重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第05731号上诉人（原审被告）周连委托代理人肖龙，重庆精睿律师事务所律师。上诉人温登和委托代理人肖龙，重庆精睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）唐富国委托代理人李劲松，重庆言实律师事务所律师。上诉人周连、温登和与被上诉人唐富国农村房屋买卖合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2014年10月14日作出（2014）綦法民初字第05513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月16日审理了本案，周连、温登和及其委托代理人肖龙；唐富国及其委托代理人李劲松参加了审理。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，周连、温登和系夫妻。2005年12月8日，唐富国作为乙方，与作为甲方的周连、温登和签订《房屋认购协议书》，协议约定周连、温登和将其所有的，坐落于原綦江县古南镇文龙村的房屋（房产证号为207J房地证2005字第1172号，面积为139.55平方米）出卖给唐富国，房款为11万元，含水、电、闭路配套费；经双方协议为免房屋交易税，在两年后办理房屋产权证，同时扣除5000元，到房屋产权过户后再付余款5000元；房屋的全款付完105000元后，于2005年12月30日交房给乙方使用。协议签订当日，唐富国支付周连、温登和10万元购房款。周连、温登和也按约定将房屋交付给唐富国使用至今，并将前述房屋的所有权证和水、电、闭路电视等手续移交给唐富国。合同签订二年后，唐富国和周连、温登和按合同约定办理前述房屋的过户手续，但因唐富国系城镇居民户口，致过户未成。后房屋坐落地的原綦江县文龙村的集体土地全部被依法征收为国有土地。现因修建高速铁路，需要拆迁前述房屋，唐富国要求周连、温登和协助办理拆迁手续，双方因此产生纠纷。一审法院认为，本案所涉及的法律关系为房屋买卖，按照我国现行的房地产制度，出卖农村房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。宅基地的所有权归集体，宅基地使用权的主体是拥有宅基地所有权的农村集体经济组织的成员。集体经济组织成员向本集体经济组织以外的农村村民或城镇居民转让农村住房和宅基地的，因违反集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。唐富国与周连、温登和于2005年12月8日签订的房屋认购协议书即属于前述“集体经济组织成员向本集体经济组织以外的城镇居民转让农村住房和宅基地的”情形，但涉案房屋坐落地的原綦江县文龙村的集体土地已全部被依法征收为国有土地，已经不涉及是否违反集体经济组织成员权属性的问题，前述合同无效的情形在本案法庭辩论终结前已经消失，故本案唐富国要求确认房屋认购协议书有效，并不违反法律规定，予以确认。对于周连、温登和提出的因前述房屋已被征收为国有土地，其土地使用权亦被终止，更无权对房产证进行变更，无权对房屋进行处理的意见，经查，有关部门的征收仅及于原綦江县文龙村1社的集体土地，尚未对涉案房屋进行拆迁，且唐富国按约定付款，周连、温登和按约定交付房屋，移交房产证，水、电、闭路电视手续，涉案房屋的买卖确系双方的真实意思表示，故对周连、温登和的该意见，不予支持。对于周连、温登和提出唐富国的起诉已过诉讼时效的意见，经查，本案中周连、温登和已将涉案房屋交付给唐富国，并由唐富国占有至今。而唐富国的诉讼请求系确认合同有效，不适用诉讼时效的规定，不存在超诉讼时效的问题，故对周连、温登和的该意见亦不予采纳。对于周连、温登和提出已与唐富国就退房达成一致，即以涉案房屋每月的租金抵房款的意见，并未举示证据予以证实，对其意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：确认唐富国与周连、温登和于2005年12月8日签订的《房屋认购协议书》有效。一审案件受理费减半收取40元，由周连、温登和承担。周连、温登和不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：根据法律法规规定上诉人与被上诉人之间的农村房屋买卖合同应认定为无效，一审判决确认《房屋认购协议书》从无效转为有效的理由没有法律依据。一审认定事实清楚，但适用法律错误，请求二审予以纠正。唐富国答辩称，原判正确，请求二审予以维持。在本院审理期间，法院依职权向重庆市公安局永新派出所查询周连、温登和的户口迁出、注销证明和户籍证明，该两份证据证明周连和温登和原系綦江区永新镇沾滩村龙圹组村民，而非綦江区古南镇文龙村村民。周连、温登和、唐富国对该两份证据的真实性均予以认可。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，集体经济组织成员向本集体经济组织以外的农村村民或城镇居民转让农村住房和宅基地的，因违反集体经济组织的成员权属性，应当认定无效，但本案涉案房屋坐落地的原綦江县文龙村1社的集体土地，该社土地在2008年已全部被依法征收为国有土地。根据《重庆市土地管理规定》第五十六条规定，农民集体所有的土地依法被全部征用的，土地权利人应当持原土地权利证书在政府批准文件下达之日或行为发生之日起15日内向原土地登记机关申请注销土地登记；逾期不申请注销登记的，由市或区县土地行政主管部门公告注销原土地证书。加之周连、温登和在购买和再次出买该涉案房屋时也不具备涉案房屋土地的集体经济组织成员资格，因此本案所涉房屋因土地性质变化而导致房屋买卖无效的情形已经消失。涉案房屋的买卖系双方当事人的真实意思表示，唐富国依照约定向周连、温登和支付了10万元购房款，周连、温登和也按约定交付了房屋，唐富国已实际居住使用涉案房屋长达十年之久，故唐富国要求确认房屋认购协议书有效，不违反法律规定，本院应予确认。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，上诉人周连、温登和的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费80元，由上诉人周连、温登和负担。本判决为终审判决。
审判长 周海燕
审判员 段晓玲
审判员 苏致礼
二〇一五年三月十九日
书记员 陈全伟 微信公众号“”