北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00442号上诉人（原审原告）徐维平，男，1962年3月16日出生。上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院。法定代表人卢委，总经理。委托代理人刘宁，北京市世华律师事务所律师。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。
上诉人徐维平、北京天和国际服装商城有限公司（以下简称天和国际公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第19230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐维平，上诉人天和国际公司之委托代理人刘宁、滕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年7月，徐维平起诉至原审法院称：2012年5月16日，我与天和国际公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定天和国际公司将北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）地下1层档口B1171号面积6.5平方米的商铺出租给我用于经营服装服饰，租赁期为10年，自2012年7月28日至2022年7月27日，我须办理营业执照及有关的专营许可证。合同签订后，我按照合同约定向天和国际公司交纳了第一笔租金294840元。此后，我在办理营业执照和税务登记时被告知天和国际公司所出租的商铺不具备出租条件。天和国际公司承诺由其负责协调办理，却迟迟没有落实，商城开业时间一再拖延，至今没有合法正式开业。故我诉至法院，请求判令：1、解除我与天和国际公司签订的商铺租赁合同；2、天和国际公司返还我商铺租金294840元、物业费4680元；3、天和国际公司赔偿我经济损失100000元（包括差旅费3000元，装修2000元，经营损失95000元）；4、诉讼费由天和国际公司承担。天和国际公司辩称：我公司与徐维平签订的租赁合同真实合法有效，我公司在履行合同过程中不存在违约行为。综上，我公司不同意徐维平的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐维平与天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自的义务。根据双方合同的约定，徐维平须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。但依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使徐维平不能按照合同约定的方式从事经营活动。现徐维平要求解除合同，理由正当，法院予以支持。关于租金，徐维平已向天和国际公司交纳了2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金294840元，天和国际公司应当将合同解除后的租金退还徐维平。对于合同解除之前的租金应否退还的问题，法院认为，天和国际公司在合同签订后已将涉案商铺交付徐维平，徐维平在商城开业后亦实际对商铺进行了使用，故自商城开业至合同解除期间的租金天和国际公司不应退还。对于商城的开业时间的确定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。现天和国际公司提交的证据不足以证明商城的实际开业时间为其主张的2012年7月28日，故法院依据徐维平提交的活动通知等相关证据所显示的内容，认定商城的开业时间为2013年3月18日。综上，对于徐维平该项诉讼请求，法院判令天和国际公司退还徐维平2012年7月28日至2013年3月18日以及自合同解除之日起至2015年7月27日期间已交纳的租金。关于徐维平要求天和国际公司返还物业费的问题，根据徐维平提供的物业费收据载明，收取徐维平物业费的主体并非天和国际公司，天和国际公司对此并无返还义务，故对徐维平要求天和国际公司返还物业费的请求，法院不予支持。关于经济损失，徐维平要求天和国际公司赔偿直接经济损失，未向法院提交相关证据，法院对此不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：
一、解除徐维平与北京天和国际服装商城有限公司于
二〇一二年五月十六日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：B1171）。
二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还徐维平
二〇一二年七月二十八日至
二〇一三年三月十七日期间的租金六万二千八百七十八元。
三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还徐维平自判决生效之日起至
二〇一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平方米一千二百六十元、共计六点五平方米计算）。
四、驳回徐维平的其他诉讼请求。如果北京天和国际服装商城有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，徐维平、天和国际公司均不服，上诉至本院。徐维平同意解除合同，但主张：原审判决认定我对商铺进行了实际使用事实认定不清，证据不足；天和国际公司的商城虽然开业，但并不代表我也正常营业，因我不具备营业条件而一直无法正常营业；天和国际公司的行为属于合同欺诈。故要求改判原审判决第三项，确定天和国际公司返还租金的时间应为一审诉状副本送达之日而不是一审判决生效之日；判令天和国际公司返还我2013年3月18日至合同解除之日的商铺租金。天和国际公司同意解除合同，但主张合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，起租不以开业为条件，我公司已经如期交付了商铺，且商铺满足徐维平的经营条件，即使徐维平不开门营业也属于其对商铺的占有处分行为，不能免除其交纳租金的义务，故不同意退还徐维平2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金。
经审理查明：天和国际公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。2012年5月16日，天和国际公司（出租方）与徐维平（承租方）签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定徐维平租赁天和国际公司位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）第B1层第B1171号的商铺，使用面积为6.5平方米；徐维平承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，徐维平须办理营业执照及有关的专营许可证；租赁期限为10年，自2012年7月28日至2022年7月27日；租金分4笔缴纳，第1笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计294840元（按商铺使用面积计单价：1260元／平方米·月），租金不含徐维平需交付的物业管理服务费、徐维平独立使用有关设备而产生的相应费用、因徐维平经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；徐维平须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营；租赁期内，如徐维平提出将铺位的承租权转名过户，应提前向天和国际公司提出书面申请，经天和国际公司审核同意的，按有关规定办理转名过户手续，天和国际公司有权收取手续费。合同签订后，徐维平向天和国际公司交纳了第一笔租金294840元，向北京市天和白马物业管理有限公司（以下简称天和物业公司）支付2012年7月28日至2013年7月27日的物业费4680元。2012年7月6日，天和国际公司将商铺交付徐维平。关于商城开业时间，徐维平提交的活动通告等证据显示商城的开业时间为2013年3月18日。天和国际公司对此不予认可，表示2012年7月28日商城即开门营业，2013年3月18日仅为商城的开业仪式。另查，关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经原审法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；天和国际公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。原审法院审理中，徐维平称合同签订后确已进行了经营，但表示系在天和国际公司胁迫下被迫营业。天和国际公司认可确实曾经向商城内商户发出过罚款单。上述事实，有商铺租赁合同、收据、入驻证明、奖励活动通告、优秀商户代表证、日历、网页、短信通知、规划许可证附件、企业工商信息查询、招商手册、商户接收档口的商铺验收表、购电、购水（开水）记录、请假条，商户30元代金券模板复印件、代金券使用登记表、财务支出凭证照片复印件、商户100元代金券领取签字表、代金券样本复印件、代金券奖励通告、照片、视频截图、光荣册以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐维平与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。徐维平主张天和国际公司的行为属于合同欺诈。经查，签订合同时天和国际公司的公章带有“批发”字样，与现名称不符系因天和国际公司曾进行过名称变更，根据现有证据不能证明天和国际公司涉嫌合同欺诈，如徐维平坚持认为天和国际公司涉嫌合同欺诈，可向公安机关报案，由公安机关进一步审查。合同履行过程中，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据徐维平提交的短信、台历、活动通告等证据可以证明天和国际公司曾一再推迟开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。虽然天和国际公司不认可上述开业时间，主张商城已于2012年8月19日开业，但未能提交充分的证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当。因商城未开业，其所含商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非徐维平所致，故天和国际公司要求徐维平承担开业之前的租金显示公平，本院不予支持。原审法院判决天和国际公司退还徐维平已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持。关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使徐维平无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，现徐维平起诉要求解除合同，天和国际公司亦同意解除合同，本院对此不持异议，合同解除时间为一审判决生效之日。徐维平主张合同解除时间应为一审诉状副本送达之日，缺乏法律依据，本院不予支持。至于商城开业之后至合同解除期间的租金，徐维平虽然否认实际经营，但综合天和国际公司提供的证据可以证明徐维平实际使用了涉案商铺，徐维平未提供充分证据推翻其对商铺实际占有使用这一持续状态，故徐维平应当承担该期间的租金。至于合同解除后的租金，天和国际公司理应退还。关于物业费一节，徐维平主张物业费实际系天和国际公司收取，故要求天和国际公司予以返还。但上述物业费的收据载明收费主体实为天和物业公司，并非本案的天和国际公司，故徐维平要天和国际公司返还物业费缺乏依据，本院不予支持。关于徐维平要求天和国际公司赔偿其经济损失一节，因徐维平对此未向本院提交相关证据，故本院不予支持。综上，徐维平及天和国际公司的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3646元，由徐维平负担2960（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担686元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费7093元，由徐维平负担5722元（已交纳70元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京天和国际服装商城有限公司负担1371元（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理
审判员 袁 芳
代理
审判员 王 磊
二〇一五年三月十九日
书 记 员 王若净 来源：