北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00873号上诉人（原审原告）胡晶，女，1974年5月27日出生。委托代理人胡立业（胡晶之父），男，1952年9月16日出生。委托代理人胡婷（胡晶之妹），女，1979年4月27日出生。上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院。法定代表人卢委，总经理。委托代理人刘宁，北京市世华律师事务所律师。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。
上诉人胡晶、北京天和国际服装商城有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第14760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡晶之委托代理人胡立业、胡婷，上诉人北京天和国际服装商城有限公司（下称天和国际公司）之委托代理人刘宁、滕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年6月，胡晶诉至原审法院称：2012年6月4日，胡晶、天和国际公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定天和国际公司提供经营场所、定期对商城进行检查和维修，并进行宣传和推广，在租赁期限内为胡晶提供良好的经营环境，租期自2012年7月28日起。胡晶依照合同约定，于同日交纳租金742518元。至2012年7月28日，天和国际公司未按合同约定办理工商登记，未如期开业。天和国际公司的行为属无照经营、非法经营，其行为导致胡晶也无法正常办理营业执照等营业需要的相关手续，导致胡晶的经营场所违法。天和国际公司无故推迟商城开业时间，直到现在也未正常营业。故胡晶诉至法院，要求解除胡晶、天和国际公司于2012年6月4日签订的合同编号为2333、2335号的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，天和国际公司返还租金742518元、物业费17892元，并按银行同期贷款利率支付利息，本案诉讼费由天和国际公司承担。天和国际公司辩称，胡晶、天和国际公司签订的租赁合同真实合法有效，天和国际公司在履行合同过程中不存在违约行为。综上，天和国际公司不同意胡晶的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案胡晶、天和国际公司之间签订的两份《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。合同约定，胡晶须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。但依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使胡晶不能按照合同约定的方式从事经营活动。现胡晶要求解除合同，理由正当，法院予以支持。关于租金。胡晶已经交纳了2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金742518元，天和国际公司应当将合同解除后的租金退还胡晶。对于合同解除之前的租金，对此法院认为，天和国际公司在合同签订后已将涉案商铺交付胡晶，胡晶在商城开业后亦实际对商铺进行了使用，故自商城开业至合同解除期间的租金天和国际公司不应退还。对于商城的开业时间，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。现天和国际公司提交的证据不足以证明商城的实际开业时间为其主张的2012年7月28日，故法院依据胡晶提交的活动通知等相关证据所显示的内容，认定商城的开业时间为2013年3月18日。综上，对于胡晶该项诉讼请求，法院将判令天和国际公司退还胡晶2012年7月28日至2013年3月18日以及自合同解除之日起至2015年7月27日期间已交纳的租金。关于胡晶要求天和国际公司返还物业费的问题，根据胡晶提供的物业费收据载明，收取胡晶物业费的主体并非本案天和国际公司，天和国际公司对此并无返还义务，故对胡晶要求天和国际公司返还物业费的请求，法院不予支持。胡晶要求返还利息的诉讼请求没有法律依据，法院对此不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：
一、解除胡晶与北京天和国际服装商城有限公司于
二〇一二年六月四日签订的合同编号为2333号的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》及合同编号为2335号的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》。
二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还胡晶2333号商铺
二〇一二年七月二十八日至
二〇一三年三月十七日期间的租金八万零二百二十九元及2335号商铺
二〇一二年七月二十八日至
二〇一三年三月十七日期间的租金七万八千一百二十五元，共计十五万八千三百五十四元。
三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还胡晶2333号商铺自判决生效之日至
二〇一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平米八百三十元、共计十二点五九平米计算）、B1530号商铺自判决生效之日至
二〇一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平米八百三十元、共计十二点二六平米计算）。
四、驳回胡晶的其他诉讼请求。如果北京天和国际服装商城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，胡晶、天和国际公司均不服，上诉至本院。胡晶请求二审法院依法改判原审判决第一项，确认双方的租赁合同于2014年6月10日解除，依法改判原审判决第三项，要求天和国际公司退还胡晶2013年3年18日至2015年7月27日的全部租金584164元，否则发回重审；要求查证天和国际公司是属于违规招商，涉嫌合同诈骗，不具备合法开展经营资质。天和国际公司请求二审法院依法撤销原审判决第二项，主张合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，不同意退还胡晶2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金。
经审理查明：北京天和国际服装商城有限公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。2012年6月4日，胡晶、天和国际公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》两份，约定胡晶租赁天和国际公司位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）2333号（使用面积为12.59平方米）、2335号（使用面积为12.26平方米）的商铺；胡晶承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，胡晶须办理营业执照及有关的专营许可证；租赁期限为十年，自2012年7月28日至2022年7月27日；租金分四笔缴纳，第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计742518元，租金不含胡晶需交付的物业管理服务费、胡晶独立使用有关设备而产生的相应费用、因胡晶经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；胡晶须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。同日，胡晶与北京天和白马物业管理有限公司签订《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》两份，胡晶向北京天和白马物业管理有限公司交纳物业管理费共计17892元。合同签订后，胡晶向天和国际公司交纳了2333、2335号商铺的第一笔租金共计742518元，但一直未能以租赁的商铺办理个体工商户营业执照。后胡晶向法院提起诉讼，要求解除胡晶、天和国际公司于2012年6月4日签订的关于2333、2335号商铺的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，天和国际公司返还租金742518元、物业费17892元及利息。天和国际公司以其答辩意见，不同意胡晶的诉讼请求。审理中，经询问，胡晶称合同签订后确已进行了经营，但表示系在天和国际公司胁迫下被迫营业，就此问题胡晶向法院提交了罚款单予以证明。天和国际公司对该证据真实性表示无法确认，但认可确实曾经向商城内商户发出过罚款单。另查，关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经原审法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；天和国际公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。再查，关于商城开业时间，胡晶提交的活动通告等证据显示商城的开业时间为2013年3月18日。天和国际公司对此不予认可，表示2012年7月28日商城即开门营业，2013年3月18日仅为商城的开业仪式。上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、租金收据、入驻须知、短信、活动通告、网站介绍、建设工程规划许可证附件、发展规划、网页、企业信息、罚款单、照片、验收表、领用登记表、购电／购水（开水）记录、代金券模板、代金券使用登记表、财务支出凭证照片、代金券领取签字表、代金券样本、视频截图、活动照片、座谈会及检查照片、光荣册等证据材料在案佐证。
本院认为：胡晶与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。胡晶主张天和国际公司违规招商，涉嫌合同欺诈，要求法院将本案移送公安机关立案侦查。经查，签订合同时天和国际公司的公章带有“批发”字样与现名称不符系因天和国际公司曾进行过名称变更，根据现有证据不能证明天和国际公司涉嫌合同欺诈，如胡晶坚持认为天和国际公司涉嫌合同欺诈，可向公安机关报案，由公安机关进一步审查。合同履行过程中，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据胡晶提交的短信、台历、活动通告等证据可以证明天和国际公司曾一再推迟开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。虽然天和国际公司不认可上述开业时间，主张商城已于2012年8月19日开业，但未能提交充分的证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当。因商城未开业其所含商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非胡晶所致，故天和国际公司要求胡晶承担开业之前的租金显失公平，本院不予支持。原审法院判决天和国际公司退还胡晶已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持。关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使胡晶无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。至于商城开业之后至合同解除期间的租金，胡晶虽然否认实际经营，但综合天和国际公司提供的证据可以证明胡晶实际使用了涉案商铺，胡晶提交的现有证据不足以推翻其对商铺实际占有使用这一持续状态，故胡晶应当承担该期间的租金。至于合同解除后的租金，天和国际公司理应退还。综上，胡晶及天和国际公司的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11404元，由胡晶负担7937元（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担3467（本判决生效后7日内交至原审法院）。二审案件受理费13108元，由胡晶负担9641元（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担3467元（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理
审判员 李 桃
代理
审判员 王 磊
二〇一五年三月十九日
书 记 员 何海云 来源：