匙交给甲方验收后，甲方支付给乙方余款2万元，甲方代乙方支付给农业银行贷款632211.69元。
三、乙方于2012年1月13日之前将涉案房屋腾空。
四、乙方收到退款62万元后将执行的权利转交给甲方王X。
五、甲方以个人名义垫付给乙方1252211.69元，由朝阳区人民法院执行巨安金润公司担保房屋后将此款支付到甲方个人名下。和解协议签订后，王X向孙素英支付了相关款项。2014年1月14日，王X和孙素英签订《业主交房或入住交接单》，确认孙素英按照约定符合交房条件，自2012年1月14日正式交房。2014年6月30日，王X和王X1签订协议，内容为：东城交易所王X为巨安金润房地产开发有限公司垫付包含涉案房屋在内的京通苑10号楼7套房退款共计7489780.7元，现因巨安金润公司资金不足，故王X1履行巨安金润公司的退款责任。巨安金润公司提交客户回单，王X1已于2014年6月9日偿还王X垫付孙素英退房款1252211.69元。另查，2007年1月22日，巨安金润公司（甲方）与北京市东城区房地产交易所（乙方）签订《商品房买卖委托协议》及《补充协议》。协议约定：乙方向甲方购买包括涉案房屋在内的商品房26套，建筑面积为2429.81平方米，单位价格为每平方米5300元，总金额为12877993元；在乙方实际接收该商品房之日起，甲方按乙方指定购房人签署商品房合同按本市房管政策签约，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续；甲方承诺乙方所购上述商品房在业主入住后3个月内办理产权登记手续。孙素英另提交起诉状以证明丁金友于2008年6月通过北京市东城区房地产交易所购买了涉案房屋，并于2008年7月取得了涉案房屋的所有权。再查，巨安金润公司于2014年6月10日更名为中润信投公司。以上事实，有《北京市内销商品房预售契约》、民事判决书、《和解协议书》及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，根据生效判决，中润信投公司和孙素英之间的商品房预售合同已经解除，本院判决孙素英于中润信投公司给付相应款项的同时将涉案房屋腾空并交还给中润信投公司。但中润信投于2007年1月22日已将涉案房屋委托北京市东城区房地产交易所出售，后涉案房屋的所有权已经转移给案外人，且直至2012年1月22日才由王X代为支付法院生效判决确认的相应款项。故孙素英在收到上述款项之后腾退房屋并无不妥，其占用涉案房屋亦是因为中润信投公司未能如期履行生效判决所致。故中润信投公司的诉讼请求本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，
判决如下：驳回原告中润信投（北京）房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4617元，由原告中润信投（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 吴娜
二〇一五年三月二十日
书记员 李淼 关注微信公众号“”