江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第985号上诉人（原审被告）南京香巷娱乐有限公司，组织机构代码68250879-1，住所地南京市秦淮区延龄巷119号。法定代表人孙大强，南京香巷娱乐有限公司总经理。委托代理人冯有福，江苏东南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京市电影剧场公司，组织机构代码13490836-4，住所地南京市雨花台区���花西路9号。法定代表人刘家强，南京市电影剧场公司总经理。委托代理人高明，江苏爱信律师事务所律师。
上诉人南京香巷娱乐有限公司（以下简称香巷娱乐公司）因与被上诉人南京市电影剧场公司（以下简称电影剧场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第1583号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。电影剧场公司原审诉称，2006年原告与南京德昊影视娱乐有限公司（以下简称德昊娱乐公司）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将其所有的位于本市延龄巷119号原影视百花园的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给德昊娱乐公司使用，租赁期限为15年，自2007年7月1日至2022年6月30日止，年租金为825000元，每半年支付一次。合同约定若承租方半年不���租金，原告有权解除合同，收回房屋，承租方并按年租金的25%支付违约金。房屋租赁合同签订的当日，原告方的关联企业南京祥和物业管理有限公司于德昊公司签订《物业管理委托合同》一份，合同约定德昊娱乐公司每年向物业公司支付管理费用675000元，支付方式同房屋租赁合同的约定。上述合同签订后，原告将约定房屋交给德昊娱乐公司使用。2010年7月6日，原告、德昊娱乐公司及被告三方共同签订《协议》一份，协议约定：德昊娱乐公司将2006年8月8日与原告签订的关于涉案房屋租赁合同、物业管理委托合同中所有权利和义务转由被告享有和承担。房屋租金和管理费从2009年1月1日起算，德昊娱乐公司此前所欠租金及管理费由被告承担。协议签订后，房屋由被告方实际使用，但被告方一直未能按合同约定向原告支付房屋租金，虽然经原告方以多种方式催收，但被告��截止到2014年3月15日已共结欠原告房屋租金6112500元，已严重损害原告方合法利益。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方就本市延龄巷119号房屋租赁所签订的《协议》、《房屋租赁合同》；2、被告将上述房屋腾空返还原告；3、被告向原告支付自2010年2月20日起至判决确定的解除日止按150万元／年标准计算的租金；4、判令被告自2014年3月16日起至实际返还房屋时止，按150万元／年的标准向原告支付房屋使用费；5、判令被告支付原告违约金375000元。香巷娱乐公司原审辩称，被告对原告所述被告缴纳300000元无异议，对《房屋租赁合同》房屋年租金825000元无异议，但对于《物业管理委托合同》约定的675000元也属租金，被告不予认可；被告原租赁的涉案房屋仅有一层，被告接手后投资40000000多元，加盖成4层，面积扩大近2倍，现营业面积近8000多平方米，即使房屋租金825000元过低，但如把这部分结构改造款平分至租金上，也符合市场规律。综上，被告认可对涉案房屋年租金825000元计算欠款的事实，希望法院驳回原告其他诉请。原审法院
经审理查明，2006年8月8日，原告与德昊娱乐公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，德昊娱乐公司租赁影视百花园（即涉案房屋）期限15年，自2007年7月1日起至2022年6月30日止；实交租金825000元／年，先付费用后使用房屋，每半年支付一次，时间分别为每年的1月1日和7月1日；被告自筹资金对涉案房屋投资改造，风险和责任自负，产权归原告所有，租赁期满后可分拆部分可以带走；若因被告违约导致合同解除，原告对其投入不做补偿；被告半年不交租金，原告可以解除合同、收回房屋，由于被告违约造成本合同解除，被告应向原告支付违约金，违约金按当年费用的25%计算。同日，德昊娱乐公司与祥和物业公司签订《物业管理委托合同》一份，合同约定，德昊娱乐公司委托祥和物业公司对涉案房屋实行物业管理，管理服务费675000元／年；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商或协调不成的，双方同意由南京仲裁委员会仲裁。2010年7月6日，原、被告及德昊娱乐公司签订《协议》一份，约定，自2010年8月8日起原告与德昊娱乐公司于2006年8月8日签订的关于涉案房屋的房屋租赁合同、物业管理委托合同中所有权利和义务转由被告享有和承担；被告认可原告与德昊娱乐公司于2006年8月8日签订的关于涉案房屋的房屋租赁合同、物业管理委托合同。2013年7月31日，原告向被告发送催款函一份，要求被告付清所欠房屋租金。同年9月25日，原告委托律师向被告发函，再次催付租金。现涉案房屋仍由被告经营使用。审理中，关于祥和物业公司与德昊娱乐公司签订的��物业管理委托合同》部分管辖权的问题，原审法院于2014年11月6日作出（2014）秦民初字第2991号民事裁定，裁定驳回原告电影剧场公司关于要求被告香巷娱乐公司支付自2010年2月20日至实际交还房屋止按675000元／年标准计算的租金及房屋使用费、违约金16875元的诉讼请求。该民事裁定已生效。原告变更诉讼请求为，1、解除原、被告双方就本市延龄巷119号房屋租赁所签订的《协议》、《房屋租赁合同》；2、被告将上述房屋腾空返还原告；3、被告向原告支付自2011年1月20日起至判决确定解除日止按82.5万元／年标准计算的租金；4、被告向原告支付自判决解除次日起至实际交付日止按82.5万元／年标准计算房屋使用费；5、被告支付原告违约金206250元；6、被告承担本案诉讼费。庭审中，原、被告确认，被告及德昊娱乐公司共支付租金1700000元，其中被告于2012年1月4日、5月29日、12月28日分别向原告支付100000元，合计300000元，剩余的1400000元为德昊娱乐公司支付。以上事实，有《房屋租赁合同》两份、《物业管理委托合同》、《协议》、说明、民事裁定书、催款函、律师函、快递单、当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费用的合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与德昊娱乐公司之间签订的《房屋租赁合同》以及原、被告及德昊娱乐公司三方签订的《协议》系当事人真实意思表示，合法、有效。德昊娱乐公司与原告签订的房屋租赁合同中所有权利和义务由被告享有和承担，被告应当依照合同约定向原告支付房屋租金。因被告未给付房屋租金已达半年以上，原告要求解除合同、收回房屋，有合同���据，不违反法律规定，原审法院予以支持，并确认于原告起诉之日，即2014年3月14日合同解除。关于房屋租金，原告主张自2011年1月20日起至判决确定解除日止按825000元／年标准计算的租金。原审法院认为，原、被告均认可被告及德昊娱乐公司共计支付租金1700000元，根据《协议》约定，2009年1月1日起德昊娱乐公司所欠租金即由被告支付，原告的该项主张并无不当，原审法院予以支持，上述房屋租金合计2607000元（825000元／年×3.16年）。关于房屋使用费，原告主张自判决解除次日起至实际交付日止按82.5万元／年标准计算，于法有据，原审法院予以支持，被告应向原告支付自2014年3月15日起至实际交付房屋止按825000元／年计算的房屋使用费。关于原告主张的违约金，原告主张按年租金的25％计算为206250元。原审法院认为，由于被告拖欠房屋租金致合同解除，被告应承担相应的违约责任，原告的该项主张符合合同约定，不违反法律规定，原审法院亦予以支持。综上，因被告违约，原、被告之间就涉案房屋的租赁合同于2014年3月14日解除，被告将涉案房屋腾空交还原告，并支付租金2607000元、自2014年3月15日起至实际交付房屋日止按825000元／年标准计算房屋使用费、违约金206250元。
被告关于应驳回原告其他诉讼请求的辩称意见，无事实、法律依据，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，原审法院判决：
一、南京市电影剧场公司与南京香巷娱乐有限公司之间就南京市延龄巷119号房屋的《房屋租赁合同》、《协议》于2014年3月14日解除。
二、被告南京香巷娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区延龄���119号房屋腾空并返还原告南京市电影剧场公司。
三、被告南京香巷娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告南京市电影剧场公司租金2607000元。
四、被告南京香巷娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内向原告南京市电影剧场公司支付自2014年3月15日起至实际交付上述房屋日止按825000元／年标准计算的房屋使用费。
五、被告南京香巷娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告南京市电影剧场公司违约金206250元。一审案件受理费32666元，由被告南京香巷娱乐有限公司负担。
上诉人香巷娱乐公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院判决上诉人承担违约金206250元显失公平。上诉人在被上诉人的出租场地按照其要求投资近4000万，现因上诉人法定代表人身患癌症且公司经营困难导致租金无法及时给付。如果上诉人腾空房屋，上诉人添加及新建的建筑物���资款近4000万全部归被上诉人所有，再支付违约金明显不公平。综上，请求二审法院撤销原审法院判决第（五）项关于违约金部分的判决。
被上诉人电影剧场公司答辩称，在因上诉人违约行为导致合同解除的情况下，其应当按照合同约定支付违约金，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审中双方当事人未提交新的证据。
本院认为，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。上诉人未依约给付租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据双方合同约定，违约金的数额为年租金的25%。上诉人在二审期间提出违约金数额过高，对此，
本院认为，上诉人并未提供证据证明该违约金的约定过分高于损失，原审法院判令上诉人承担206250元违约金并无不当。上诉人还认为其对租赁房屋进行了扩建，费用较大，但上诉人在原审中并未���此提出相应的诉讼请求，本案不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费4394元，由上诉人南京香巷娱乐公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理
审判员 付 双
代理
审判员 马 帅
二〇一五年三月二十日
书 记 员 郭婷婷