北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第02316号上诉人（原审被告）孙红岩，女，1978年6月19日出生。委托代理人陈宇，北京市京都律师事务所律师。委托代理人任视宇，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贾薇，女，1981年3月28日出生。委托代理人王洪艳，北京市响宇律师事务所律师。委托代理人高东亮，北京市响宇律师事务所律师。
上诉人孙红岩因返还原物纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本��，现已审理终结。2014年7月，贾薇诉至原审法院称：2013年11月2日我与王永年签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王永年将位于北京市西城区×25号院1层21门1号房屋（以下简称诉争房屋）以610万元的价格卖给我。2014年1月6日，我与王永年办理了房屋产权过户手续。2014年4月28日，王永年在与物业做交接时，孙红岩将诉争房屋占了，并拿出一份房屋租赁合同，声称诉争房屋最初房主王露华（王永年上一任房主）欠他们钱，诉争房屋由他们租住，之后又出示王露华2013年7月17日向孙红岩的丈夫李成旭借款30万元的借款合同，以及同日王露华与孙红岩签订的房屋租赁合同。内容是王露华将诉争房屋出租给孙红岩，租期六年，每月租金五千元。王露华与王永年办理过户时间是2013年6月27日，说明王露华在与孙红岩签订房屋租赁合同之前，已经将诉争房屋卖给王永年，即王露华将诉争房屋先卖给王永年后，又将诉争房屋租赁给孙红岩，王露华将诉争房屋卖与他人后就无权将诉争房屋出租。因此，王露华与孙红岩签订的房屋租赁合同是无效租赁合同。王露华向孙红岩夫妻借款，因此，他们之间是债务关系。由于作为基础权利的物权优先于债权，因而物权请求权也优先于债权请求权。孙红岩依据债权占住诉争房屋是不合法的，孙红岩应腾出诉争房屋交付我使用。为了维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、孙红岩立即腾出诉争房屋；2、孙红岩支付非法占用诉争房屋期间的占用费每月7000元（自2014年1月6日起至孙红岩搬出诉争房屋之日止）；3、本案诉讼费由孙红岩承担。孙红岩辩称：我与案外人王露华于2013年2月5日签订《北京市房屋租赁合同》，以每月4500元的价格租赁诉争房屋，且我于2013年2月实际占有，租赁合同成立在���薇以及王永年两起房屋买卖之前，故依据合同法第二百二十九条的规定，我无需腾出诉争房屋。此外，我已经向王露华支付了各期房屋的租金，因此，无需向贾薇支付任何房屋占用费。综上，不同意贾薇的诉讼请求。原审法院经审理认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案贾薇在通过正常的房屋交易、支付合理对价后，取得诉争房屋的所有权，有权对诉争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。孙红岩主张其与诉争房屋之前权利人存在租赁合同，且租赁关系早于贾薇以及贾薇的上家取得房屋所有权之前，故其不应腾房。对此，从本案查明事实和当事人的举证来看，不足以证明孙红岩的上述主张成立。现贾薇诉至法院，要求孙红岩腾退诉争房屋，理由正当，法院予以支持。对于贾薇主张孙红岩支付房屋占用费的问题，理由正当，法院予以支持。就房屋占用费的标准，贾薇主张的金额缺乏依据，法院结合诉争房屋状况，确定房屋占用费的标准为每月六千元；就房屋占用费的起算时间，因贾薇陈述系在2014年4月28日准备收房前房屋被孙红岩强占，故法院确定孙红岩支付房屋占用费应从2014年5月起，至实际腾退之日止。对于贾薇主张的自2014年1月6日起至2014年4月底的房屋占用费，理由不当，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：
一、孙红岩自判决生效后十五日内，将北京市西城区×25号院1层21门1号房屋腾空交予贾薇；
二、孙红岩自
二零一四年五月一日起，按照每月六千元的标准，向贾薇支付判决第一项房屋的占用费，直至将该房屋实际腾退之日止；
三、驳回贾薇的其他诉讼请求。如孙红岩未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。判决后，孙红岩不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回贾薇的全部诉讼请求。其主要上诉理由为：其与王露华之间的房屋租赁合同的签订时间早于贾薇购房的时间，依据买卖不破租赁之原则，其有权继续居住使用诉争房屋；书面证据的证明力应大于言辞证据，原审法院仅依据王露华的个人陈述否认其与王露华之间的租赁合同效力，处理有误；原审判决认定事实不清，适用法律错误。贾薇同意原判。
经审理查明：2013年11月2日，贾薇与案外人王永��签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王永年将其所有的诉争房屋以610万元的价格卖与贾薇。2014年1月6日，诉争房屋所有权转移登记至贾薇名下。此前，王永年于2013年6月27日取得诉争房屋的所有权证书，该房屋之前的产权人为案外人王露华。原审审理中，孙红岩主张其与诉争房屋原产权人王露华之间存在租赁关系，故不同意腾退房屋。孙红岩为证明其上述主张，提交了一份《北京市房屋租赁合同》，该合同出租人为王露华，承租人为孙红岩，租赁房屋即本案诉争房屋，租赁期限自2013年2月5日至2021年2月4日，租金标准为每月4500元，合同最后落款时间为“2013年2月17日”。关于租金问题，孙红岩称其以现金方式支付了2013年2月至7月的租金18000元，后又于2013年7月17日通过朋友李成旭代其以银行转账方式一次性支付了租金30万元。孙红岩提供了时间为2013年7月17日的中国���商银行个人业务凭证（签单）一份，显示案外人李成旭于当日向王露华转款30万元。贾薇对上述租赁合同的真实性不予认可，对银行转账凭证的真实性认可，但称该证据不能证明李成旭向王露华转账的30万元系孙红岩支付的租金。原审法院曾至王露华服刑地就本案有关事实向其进行了调查，王露华陈述的主要情况为：1、诉争房屋原系王露华名下房屋；2、上述孙红岩提交的《北京市房屋租赁合同》，最后落款日期为“2013年7月17日”，而非“2013年2月17日”；3、上述《北京市房屋租赁合同》王露华系受胁迫所签，王露华与孙红岩并非真实存在房屋租赁关系；4、上述工商银行个人业务凭证（签单）显示的内容，系王露华向李成旭的借款。对于上述调查情况，贾薇一方表示认可，孙红岩一方表示不认可。原审法院曾于2014年9月5日到诉争房屋现场实地勘察，双方确认诉争房屋由孙红岩实际控制和使用。关于孙红岩控制诉争房屋的时间，贾薇主张系其完成房屋过户登记以后，在2014年4月28日准备收房前，被孙红岩强占；孙红岩主张其自2013年2月与王露华签订租赁合同后，即已经实际控制诉争房屋。经查，贾薇与王永年之间的房屋买卖系通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间成交，原审审理中，该公司工作人员李浩楠出庭作证，证明在贾薇购房看房过程中，诉争房屋为空置状态。此外，贾薇购买诉争房屋系通过按揭贷款方式，2013年11月12日，贾薇委托的北京康正宏基房地产评估有限公司对诉争房屋进行了实地查勘，并据此出具了房地产抵押估价报告。二审审理中，孙红岩为证明李成旭于2013年7月17日向王露华转账汇款的30万元系代其支付的房屋租金，提交了中国工商银行汇款凭证、理财金账户历史明细清单及《北京市公安局防范电信诈骗安全提示单》打印件。贾薇对上述证据的真实性和证明目的均不予认可。另，李成旭到庭作证，称：其与孙红岩系朋友关系，其向王露华转账支付的30万元系代孙红岩支付的租金。贾薇对李成旭的证人证言不予认可。贾薇提交了银行转账凭证、税收缴款书及北京我爱我家房地产经纪有限公司出具的业务收据，证明其已经向卖房人支付了全部购房款，并交纳了相应税费及中介费用。孙红岩对贾薇提交的上述证据的真实性及证明目的均不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证、银行凭证、税收缴款书、业务收据、调查笔录及中国工商银行汇款凭证、理财金账户历史明细清单和《北京市公安局防范电信诈骗安全提示单》打印件等相关证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求��依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽孙红岩提供的其与案外人王露华签订的《北京市房屋租赁合同》中载明的最后落款时间为“2013年2月17日”，但鉴于王露华本人称该合同系其受胁迫所签，双方并不存在真实的租赁关系，且签订时间为“2013年7月17日”，李成旭转账的30万元系借款，虽李成旭出庭作证称其向王露华支付的30万元系代孙红岩垫付的租金，但考虑到李成旭与孙红岩系朋友关系，且孙红岩亦未提供其他充分有效的证据证明其向王露华支付了房屋租金，加之，贾薇购买诉争房屋系通过中介公司居间成交，且中介公司工作人员在原审庭审时出庭作证亦称在贾薇看房时诉争房屋为空置状态，故对孙红岩所称在贾薇购买诉争房屋之前其已经承租了诉争房屋的上诉主张，证据不足，本院难以支持。因现有证据不足以证明孙红岩居住使用诉争房屋具有合法依据，故贾薇作为房屋产权人要求孙红岩支付占用房屋期间的占用费用，理由正当，应予支持。综上所述，孙红岩的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1000元，由孙红岩负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费1000元，由孙红岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理
审判员 马兴芳
代理
审判员 陈雨菡
二〇一五年三月二十日
书 记 员 刘 曈 更多数据：