北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00871号上诉人（原审原告）岳辽，男，1977年1月2日出生。上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院。法定代表人卢委，总经理。委托代理人刘宁，北京市世华律师事务所律师。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。
上诉人岳辽、北京天和国际服装商城有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第01685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳辽，上诉人北京天和国际服装商城有限公司（下称天和国际公司）之委托代理人刘宁、滕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年12月，岳辽诉至原审法院称：2012年5月17日，岳辽与天和国际公司签订了一份编号为B1549号的天和白马商城一期《商铺租赁合同》，合同约定乙方（即岳辽）租赁甲方（即天和国际公司）位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城一期（以下简称商城）第B1层1549号商铺，商铺使用面积为7.63平方米，乙方承租商铺仅限于经营服装服饰之用途，乙方须办理营业执照及有关的专营许可证。租赁期限为十年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止。合同签订后，岳辽向天和国际公司支付了第一笔的租金351590元及物业管理费5494元。由于天和国际公司未按合同约定时间开业及营业，且不能协助岳辽办理营业执照，导致岳辽的合同目的不能实现，故起诉请求判令：1、解除岳辽与天和国际公司签订的编号为B1549号的北京天和白马商城一期《商铺租赁合同》。2、判决天和国际公司向岳辽退还商铺租金351590元，物业管理费5494元及相应的利息。3、诉讼费天和国际公司承担。天和国际公司辩称，岳辽是我商城的商铺租户，岳辽所述合同签订的时间及合同约定的权利义务我公司无异议。合同签订后，我公司已经于2012年7月28日将商铺交付给岳辽并开始起算租金，商城开业的时间原为2012年8月19日，后来延迟至2012年的11月29日开业，而不是岳辽所述的2013年3月18日，3月18日只是补办的开业典礼。2013年10月，我公司名称由北京天和国际服装批发商城有限公司变更为北京天和国际服装商城有限公司。2012年11月开业前，少量的商户已经开始正常经营，岳辽也一直在其商铺正常经营，现在也在正常经营。物业费我们只是代物业公司收取，不同意返还。岳辽的营业执照暂时还办理不下来，但是这件事情不是我们的责任，我们只是协助岳辽办理。现在我们也一直在和西城区的有关部门积极沟通，预计很快可以办理下来，现不同意岳辽要求解除合同的诉讼请求。关于物业费和天和国际公司无关，不同意赔偿。我们提出反诉要求岳辽继续履行合同并配合我们办理营业执照。综上，天和国际公司不同意岳辽的全部诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，经天和国际公司同意，双方将合同中的承租方变更为岳辽，岳辽、天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。合同约定，岳辽须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。但依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使岳辽不能按照合同约定的方式从事经营活动。现岳辽要求解除合同，理由正当，法院予以支持。关于租金。岳辽已经交纳了2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金351590元，天和国际公司应当将合同解除后的租金退还岳辽。对于合同解除之前的租金，对此法院认为，天和国际公司在合同签订后已将涉案商铺交付岳辽，岳辽在商城开业后亦实际对商铺进行了使用，故自商城开业至合同解除期间的租金天和国际公司不应退还。对于商城的开业时间，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。现天和国际公司提交的证据不足以证明商城的实际开业时间为其主张的开业时间，故法院依据岳辽提交的活动通知等相关证据所显示的内容，认定商城的开业时间为2013年3月18日。综上，对于岳辽该项诉讼请求，法院将判令天和国际公司退还岳辽20**年7月28日至2013年3月18日以及自合同解除之日起至2015年7月27日期间已交纳的租金。关于岳辽要求天和国际公司返还物业费的问题，根据岳辽提供的收据载明，收取主体并非本案天和国际公司，天和国际公司对此并无返还义务，故对岳辽该项请求，法院不予支持。岳辽要求返还利息的诉讼请求没有法律依据，法院对此不予支持。天和国际公司主张岳辽继续履行合同，并配合办理营业执照的请求属于抗辩意见，并不构成反诉，法院对天和国际公司的反诉不予受理。据此，原审法院于2014年10月判决：
一、解除岳辽与北京天和国际服装商城有限公司于
二〇一二年五月十七日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：B1549号）。
二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还岳辽
二〇一二年七月二十八日至
二〇一三年三月十七日期间的租金七万四千九百七十八元。
三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还岳辽自判决生效之日至
二〇一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平米一千二百八十元、共计七点六三平米计算）。
四、驳回岳辽的其他诉讼请求。如果北京天和国际服装商城有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，岳辽、天和国际公司均不服，上诉至本院。岳辽请求二审法院依法撤销原审判决第三项，改判天和国际公司退还其2013年3月18日至2015年7月27日的全部租金276610元；要求查证天和国际公司是属于违规招商，涉嫌合同诈骗，不具备合法开展经营资质。天和国际公司请求二审法院依法撤销原审判决第二项，主张合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，不同意退还岳辽20**年7月28日至2013年3月17日期间的租金。
经审理查明：北京天和国际服装商城有限公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。2012年5月17日，天和国际公司（甲方）与案外人任秀君（乙方）签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定任秀君租赁天和国际公司位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）第B1层第B1549号的商铺，使用面积为7.63平方米；限于经营服装服饰，租赁期限为十年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止。合同期内乙方分四笔向甲方缴纳商铺的租金如下：第一笔租金为2012年7月28日起至2015年7月27日期间的租金，租金为351590元。乙方与甲方签订租赁合同后，应在规定时间内到管理公司办理商铺的验收、移交等手续，并在计租日起进场经营。乙方应按照工商和税务部门的要求，悬挂营业执照及税务登记证。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，天和国际公司收取了任秀君第一笔的租金351590元。同日，任秀君与北京天和白马物业管理有限公司签订《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》，任秀君向北京天和白马物业管理有限公司交纳物业管理费5494元。2012年7月6日，天和国际公司将商铺交付任秀君。后经天和国际公司同意，双方将合同中的承租方及首笔租金收据、物业费收据的交款人更名为岳辽。关于商城开业时间，岳辽提交的短信、活动通告等证据显示商城的开业时间为2013年3月18日。天和国际公司对此不予认可，第一次庭审时主张其正式开业时间为2012年11月29日，第二次庭审时主张正式开业时间为8月19日，但均未就此提供相应证据。关于商城目前是否营业及岳辽对摊位的使用情况，天和国际公司出示了代金券、支出凭单、签到表、购电记录及商城内的照片和岳辽摊位的照片，上述证据显示，商城处于对外营业状态，岳辽摊位悬挂并堆放了衣物若干，岳辽在签订合同后对摊位进行了使用。关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经原审法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；天和国际公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》、收据、短信、活动通告、建设工程规划许可证附件、照片、验收表、领用登记表、购电／购水（开水）记录、代金券模板、代金券使用登记表、财务支出凭证照片、代金券领取签字表、代金券样本、视频截图、活动照片、座谈会及检查照片等证据材料在案佐证。
本院认为：岳辽与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。岳辽主张天和国际公司违规招商，涉嫌合同欺诈，要求法院将本案移送公安机关立案侦查。经查，签订合同时天和国际公司的公章带有“批发”字样与现名称不符系因天和国际公司曾进行过名称变更，根据现有证据不能证明天和国际公司涉嫌合同欺诈，如岳辽坚持认为天和国际公司涉嫌合同欺诈，可向公安机关报案，由公安机关进一步审查。合同履行过程中，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据岳辽提交的短信、台历、活动通告等证据可以证明天和国际公司曾一再推迟开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。虽然天和国际公司不认可上述开业时间，主张商城已于2012年8月19日开业，但未能提交充分的证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当。因商城未开业其所含商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非岳辽所致，故天和国际公司要求岳辽承担开业之前的租金显失公平，本院不予支持。原审法院判决天和国际公司退还岳辽已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持。关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使岳辽无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。至于商城开业之后至合同解除期间的租金，岳辽虽然否认实际经营，但综合天和国际公司提供的证据可以证明岳辽实际使用了涉案商铺，岳辽提交的现有证据不足以推翻其对商铺实际占有使用这一持续状态，故岳辽应当承担该期间的租金。至于合同解除后的租金，天和国际公司理应退还。综上，岳辽及天和国际公司的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6656元，由岳辽负担4982元（已交纳3328元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院），由北京天和国际服装商城有限公司负担1674四元（本判决生效后7日内交至原审法院）。二审案件受理费7124元，由岳辽负担5450元（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担1674元（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理
审判员 李 桃
代理
审判员 王 磊
二〇一五年三月十九日
书 记 员 何海云 百度搜索“”