福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第1302号上诉人（原审被告、反诉原告）福建群升置业有限公司，住所地福建省福州市台江区。法定代表人徐步升，董事长。委托代理人黄新生、陈钦，国浩律师（福州）事务所律师。被上诉（原审原告、反诉被告）郑育彬，男，1978年6月24日出生，汉族，住福建省永春县。
上诉人福建群升置业有限公司（以下简称群升置业公司）因与被上诉人郑育彬商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年5月30日，原告郑育彬（买受人）与被告群升置业公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将经过批准预售的坐落于福州市台江区XX单元房预售给原告；该商品房建筑面积为106.73平方米，总价款为1017145元；被告应当在2011年4月30日前履行交房义务。另，该合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：［2］因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按＊空＊%利率付给利息，同时按已付款的＊空＊%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同补充协议附件六第一条约定：买受人保证《商品房买卖合同》中记载的姓名、通讯地址、联系电话、身份证号均真实、有效。如有变更，买受人应在变更之日起十日内以书面形式通知出卖人并得到出卖人的书面确认。且出卖人根据《商品房买卖合同》中记载的联系地址向买受人发出的函件寄出三日后视为送达。寄出时间以出卖人寄出邮件上的邮戳或相关寄件凭具为准。第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。2009年5月30日和2009年8月6日被告向原告出具发票，确认收取原告购房款237145元和780000元（合计1017145元）。后被告于2011年4月28日向原告履行了交房义务。另查明，2012年8月29日，福州市房地产交易登记中心向被告群升置业公司发出《初始登记通知书》，对群升国际三期I地块I1#楼、I2#楼、I1#、I2#楼地下室房屋产权准予初始登记。2012年9月1日，被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知群升国际三期I地块第I2#楼住宅业主于2012年9月10日至9月14日前来领取办理产权登记的相关材料。2012年9月7日，原告向被告补交了所购商品房面积差价款6290元，被告亦向原告开具了金额为6290元的《销售不动产统一发票（自开）》。2012年11月7日，原告签收了由被告提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料。根据榕房权证R字第13020**号房屋所有权证的记载，讼争房台江区洋中街道铺前顶路20号群升国际三期I地块I2#楼1404单元房屋所有权人为郑育彬，共有情况为单独所有，登记时间是2013年1月8日。又查明，2009年7月20日，以原告郑育彬以及邱丽娜为借款人、中国建设银行股份有限公司福建省分行为贷款人，被告群升置业公司为保证人，三方订立一份《个人住房借款合同》，合同约定：原告向贷款人借款780000元，用于购买福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块I2#楼1404单元；贷款期限20年；担保方式：抵押加阶段性保证；保证为连带责任保证。保证范围为：借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；被告群升置业公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。而后，中国建设银行股份有限公司福建省分行发放购房贷款650000元。诉讼中，原告郑育彬确认其要求被告支付逾期办证违约金算至2012年9月10日止。反诉原告群升置业公司确认其要求反诉被告逾期办证违约金算至2013年1月8日止。另，反诉原告起诉时，其诉讼请求要求法院判令：1、反诉被告向反诉原告支付逾期办理产权证的违约金（自2012年11月1日起按每延期一日支付50元违约金计至实际办理出产权证之日止，暂计至2014年6月6日为人民币29100元。）；2、反诉被告应前往福州市房地产交易登记中心办理房屋产权证；3、本案诉讼费由反诉被告承担。后因反诉被告办理了产权证，故反诉原告撤回要求“反诉被告前往福州市房地产交易登记中心办理房屋产权证”诉讼请求，本院予以准许。同时变更原来第一项诉讼请求为“反诉被告向反诉原告支付逾期办理产权证的违约金（自2012年11月1日起按每延期一日支付50元违约金计至实际办理出产权证之日止，计至2013年1月8日为人民币3400元）”。原审法院认为，本案《商品房买卖合同》及其补充协议系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告在合同订立后，于2011年4月28日履行了交房义务。根据合同的约定，被告应当在履行交房义务后365日内，即2012年4月28日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，但被告迟延至2012年8月29日才完成群升国际I地块第I2#楼房屋产权的初始登记，并通知原告于2012年9月10日至9月14日前往领取办理权属登记需由出卖人提供的资料，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。现原告要求被告违约金支付至2012年9月10日，原审法院予以支持。被告应按《商品房买卖合同》第十四条的约定，按违约时已付购房款1017145元的每日万分之一的标准，向原告支付自2012年4月29日起至2012年9月10日止（计135天）的逾期办证违约金13731元（1017145元×0.01％×135天）。原告诉请中超过部分，原审法院不予支持。诉讼中，被告以房屋产权办理事宜延后并不影响原告实现商品房的现实功能，亦未给原告造成损失为由，提出请求降低或减免其违约金数额的答辩意见，于法无据，不予采纳。对于反诉原告要求反诉被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院认为，根据《商品房买卖合同》补充协议附件六第一条“买受人保证《商品房买卖合同》中记载的姓名、通讯地址、联系电话、身份证号均真实、有效。如有变更，买受人应在变更之日起十日内以书面形式通知出卖人并得到出卖人的书面确认。且出卖人根据《商品房买卖合同》中记载的联系地址向买受人发出的函件寄出三日后视为送达。寄出时间以出卖人寄出邮件上的邮戳或相关寄件凭具为准。”的规定，反诉原告于2012年9月1日根据《商品房买卖合同》中记载的反诉被告通讯地址，向反诉被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知群升国际三期I地块第I2#楼住宅业主于2012年9月10日至9月14日前来领取办理产权登记的相关材料。该份函件应视为已于2012年9月5日送达。反诉原告已于2012年9月1日向反诉被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理﹤房屋所有权证﹥材料通知函》，通知群升国际三期I地块第I2#楼住宅业主于2012年9月10至9月14日前来领取办理产权登记的相关材料，而反诉被告于2012年11月7日签收了由反诉原告提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料，并于2013年1月8日才办出讼争房的房屋所有权证，反诉被告的行为违反了《商品房买卖合同》补充协议附件六第七条“2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。”的约定。且反诉被告系以银行按揭贷款的形式支付了部分购房款，并由反诉原告作为保证人，根据反诉被告郑育彬以及邱丽娜、中国建设银行股份有限公司福建省分行、反诉原告群升置业公司三方订立的《个人住房借款合同》的约定，反诉被告迟延办证确有加大反诉原告承担保证责任的风险。因此，反诉被告逾期办证的行为亦已构成违约，亦应承担合同约定的违约责任。反诉原告要求反诉被告应支付的逾期办证违约金从2012年9月1日算起六十日作为计算违约金的起算点的主张，因反诉原告通知反诉被告于2012年9月10日至9月14日前来领取办理产权登记的相关材料，故反诉原告的上述主张，原审法院不予支持。反诉被告向反诉原告支付的逾期办证违约金应从2012年9月15日起六十天后即2012年11月14日起算。因此反诉被告应按每日50元的标准向反诉原告支付从2012年11月14日起至2013年1月8日止的违约金2800元（50元×56天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：
一、被告福建群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑育彬支付逾期办理台江区XX单元房屋所有权证的违约金人民币13731元。
二、反诉被告郑育彬应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建群升置业有限公司支付逾期办理台江区XX单元房屋所有权证的违约金人民币2800元。
三、驳回原告郑育彬的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告福建群升置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费145元，由被告福建群升置业有限公司负担。反诉案件受理费314元，由反诉原告福建群升置业有限公司负担264元，反诉被告郑育彬负担50元上诉人群升置业公司上诉称：上诉人依约交付房屋给被上诉人使用，上诉人虽逾期完成群升国际I地块房屋产权的初始登记，但主观上不存在故意拖延的情形，被上诉人也并无证据证明其存在损失。讼争《商品房买卖合同》第十四条的约定对上诉人不公平，被上诉人不存在损失，不能依照此合同条款要求上诉人支付违约金，应降低或免除被上诉人主张的违约金数额。另，被上诉人应向上诉人支付自2012年11月1日起至实际办理出所购房屋的房屋所有权证之日止的逾期办证违约金。综上，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人郑育彬答辩称：讼争合同对上诉人应承担的违约责任已有明确约定。原审法院依据合同约定判令上诉人支付违约金是正确的。此外，被上诉人并未违约，上诉人主张被上诉人违约没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的合同，上诉人应于交房后365日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但上诉人迟至2012年8月29日方办妥产权初始登记，且其在2012年9月1日通知被上诉人于2012年9月10日至14日领取办理房屋产权证相关材料，已构成了违约，应根据合同的约定承担违约责任。上诉人群升置业公司提出的“并未给被上诉人造成实际损失”、“不存在故意拖延的情形”，不能作为免除其违约责任的依据。本案中，双方当事人约定的逾期办理权属证书违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，上诉人群升公司无证据证明该约定存在违约金标准过高的情形，故其主张调低违约金赔偿标准，本不予采信。关于被上诉人逾期办证违约金起算时间的确定，上诉人向被上诉人发出通知，要求被上诉人于2012年9月10日至9月14日前来领取办理产权登记的相关材料，该通知虽于2012年9月1日发出，但其时并不具备领取办理产权登记相关材料的条件，故上诉人主张被上诉人逾期办证违约金应从2012年9月1日起六十日后开始计算没有依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费459元，由上诉人福建群升置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
审 判 员 张佳佳
代理
审判员 雷晓琴
二〇一五年三月十九日
书 记 员 陈建彪