辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚中民终字第00092号上诉人（原审被告）抚顺星宇房地产开发有限公司，住所地清原县清原镇。法定代表人吕泽成，该公司总经理。委托代理人陆景军，该公司副经理。委托代理人顾启萍，律师。被上诉人（原审原告）孙秀莉，女，1962年2月10日出生，满族，退休干部，住清原满族自治县清原镇。
上诉人抚顺星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人孙秀莉商品房预售合同纠纷一案，不服清原满族自治县人民法院（2014）清民一初字第01519号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星宇公司的委托代理人陆景军、顾启萍，被上诉人孙秀莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2006年11月8日，原告孙秀莉与被告星宇公司（原为辽宁东泰房地产开发有限公司清原分公司）签订房屋预定协议书，约定：孙秀莉自愿订购星宇公司开发的馨新家园7号楼西9号门市房，建筑面积26㎡（最后以房产部门确定的面积为准），配户时间为2007年11月15日，基本价格为3，390.00元／㎡，基本房价格为88，140.00元（配户时按房产确定的面积重新计算），但所列项目及单价不变。付款方式为分期交款，预交房屋总价款的30%即27，000.00元作为定金。孙秀莉于协议书签订之日实际预交定金27，000.00元。星宇公司开发的楼房于2009年12月30日竣工。孙秀莉预定的门市房实际建筑面积为16.27㎡。星宇公司未按协议履行义务，孙秀莉诉至本院，要求星宇公司履行协议并支付利息19，440.00元。本院（2012）清民一初字第59号民事判决书审理认为：孙秀莉和星宇公司签订的协议合法有效。星宇公司配户给孙秀莉的门市房实际面积小于协议约定的面积，星宇公司变更设计未通知孙秀莉，属违约行为，孙秀莉要求预交定金利息，没有法律依据。孙秀莉配户房屋面积小于协议面积的损失，可另行诉讼解决。故判决：
一、孙秀莉和星宇公司签订的房屋预售合同有效；
二、星宇公司将馨新家园7号楼9号门市房配户给孙秀莉；
三、孙秀莉给付星宇公司购房款55，155.30元（16.27㎡×3，390.00元／㎡），已经给付27，000.00元，尚需给付28，155.30元；
四、驳回孙秀莉的其他诉讼请求。判决生效后，孙秀莉付清了全部购房款55，155.30元（其中包括预交的定金27，000.00元冲抵购房款），星宇公司将面积为16.27㎡的门市房配户给孙秀莉。后孙秀莉再次提起诉讼。要求星宇公司赔偿房屋面积缩小损失27，292.65元和预交定金利息5，550.00元。原审法院认为，原告孙秀莉和被告星宇公司签订的房屋预定协议书，不违反法律、行政法规的强制性规定，且预定协议符合《商品房销售管���办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。该协议应认定为合法有效的商品房买卖合同。孙秀莉和星宇公司在协议中约定：最后以房产部门确定的面积为准，本案诉争的标的物门市房经房产部门最终测算面积为16.27㎡。因此，孙秀莉要求按现行房价赔偿缩小9.73㎡的损失27，292.65元，没有事实和法律依据，无法支持。合同当事人可以约定支付定金以保证合同的履行，定金数额不得超过合同标的额的20%。孙秀莉交纳26㎡门市房的定金为27，000.00元，显然超出法律规定的金额，星宇公司可以收取孙秀莉合理定金为17，628.00元（88，140.00元×20%）。本案星宇公司每平方米收取定金应为678.00元（17，628.00元÷26㎡）。星宇公司交付房屋的实际面积为16.27㎡，收取超出9.73㎡的定金6，596.94元，应当双倍返还。星宇公司已将多收取的定金冲抵孙秀莉的购房款，因此，星宇公司尚需支付一���定金6，596.94元的违约金。孙秀莉请求预交定金利息5，550.00元，因无法律依据，已被法院生效判决驳回，对此项请求无法支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：
一、被告抚顺星宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告孙秀莉违约金6，596.94元；
二、驳回原告孙秀莉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310.00元，原告负担50.00元，被告负担260.00元。宣判后，星宇公司不服，提出上诉，以“原审法院认定星宇公司在履行诉争协议的过程中存在违约行为，而判决双倍返还定金没有事实���据”为由，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回孙秀莉的诉讼请求。
被上诉人孙秀莉同意原审判决并答辩称：1、星宇公司在配户时间上违约。本案诉争房屋购买于2006年，星宇公司承诺于2007年给我配户，但直到2012年才给配户，延迟配户50个月。2、星宇公司在配户面积上违约。诉争协议约定买受房屋为26平方米，但星宇公司未按图纸施工，实际配户面积为16.27平方米。二审审理查明事实与一审相同。
本院认为，结合双方当事人的诉辩事由，本案争议焦点为上诉人在签订、履行合同过程中是否存在过错及是否应承担民事法律责任。本案中，上诉人、被上诉人签订的房屋预定协议书是在签署正式商品房买卖合同前所签订的文书，是双方在平等自愿基础上对交易房屋事宜的初步确认，对双方均有约束力。协议书约定，被上诉人订购馨新家园7号楼西9号门市房，建筑面���26㎡（最后以房产部门确定的面积为准），定金27000元。从上述约定可以看出，该定金是被上诉人向上诉人交付的立约定金，是对双方签订正式商品房买卖合同的一种担保，具有预约合同的性质。而上诉人在收取上述定金后，实际签订商品房买卖合同的建筑面积为16.27㎡，与房屋预定协议书约定存在较大差距，对此，上诉人负有过错。针对面积差额部分，原审法院依据《中华人民共和国合同法》等有关商品房买卖合同及定金罚则的法律规定，结合本案发生的具体实际，计算出上诉人应返还被上诉人的定金数额符合法律规定，但将定金表述为违约金不当，本院对此予以纠正，故上诉人主张原审法院判决其承担责任缺乏依据的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决给付数额正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（��）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人抚顺星宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘军
代理
审判员 王爽
代理
审判员 胡伟
二〇一五年三月十九日
书 记 员 何贺 微信公众号“”