广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）佛中法执复字第2号申请复议人（被执行人）何志华，女，1980年5月9日出生，住佛山市南海区。申请复议人（被执行人）邓威富，男，1979年9月11日出生，住址。上述两申请复议人的委托代理人钟转弟。申请复议人（第三人）梁志军，男，1983年10月27日出生，住广西壮族自治区。申请执行人陈嘉盛，男，1967年9月2日出生，住佛山市禅城区。委托代理人杨小明、李虹儒。申请复议人何志华、邓威富、梁志军不服佛山市南海区人民法院（2014）佛南法执异字第71号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本院于2015年1月14日举行执行听证，申请复议人何志华、邓威富及其委托代理人钟转弟，申请复议人梁志军，申请执行人陈嘉盛的委托代理人杨小明参加听证。本案现已审查终结���经执行法院审查查明，执行法院于2013年12月5日立案执行申请执行人陈嘉盛与被执行人邓威富、何志华民间借贷纠纷一案，案号为（2013）佛南法狮执字第1264号，执行依据为（2013）佛南法狮民一初字第425号民事判决，立案标的为517064.44元。申请执行人在（2013）佛南法狮民一初字第425号案的审理过程中，申请对被执行人的财产予以保全。执行法院于2013年8月27日依法查封了登记在被执行人何志华名下位于佛山市南海区狮山镇房屋一间（以下简称“602房”）、绿馨阁5号汽车位（以下简称“5号车位”），于2013年8月28日依法查封了登记在被执行人何志华名下的绿馨阁座6号汽车位（以下简称“6号车位”）。在执行过程中，执行法院决定强制执行602房、5号车位及6号车位。后第三人梁志军向执行法院提出，其已承租上述房屋及车位，并已支付全部租金。执行法院审查后，同意带租约拍卖602房及5号车位，并于2014年3月18日传申请执行人到庭，告知其执行法院的该决定。申请执行人遂提出本案异议。在异议审查过程中，异议人向执行法院申请对第三人提交的房产租赁合同（2007年8月1日）一份、收据两份（2007年8月1日、2012年8月29日）、收款声明、补充协议（2012年8月29日）共五份材料的形成时间进行鉴定，若无法得出鉴定结论，则对上述五份材料是否同期形成以及形成的时间差予以鉴定。2014年10月21日，异议人向执行法院申请撤回鉴定。另查明，第三人向执行法院提交的其（乙方）与何志华（甲方）于2007年8月1日签订的《房产租赁合同》约定，甲方将602房及5号车位出租给乙方，租期为二十年，从2007年8月1日至2027年7月31日，物业的每年租金为24000元，二十年租金共计480000元，租金分两期缴纳，第一期租金为120000元，在合同签订之日支付��第二期租金为360000元，于2012年8月30日前支付。双方同时在合同约定，甲方交付该房屋时，乙方应支付房屋租赁保证金，保证金为240000元。第三人向执行法院提交的其（乙方）与何志华（甲方）于2012年8月29日签订的《补充协议》中约定：“甲乙双方于2007年8月1日签订关于狮山绿馨阁602的《房产租赁合同》，经双方友好协商，特签订以下补充协议：
一、甲方指定乙方第二期租金人民币叁拾陆万元整（小写￥360，000.00元）于2012年8月30日前以银行转账方式汇入到以下银行账户。开户行：中国农业银行。户名：何志华。
二、本协议生效。本协议生效后，即成为《房产租赁合同》不可分割的组成部分……”。另查明，被执行人邓威富、何志华于2014年1月22日与申请执行人签订《还款担保协议》一份，承诺将5号车位、6号车位抵押给申请执行人，并承诺在2014年3月31日前将两个���位卖掉，用于偿还欠申请执行人的借款。602房于2013年7月25日登记抵押给中国银行股份有限公司佛山南海支行，办理该房抵押时，该银行通过与被执行人何志华面谈以及何志华委托评估公司出具的评估报告了解得知抵押物使用状况为自用。2014年9月25日执行法院受理中国银行股份有限公司佛山南海支行诉何志华、邓威富、佛山市南海峰威废旧金属物资有限公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2014）佛南法狮民二初字第407号，该案尚在审理中，中国银行股份有限公司佛山南海支行的诉讼请求之一为要求实现对抵押物602号房的优先受偿权。执行法院认为，在本案的执行过程中，执行法院决定带租约拍卖602房及5号车位，异议人对此提出异议，因此，本案的争议焦点为是否带租约拍卖602房及5号车位。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发���所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，该规定确立的“买卖不破租赁”的规则是建立在真实有效的租赁关系的基础上。但是本案中，第三人与被执行人之间是否存在真实有效的租赁关系存疑。首先，第三人向执行法院提交了其与何志华签订的房产租赁合同及补充协议，根据该两份协议，第三人承租602房及5号车位的租期为20年，租金为48万元，租赁保证金为24万元，共计72万元。但是，第三人称其中的36万元为现金支付，剩余36万元的转账凭证为复印件，并无相关银行的确认证明。其次，被执行人何志华在庭审中陈述，其与案外人刘伟航有经济往来，产生了债权债务关系，就用出租的方式将房屋抵给刘伟航，并没有形式上收取刘伟航的租金。直至2012年，刘伟航找第三人梁志军与何志华签订租赁合同。被执行人何志华的该表述与其确认房产租赁合同（2007年8月1日��订）真实性的陈述相矛盾。最后，被执行人何志华曾于2014年1月22日提出将5号车位抵押给申请执行人，其亦于2013年7月25日将602房抵押给银行，并陈述该房用途为自用。虽然，被执行人的该两项陈述为其单方陈述，但是，结合第三人提交的付款依据以及被执行人在庭审中的陈述，可以看出被执行人何志华与第三人梁志军是否存在真实的租赁关系存疑。综上，第三人与被执行人何志华是否在2007年签订房产租赁合同存疑，第三人亦无充分证据证明其已实际支付了涉案不动产的租金。执行法院应改正带租约拍卖602房及5号车位的执行行为，并不带租约拍卖602房及5号车位。异议人的异议，理据充分，执行法院对其予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定：
一、改正执行法院于2014年3月18日作出的带租约���卖登记在被执行人何志华名下602房屋及5号车位的执行行为。
二、不带租约拍卖登记在被执行人何志华名下的602房屋及5号车位。二申请复议人何志华、邓威富称，一、涉案的房屋和车位存在合法有效的租约，应当维护租赁关系和承租人的合法权利。第一、何志华、邓威富与梁志军于2007年8月1日所签订的《房产租赁合同》，是双方真实意思表示，合同依法成立。
二、何志华自合同签订后已将房屋交付给梁志军使用，而梁志军分别于2007年8月1日、2012年8月29日分别将第一期（前五年）的房租12万元、第二期（后十五年）的房租36万元以及保证金24万元支付给何志华。在异议听证过程中，梁志军也实际提供了《房屋租赁合同》、两份《收据》、《收款证明》、《转账记录》以及《补充协议》等证据，这些证据已形成完整的证据链，足以证明涉案房产和车位的租赁关系。
二、��行法院对申请执行人提供的证据所作的认定有错误。申请执行人提供的证据2“中国银行南海支行复函”，执行法院确认其真实性是错误的。
三、执行法院未予确认何志华与梁志军间的租赁关系的理由不成立。综上，申请复议人不服执行法院作出的（2014）佛南法执异字第71号执行裁定，特向法院申请复议。申请复议人何志华、邓威富在执行复议中提交如下证据：1、客户收款入帐通知、中国农业银行的借记卡明细对帐单，拟证明申请复议人梁志军于2012年8月29日将租金36万元通过网银转帐至何志华银行帐户；2、（2014）佛南法狮民一初字第277号民事调解书，拟证明何志华拖欠刘伟航款项。由于何志华拖欠债务，基于还债的需要，把房子出租给梁志军，通过收取租金还债。申请执行人陈嘉盛质证认为，对于证据1、2的真实性由法院进行审查。对证据1的关联性有异议，明细对帐单中显示转走的情况与本案无关。对证据2，该案债务形成时间是2013年5月22日，与本案主张的租赁关系形成于2007年相差较远，因此该证据与本案无直接关系。申请复议人梁志军称，一、执行法院未予确认何志华与梁志军间的租赁关系的理由不成立。
二、涉案房屋和车位的租赁关系是合法有效的，买卖拍卖不破租赁。何志华、邓威富与梁志军于2007年8月1日所签订的《房产租赁合同》，是双方真实意思表示，合同依法成立。他提供的《房屋租赁合同》、两份《收据》、《收款证明》、《转账记录》以及《补充协议》等证据，充分证明涉案房屋和车位的租赁关系的合法性和实际履行情况。此外，他与史泽签订了《房屋租赁合同》，证明申请复议人对涉案房屋和车位是有转租权的。综上，申请复议人不服执行法院作出的（2014）佛南法执异字第71号执行裁定，为维护其合法权益，特向法院申请复议。申请执行人陈嘉盛辩称，根据何志华在庭审陈述，其与案外人刘伟航有经济往来，产生债权债务关系，就用出租的方式将房屋抵给刘伟航，并找梁志军与何志华订立合同。这与梁志军于2007年8月1日与何志华签订房产租赁合同是矛盾的。根据梁志军与何志华的租赁合同及补充协议，梁志军承租602房及5号车位的租期为20年，租金48万，租赁保证金24万，共计72万。梁志军称其中的36万元是现金支付的，剩余的转帐凭证为复印件，并无相关银行的确认证明。综上，梁志军没有充分证据证明其已支付涉案不动产的租金，且按常理判断，即使租房，也不会租20年并一次性付清租金。虽然梁志军提供与案外人史泽、张静的租赁合同，但未提交实际使用占有602房和5号汽车车位的证据。且何志华将602房抵押给银行时陈述该房是自用的。2014年2月7日《中国银行南海支行复函复印件》是中国银行佛山南海支行针对何志华的贷款情况向执行法院的复函，该复函真实可信。而且通过复议听证庭审可知，何志华、梁志军的陈述相互矛盾，且与一审法院听证陈述相互矛盾，应驳回他们的复议，维持一审裁定。经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案主要审查的是涉案602房及5号车位的租赁关系是否真实有效的问题。经查，一、关于租金的给付问题，申请复议人梁志军提交的收据（2007年8月1日）拟说明第一期租金12万元和保证金24万元为现金一次性支付，这与房屋租赁的正常的交易方式不相符合，同时也没有其他证据加以佐证。申请复议人梁志军提交的收据（2012年8月29日）、银行入帐单拟说明通过银行转帐给申请复议人何志华第二期租金36万元，因为梁志军与何志华在本案中为共同利益方，梁志军对���笔款给付情况的陈述含糊其辞、前后矛盾，且与转帐凭证反映的情况是不一致的，在无其他证据加以佐证的情况下，无法证明该笔银行转帐款项与涉案的租金有关联性。因此，申请复议人梁志军认为其已支付涉案房产租金，证据不足，本院不予采信。
二、涉案的《房产租赁合同》、《补充协议》中602房及5号车位所约定的租期为20年，期限过长，与房屋租赁的正常的交易方式亦不相符合。
三、申请复议人何志华在执行异议审查过程中陈述，其与案外人刘伟航有经济往来，对其负有债务，因此出租房屋以租金抵偿刘伟航的债务。直至2012年，刘伟航找第三人梁志军与何志华签订租赁合同，与其确认房产租赁合同（2007年8月1日签订）真实性的陈述相互矛盾；而何志华在执行复议过程中对上述事实的说法又前后反复；申请复议人何志华办理抵押手续时向银行陈述涉案的602房���自用房屋，银行向执行法院的复函确认这一事实。可见申请复议人何志华在执行异议中对涉案事实的陈述与执行复议过程的陈述前后矛盾，而且与第三人梁志军的陈述相互矛盾，无法相互印证。
四、申请复议人梁志军在执行复议审查过程中对于其租赁房屋基本状况的陈述与真实情况相矛盾，对于租赁房屋的使用、管理情况均陈述不清楚，而且梁志军至今未能提供水电费、物业管理费等证据证明其实际租赁、使用涉案房屋的事实。综上，申请复议人何志华、邓威富、梁志军关于涉案标的物存在租赁权的陈述前后矛盾而且其所提交的证据不能形成一个完整的证据链证明相互之间存在真实有效的房屋租赁关系，执行法院未予确认涉案602房及5号车位的租赁关系，驳回其异议请求是正确的，本院予以维持。申请复议人何志华、邓威富、梁志军的复议申请没有事实和法律依据���本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，
裁定如下：驳回申请复议人何志华、邓威富、梁志军的复议申请，维持佛山市南海区人民法院（2014）佛南法执异字第71号执行裁定。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 杨卫芳
代理
审判员 简建勋
二〇一五年三月十九日
书 记 员 汤海珊 来源：百度“”