江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第995号上诉人（原审被告）孙杰，男，1974年4月20日生，汉族，自由职业。被上诉人（原审原告）南京创盛物业管理有限公司，组织机构代码24982497-X，住所地南京市玄武区鱼市街59-1号七楼。法定代表人商明明，该公司总经理。委托代理人申汉江，江苏维世德律师事务所律师。上诉人孙杰与被上诉人南京创盛物业管理有限公司（以下简称创盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，南京市秦淮区人民法院于2014年11月13日作出了（2014）秦民初字第4435号民事判决，孙杰不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。上诉人孙杰，被上诉人创盛物业公司委托代理人申汉江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。创盛物业公司原审诉称，创盛物业公司依据与南京市秦淮区大地豪庭小区业主委员会签订的《大地豪庭住宅小区物业管理服务合同》的约定，自2008年开始依约为孙杰所有的位于大地豪庭住宅小区的物业提供物业管理服务，一直服务到2014年6月30日止。依据合同约定的收费标准，孙杰累计拖欠创盛物业公司2011年1月至2011年12月以及2014年1月至2014年6月期间的物业管理服务费2535元、2010年12月5日至2014年4月4日期间的公摊电费511.2元，合计3046.2元。创盛物业公司诉至法院，请求判令：1、孙杰支付创盛物业公司拖欠的物业费用合计3046.2元及逾期滞纳金；2、孙杰承担本案的诉讼费用。孙杰原审辩称：1、孙杰交纳物业费至2013年12月份，孙杰不拖欠2011年物业费，2014年1月到6月份没有交的原因系电动车被盗和汽车被划，孙杰的电动车被盗损失600元，汽车被划维修损失600元，电动车被盗后，保安调取录像，但判断不出嫌疑人，被划车辆系停在公共停车位上，由于停在摄像头下方，物业公司称录像未录起来，物业主任曾答应关于电动车被盗赔偿600元，关于汽车被划让孙杰汽车停地下车库两个月，相当于赔偿600元，但后未进行赔偿。2、创盛物业公司每年应返还垃圾费30元，但创盛物业公司从未返还过。3、公摊电费不知道创盛物业公司计算是否准确。4、创盛物业公司管理不善，服务达不到三分之二业主的要求。综上，孙杰不同意支付物业费用。原审法院
经审理查明，孙杰是南京市秦淮区石门坎117号大地豪庭1幢204室（建筑面积为140.83平方米）业主。2011年11月29日，创盛物业公司与南京市大地豪庭住宅小区业主委员会（以下简称大地豪庭业委会）签订《大地豪庭住宅小区物业管理服务合同延期履行协议》，约定：根据2008年10月28日至2011年10月28日双方签订《大地豪庭住宅小区物业管理服务合同》三年期已到，鉴于小区第三届业委会至今未成立，新的物业服务合同也未能如期签约，经双方同意将原合同临时延期履行六个月，合同延期期限自2011年10月29日-2012年4月28日止；延期履行期间仍按原合同约定履行。2013年1月1日，创盛物业公司与大地豪庭业委会签订《大地豪庭住宅小区物业管理服务合同》，约定：由创盛物业公司提供物业管理服务，期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，2013年12月31日将通过业主大会的形式，让全体业主对小区物业一年工作和上调20%物业服务费两事项进行投票表决，三分之二以上业主满意则合同自动续约至本合同期满，反之大地豪庭业委会可解除该服务合同，创盛物业公司也可根据自身经营情况选择续约或者提前两个月通知大地豪庭业委会解除合同；住宅物业的物业管理服务费按产权面积每平方米1元／月。2014年6月30日，创盛物业公司撤出大地豪庭住宅小区。2014年10月16日，大地豪庭业委会出具《证明材料》，载明：本人电动车丢失后，曾请求第三届业委会向创盛物业传达本人意见，要求创盛物业给予适当赔偿，此事发生在2012年；创盛物业从未返还本人每年30元的垃圾费；创盛物业管理不善，服务工作未能获得三分之二以上业主认可，因而未能获得新一年度合同。孙杰尚欠2010年12月5日至2014年4月4日期间的公摊电费541.82元，创盛物业公司现主张511.2元。原审法院另查明，2011年3月8日，孙杰报警称电动自行车被盗。2012年4月1日，孙杰报警称其汽车被划。在原审审理过程中，创盛物业公司自愿撤回要求孙杰支付逾期滞纳金的诉讼请求。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。创盛物业公司与大地豪庭业委会签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同延期履行协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对大地豪庭小区业主具有法律约束力。孙杰作为大地豪庭小区的业主接受了创盛物业公司提供的物业服务，应当向创盛物业公司缴纳相应的物业服务管理费，并支付公摊电费。对于孙杰提出因其汽车被划及电动车丢失，创盛物业公司主任曾经答应赔偿其损失的抗辩意见，原审法院认为，孙杰提供的证据不足以证明创盛物业公司曾答应赔偿其损失，且孙杰亦未明确损失的具体数额及提供充分证据，如孙杰认为创盛物业公司服务不到位致孙杰遭受财产损失，可另案诉讼要求创盛物业公司赔偿。孙杰关于创盛物业公司应返还每年30元垃圾费的辩称意见，孙杰未提供证据予以证明，如孙杰认为创盛物业公司应返还财产，可另案诉讼要求创盛物业公司返还。关于孙杰提出其已经交纳2011年1月至2011年12月期间的物业管理服务费的辩称意见，孙杰未提供证据予以证明，故不予采信。综上，孙杰所举证据不能证明创盛物业公司作为物业服务企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定，已严重影响业主正常生活，其据此拒交物业管理服务费、公摊电费无法律依据，不予采信。创盛物业公司的诉讼请求，于法有据，予以支持。创盛物业公司自愿撤回要求孙杰支付滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，依法予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：孙杰于判决生效之日起十日内支付南京创盛物业管理有限公司自2011年1月至2011年12月以及2014年1月至2014年6月期间的物业管理服务费2535元、2010年12月5日至2014年4月4日期间的公摊电费511.2元，合计3046.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取为25元，由孙杰负担（孙杰应负担的诉讼费，已由南京创盛物业管理有限公司预交，孙杰在判决生效之日起十日内向南京创盛物业管理有限公司支付）。孙杰不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，损害了其合法权益。
一、上诉人孙杰已正常交费至2013年底，原审判决上诉人支付2011年物业费属重复收费。上诉人在原审提交了2013年1月至2013年12月的物业费发票，能够证明上诉人已经交纳过2011年的物业费。上诉人没有义务保留所有交费的发票，而生活中大部分人也只保留最近的交费票据，上诉人已有2013年底的交费发票，无需提供3年前的交费发票来证明上诉人的交费情况，被上诉人创盛物业没有证据向上诉人主张2011年的物业服务费。
二、被上诉人创盛物业公司提供服务不符合约定，并给上诉人造成重大损失，不应收取全部费用而不赔偿。原审时，上诉人提供了小区业委会出具的证明，证明创盛物业公司服务不符合约定及上诉人的电动车在小区内丢失、汽车被划的事实，原审认为被上诉人的服务没有严重影响业主的正常生活，判决业主支付所有物业费系适用法律不当。
三、垃圾费是物业管理费不可侵害的一部分，物业应该返还上诉人240元垃圾费。根据南京市《城市生活垃圾处理费征收管理办法》，自来水公司代收生活垃圾费，物业管理费中也包含清扫保洁费用，因此该办法规定物业小区住房垃圾费先征后返，每户每月按2.5元退返，全年共退返30元。创盛物业公司在小区服务8年，共应退返上诉人240元。
四、被上诉人创盛物业公司曾同意赔偿上诉人的财产损失，该赔偿应与2014年的物管费抵销。本案被上诉人并不否认上诉人电动车丢失和汽车被划的事实，也未否认原物业主任答应赔偿的证据，被上诉人的不作为给上诉人带来损失，物业费应当打折。现上诉人的损失大于2014年上半年的物业费，故不应再行交纳。
五、原审审判程序违法。原审法院随意变更开庭时间，通知书上是16时开庭，14时30分就打电话通知到法庭；庭审中两次休庭，只为给被上诉人修改起诉状，被上诉人原来起诉要求2011年1月至2014年6月的物业管理费，当上诉人出示2013年的交费发票后，法官就休庭让被上诉人变更诉讼请求等等。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回创盛物业公司的原审诉讼请求，或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人创盛物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人孙杰的上诉请求。二审中，上诉人孙杰对原审查明的事实中创盛物业公司撤场的时间提出异议，认为创盛物业公司撤场时间是2014年6月28日而非6月30日；创盛物业公司主张的公摊电费511.2元，孙杰并未认可。孙杰另提交证据二份，一是2013年2月6日交纳的2012年1至12月份的物业费缴费发票，载明付款方名称：大地1-204，开票项目公共服务费2012年1-12月、单价140.83、数量12、金额1689.96元，证明创盛物业公司的物业管理费请求权已过诉讼时效。二是与对方前物业主任邓国恒的电话录音，证明孙杰不欠创盛物业公司的费用，是创盛物业公司欠其费用。被上诉人创盛物业公司质证后认为，对2012年度的缴费发票的真实性没有异议，但上诉人孙杰在原审中没有提出过关于超过诉讼时效的抗辩；对录音证据的真实性没有异议，创盛物业公司以前的物业主任确系邓国恒，但邓国恒在通话中表明的是愿意给其进行协调赔偿几百元，而不是上诉人所说的900元，事实上双方没有能协调成功，且电动车的损失与本案无关，上诉人应另案主张。本院经质证对孙杰提供的2012年度的缴费票据的真实性、合法性和关联性予以确认；对就录音通话内容，本院当庭组织播放，邓国恒在通话中表示：“上次不是说的，跟你谈的，达成一个协议了吗，给你九（几）百块钱吗”。因该录音中对款项的数目听不清楚，本院组织质证后认为，虽然录音中创盛物业公司的前主任陈述的款项数额不清楚，但双方对该录音证据的真实性并无异议，创盛物业公司对录音对话人的身份亦无异议，该对话中所反映的事情系创盛物业公司在提供物业服务过程中存在的问题，与本案有关联性，本院对此予以确认。二审另查明，创盛物业公司起诉时主张的诉讼请求为：判令孙杰支付拖欠的物业费用人民币3093.4元及逾期滞纳金；事实与理由：孙杰拖欠其2011年1月-2014年6月期间的物业管理服务费2535元，2010年10月5日-2014年4月4日期间的公摊电费558.4元，合计3093.4元。后在原审庭审中明确为：判令孙杰支付拖欠物业费3093.4元及逾期滞纳金（2011年1月至2011年12月以及2014年1月至2014年6月共计2535元；2010年10月5日-2014年4月4日期间的公摊电费558.4元，合计3093.4元）。二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按合同约定的标准向物业公司支付物业费。本案中被上诉人创盛物业公司主张孙杰未支付2011年度的物业费，上诉人孙杰虽未提供2011年度物业费的交纳凭证，但其提供了2012、2013年度的物业费交纳凭证。孙杰认为其二审中提交的2012年交费票据能够证明创盛物业公司向其主张2011年的物业费已超过诉讼时效，因创盛物业公司在原审庭审中即明确向孙杰主张2011年度的物业费，并未主张2012、2013年度的物业费，孙杰未对诉讼时效提出抗辩，现孙杰在二审中以其提交的2012年度交费票据属新的证据为由，对创盛物业公司该部分诉讼请求提出超过诉讼时效的抗辩，不符合法律规定，本院不予支持。孙杰提交的相关证据虽不能直接证明其交纳了2011年物业费，但从创盛物业公司向孙杰发出的催交函来看，其并未明确向孙杰主张过2011年度的物业费；从创盛物业公司起诉时的主张来看，其对孙杰的交费情况并不清楚，也未提供相应证据，其跳过2011年度物业费直接向孙杰收取2012、2013年度的物业费用，不符合常理，而在此情况下再要求孙杰提供2011年的交费凭据，明显加重了业主的举证责任，故创盛物业公司向孙杰主张2011年底物业费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于孙杰主张的其丢失电动车和汽车被划的赔偿款应在物业费中抵扣的问题，从孙杰二审中所提供的录音证据来看，该录音能够证明2011年孙杰丢失电动车后，孙杰曾与创盛物业公司就电动车丢失事宜有过协商，时任该小区创盛物业公司的负责人确曾同意补偿孙杰部分费用，但孙杰与创盛物业公司并未对车辆损害赔偿达成一致意见，而该财产损害赔偿与本案并非同一法律关系，孙杰可另案诉讼解决。关于孙杰主张应按每年30元抵扣垃圾费的主张，因该费用与本案物业费纠纷并非同一法律关系，如孙杰认为创盛物业公司侵占其垃圾费未退返，可另案诉讼解决。对于2010年12月5日至2014年4月4日期间的公摊电费541.82元，孙杰虽不认可，但该公摊电费的计算有小区业委会的确认，孙杰并未提供相反的证据证明该期间的公摊电费不真实，故对创盛物业公司向孙杰主张的公摊电费511.2元，本院予以支持。关于2014年1-6月的物业费844.98元，孙杰虽主张创盛物业公司提供的服务不符合约定，但其提供的证据尚不足以证明创盛物业公司在该期间的服务存在重大瑕疵，故其认为不应交纳该期间物业费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，因上诉人二审中新提供的证据，导致原审法院认定事实不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4435号民事判决；
二、孙杰于本判决生效之日起十日内支付南京创盛物业管理有限公司2014年1月至2014年6月期间的物业管理服务费844.98元、2010年12月5日至2014年4月4日期间的公摊电费511.2元，合计1356.18元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回南京创盛物业管理有限公司其他诉讼请求。原审案件受理费减半收取25元，由孙杰负担10元，南京创盛物业管理有限公司负担15元；二审案件受理费50元，由孙杰负担20元，南京创盛物业管理有限公司负担30元。本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年三月十九日
书记员 郭婷婷 来源：百度“”